【正文】 房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)投資70%%估算。 倉(cāng)庫(kù)：？平方米，正常運(yùn)營(yíng)年利用率以90%結(jié)算，收費(fèi)？元/平方米，估算可知本項(xiàng)目正常年堆場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)收入為？萬(wàn)元。估算依據(jù)如下： 1）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； 2）某市建設(shè)工程價(jià)格信息； 3）某市對(duì)建筑和設(shè)備安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)文件； 4）其他有關(guān)資料。3噸/平方米=，配套面積=8%=；3）；4）（）。七、商務(wù)服務(wù)平臺(tái)（1） 金屬制品采購(gòu)商（銷(xiāo)售商）駐點(diǎn)辦公某色金屬及有色金屬制品采購(gòu)商需要完整收錄園內(nèi)外有色金屬及有色金屬制品銷(xiāo)售商信息資料，以及進(jìn)行實(shí)點(diǎn)考察等，在園區(qū)內(nèi)打造直屬制品駐店辦公可以幫助有色金屬及有色金屬制品生産企業(yè)在某鎮(zhèn)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，打開(kāi)某市場(chǎng)。（8） 園區(qū)物流信息化控制中心 整個(gè)物流企業(yè)總部除基本的企業(yè)辦公功能，還為園區(qū)建設(shè)一個(gè)園區(qū)物流信息化控制中心，提供全面的工程管理服務(wù)，對(duì)物流作業(yè)進(jìn)行信息化管理的服務(wù)，為企業(yè)提供重要的市場(chǎng)信息，優(yōu)化企業(yè)的物流服務(wù)流程，為某物流園區(qū)先進(jìn)信息化設(shè)備和重要的管理場(chǎng)所。園區(qū)加工區(qū)需要保持高水平的研發(fā)強(qiáng)度，保證高政策的支持力度，吸納國(guó)際先進(jìn)鋼鐵企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，從根本上改善傳統(tǒng)物流園的技術(shù)高度。制定和完善市內(nèi)配送工作的流程，有效管理分配定單配送，實(shí)現(xiàn)配送準(zhǔn)時(shí)率目標(biāo)，通過(guò)配送控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)貨物監(jiān)管、調(diào)度轉(zhuǎn)運(yùn)、物流配送等問(wèn)題，同時(shí)要信息化掌握貨況、車(chē)況、路況，對(duì)出行貨物進(jìn)行的全面跟蹤服務(wù)。 第二階段：35年 實(shí)現(xiàn)某物流電子交易平臺(tái)和信息化控制系統(tǒng)的建設(shè)，帶動(dòng)整個(gè)某鎮(zhèn)金屬品市場(chǎng)的規(guī)模運(yùn)營(yíng)，完善整個(gè)園區(qū)的貿(mào)易流； 通過(guò)一期建設(shè)的鋼管交易、物流中心及電子商務(wù)平臺(tái)形成對(duì)某鎮(zhèn)有色金屬及鋼材屬制品業(yè)的資源整合，從而 建設(shè)全方位服務(wù)的多元化鋼材交易市場(chǎng)和企業(yè)聯(lián)盟體系； 構(gòu)建有色金屬技術(shù)研發(fā)體系，形成種類(lèi)最多、交易最廣、管理最新的產(chǎn)業(yè)集群。某現(xiàn)代物流綜合產(chǎn)業(yè)園】“專(zhuān)業(yè)高效創(chuàng)新服務(wù)”【長(zhǎng)三角金屬制品特色國(guó)際物流中心，國(guó)內(nèi)現(xiàn)代物流信息化服務(wù)示范基地】 ——以長(zhǎng)三角鋼鐵金屬制品產(chǎn)業(yè)為依托重點(diǎn)，面向中西部地區(qū)，輻射周邊地區(qū)的港口綜合化樞紐型物流園區(qū) ——集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、物流信息服務(wù)于一體，實(shí)現(xiàn)以物流業(yè)串聯(lián)區(qū)域金屬加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈的信息化專(zhuān)業(yè)型物流園區(qū) ——依托電子商務(wù)平臺(tái)，引入以第四方物流為代表的先進(jìn)物流服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)鋼材冶金制品產(chǎn)銷(xiāo)融合信息化管理，加速物流產(chǎn)業(yè)對(duì)于區(qū)域高端制造業(yè)的滲透作用，形成產(chǎn)業(yè)化服務(wù)型物流園區(qū)三大定位體系： 體系一：專(zhuān)業(yè)化倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)與多元化物流集散中心 體系二：多元化鋼材交易市場(chǎng)與標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)聯(lián)盟體系 體系三：國(guó)際化服務(wù)管理流程與標(biāo)準(zhǔn)化信息推廣平臺(tái)5大功能園區(qū)：園區(qū)一：有色金屬物流園——“現(xiàn)代物流” 以“現(xiàn)代化貨運(yùn)平臺(tái)”中的基礎(chǔ)物流設(shè)施（碼頭、裝卸區(qū)）和 “數(shù)字化倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)”中數(shù)字管理的倉(cāng)儲(chǔ)堆場(chǎng)，滿(mǎn)足制造業(yè)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)代物流的基本需求，以“物流企業(yè)總部平臺(tái)”中的物流服務(wù)企業(yè)，第三方物流總體“打包式”服務(wù)和第四方物流科學(xué)專(zhuān)業(yè)的企業(yè)生產(chǎn)、配送、物流方案制定，形成該園區(qū)的專(zhuān)業(yè)化、集約化、高效化的現(xiàn)代物流。到2015年，全社會(huì)物流總費(fèi)用占全市地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降到14%以下。臨近滬寧高速滬寧高速公路在項(xiàng)目周邊設(shè)有互通立交，連接上海、蘇州、南京等重要城市。但目前江陰及武進(jìn)缺乏專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)，而且規(guī)模較小，難以為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)。目前某配套園區(qū)企業(yè)物流業(yè)外包比率相對(duì)較低，且制造業(yè)企業(yè)自身的物流水平普遍比較落后，存在物流流程不科學(xué)、管理不專(zhuān)業(yè)等問(wèn)題。 得出以下結(jié)論：——同屬某西部區(qū)域，本項(xiàng)目比西站物流園更具地域優(yōu)勢(shì)，與周邊地區(qū)的銜接功能更加明顯，未來(lái)輻射地域更加廣泛。具體位于新長(zhǎng)鐵路以北、洛南大道以南、西環(huán)線(xiàn)以東，主要包括：　　1）道路基礎(chǔ)設(shè)施　 2）鐵路專(zhuān)用線(xiàn)　　3）港池碼頭引航道工程4）商務(wù)辦公中心5）信息服務(wù)中心6）工業(yè)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)中心7）金屬材料剪切加工中心　　8）工業(yè)原料展示交易中心 某西站物流園與本案差異化提煉這里將通過(guò)對(duì)某西站物流園區(qū)建設(shè)的具體情況進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)剖析，針對(duì)項(xiàng)目本身的建設(shè)環(huán)境，提出差異化發(fā)展需求，以便對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)定位做整體把控。通過(guò)電子商務(wù)，高效快捷的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)機(jī)制，產(chǎn)業(yè)化信息平臺(tái)，快速對(duì)接供需雙方需求，加快交易過(guò)程，實(shí)現(xiàn)透明化的公平交易，實(shí)現(xiàn)不同產(chǎn)品資源的上下游供求信息整合。 因此，我們總結(jié)出，現(xiàn)代高端制造業(yè)對(duì)于物流業(yè)配套需求主要有一下幾個(gè)方面： 對(duì)高效率的物流業(yè)需求加強(qiáng)隨著當(dāng)?shù)仄髽I(yè)自身發(fā)展進(jìn)步和業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)展，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)高效率、管理系統(tǒng)化、技術(shù)信息化的現(xiàn)代物流業(yè)需求不斷加強(qiáng)。 技術(shù)裝備比較落后，信息化程度低某鎮(zhèn)企業(yè)物流配套的電子商務(wù)物流的信息化程度較低，大多數(shù)物流企業(yè)還是被動(dòng)地遵循用戶(hù)的指令和要求，從事單一的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和配送，能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)化信息管理系統(tǒng)的企業(yè)很少，并且不能實(shí)現(xiàn)跨部門(mén)、跨行業(yè)的對(duì)物流信息的資源進(jìn)行整合，信息化程度較低。園內(nèi)大部分為私人掛靠的運(yùn)輸企業(yè)，沒(méi)有形成聚集效應(yīng)，從事倉(cāng)儲(chǔ)的物流企業(yè)和綜合服務(wù)型的企業(yè)更少。在全國(guó)14億噸大港口中，長(zhǎng)三角地區(qū)港口占5個(gè)，分別為上海港、寧波舟山港、蘇州港、南通港、南京港，都說(shuō)明長(zhǎng)三角港口對(duì)推動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用極為重要，戰(zhàn)略地位日益提高。園區(qū)著力打造以工程機(jī)械裝備、新能源及節(jié)能環(huán)保裝備、港口船舶裝備和重大成套裝備為主要特色的先進(jìn)制造業(yè)基地臨港新城新材料產(chǎn)業(yè)園臨港新城新材料產(chǎn)業(yè)園是江陰臨港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新材料特色產(chǎn)業(yè)園、省級(jí)化工集中發(fā)展區(qū)、江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，總面積64平方公里。而制造業(yè)自身的物流水平普遍比較落后，存在物流流程不科學(xué)、管理不專(zhuān)業(yè)等問(wèn)題。總體上看，江陰市工業(yè)企業(yè)的物流運(yùn)作大都采用自營(yíng)物流模式，物流外包比重不大，企業(yè)中很少設(shè)立專(zhuān)門(mén)的物流管理部門(mén)。 某工業(yè)園區(qū)專(zhuān)項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱(chēng)單位2009年2010年2011年工業(yè)園區(qū)規(guī)劃土地面積公頃500500500工業(yè)園區(qū)建成區(qū)土地面積公頃372380工業(yè)園區(qū)建成區(qū)面積占規(guī)劃面積%7601年總產(chǎn)值億元年總產(chǎn)值增長(zhǎng)率%其中：規(guī)模以上企業(yè)單位土地面積年總產(chǎn)值億元/公頃02年銷(xiāo)售收入億元年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率%單位土地面積年銷(xiāo)售收入億元/公頃03年上繳稅收億元年上繳稅收增長(zhǎng)率%單位土地面積年上繳稅收億元/公頃04年利潤(rùn)總額億元年利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率%單位土地面積年利潤(rùn)總額億元/公頃05期末入住企業(yè)總數(shù)家570530521其中：規(guī)模以上企業(yè)數(shù)15914495 高新技術(shù)企業(yè)數(shù)56706期末就業(yè)總?cè)藬?shù)人250282448924473其中：規(guī)模以上企業(yè)人194991909424346單位土地面積就業(yè)人數(shù)人/公頃總結(jié)：某鎮(zhèn)近年來(lái)二三產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，某鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值在2011年創(chuàng)新高，；從整個(gè)某鎮(zhèn)的物流成本來(lái)看，%，在整個(gè)某工業(yè)園區(qū)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到了24473家。在區(qū)一級(jí)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中，第二產(chǎn)業(yè)依然為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，值得注意的是，工業(yè)增長(zhǎng)遇到瓶頸，產(chǎn)業(yè)能級(jí)急待提升和轉(zhuǎn)型。，現(xiàn)價(jià)同比增13%。%。二、產(chǎn)業(yè)特色鮮明某工業(yè)園區(qū)起點(diǎn)高，配套設(shè)施齊、地理環(huán)境優(yōu)越。港口建設(shè)投資大、周期長(zhǎng)，按照現(xiàn)行的價(jià)格體系，港口企業(yè)財(cái)務(wù)效益較差。 港口發(fā)展存在問(wèn)題 1）當(dāng)?shù)馗劭诖a頭合理利用岸線(xiàn)、分工協(xié)調(diào)不夠，岸線(xiàn)資源綜合利用率低，浪費(fèi)嚴(yán)重。“一個(gè)主體”，即：物流企業(yè)主體“二個(gè)體系”，即：政策體系、物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)體系“二個(gè)平臺(tái)”，即：基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)“五種物流業(yè)發(fā)展的模式”，即：基于產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的區(qū)域綜合型物流模式，基于產(chǎn)業(yè)鏈的區(qū)域供應(yīng)鏈一體化、專(zhuān)業(yè)型物流模式，基于區(qū)域貨物樞紐（港口）的集報(bào)關(guān)、商檢等服務(wù)、物流活動(dòng)等為一體的多功能服務(wù)型的物流模式，基于區(qū)域交易市場(chǎng)的交易服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)配送型物流模式、基于城市商貿(mào)配送服務(wù)型的物流模式。二、我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)主要特征“現(xiàn)代物流業(yè)”被稱(chēng)為服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要一環(huán)。3）惠山區(qū)“十二五”規(guī)劃發(fā)展布局解析《某惠山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出在十二五期間要把前洲－某組團(tuán)打造成為某市重要的先進(jìn)制造業(yè)基地及新材料、新能源產(chǎn)業(yè)基地，并且要依托惠山區(qū)區(qū)域性交通樞紐地位和立體快速互通的交通體系，尤其是區(qū)內(nèi)公、鐵、水聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加大力度整合區(qū)內(nèi)物流資源，以信息技術(shù)改造提升物流產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)、多式聯(lián)運(yùn)等現(xiàn)代物流，構(gòu)筑“國(guó)內(nèi)外聯(lián)通、輻射長(zhǎng)三角”的現(xiàn)代物流體系，提高第三方物流層次和水平。同時(shí)，大力發(fā)展長(zhǎng)江及內(nèi)河港口物流；充分利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高地優(yōu)勢(shì)，打造“智慧物流”示范基地。“十一五”期間，%%。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景宏觀經(jīng)濟(jì)背解讀隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，加速了全社會(huì)商品、信息和服務(wù)的流通，為物流發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間，帶動(dòng)了我國(guó)物流總量的持續(xù)擴(kuò)張。4）公司始終以供應(yīng)鏈經(jīng)營(yíng)模式為理念，堅(jiān)持多方合作、共同贏利，通過(guò)整合各種資源，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)，公司于2010年由原某市基建物資總公司改制形成?，F(xiàn)代綜合物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建議書(shū)定位策劃方案現(xiàn)代綜合物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建議書(shū)定位策劃方案目錄第一章 背景綜述 4第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃背景 4一、項(xiàng)目名稱(chēng) 4二、規(guī)劃面積 4三、建設(shè)單位 4第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)位介紹 4一、某市區(qū)位介紹 4二、某鎮(zhèn)區(qū)位介紹 5三、項(xiàng)目區(qū)位介紹 5第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 6一、建設(shè)單位背景 6二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 8第二章 現(xiàn)代物流業(yè)分析 11第一節(jié) 我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)理論分析 11一、現(xiàn)代物流業(yè)定義 11二、我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)主要特征 11三、我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)主要構(gòu)成體系 12第二節(jié) 江蘇省港口物流業(yè)研究分析 12一、港口物流業(yè)定義 12二、江蘇省港口物流業(yè)發(fā)展情況 13三、某市港口物流業(yè)發(fā)展情況 13第三章 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀分析 14第一節(jié) 某產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 14一、制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚 14二、產(chǎn)業(yè)特色鮮明 15三、市場(chǎng)覆蓋面廣 15第二節(jié) 某產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 15一、 某市惠山區(qū)總體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 15二、某鎮(zhèn)及某工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 17三、周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 20第三節(jié) 某物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 23一、物流業(yè)發(fā)展概況 23二、企業(yè)物流配套面臨的問(wèn)題 25三、企業(yè)對(duì)物流業(yè)未來(lái)需求導(dǎo)向 25第四節(jié) 某物流園案例剖析 27一、某西站物流園發(fā)展概況 27二、 某西站物流園與本案差異化提煉 28第四章 項(xiàng)目發(fā)展必要性分析及選址依據(jù) 30第一節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展必要性 30一、雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)推動(dòng)物流市場(chǎng)的發(fā)展 30二、現(xiàn)存制造業(yè)企業(yè)發(fā)展依賴(lài)高端物流業(yè) 30三、企業(yè)對(duì)于第三方服務(wù)需求不斷提升 30第二節(jié) 項(xiàng)目選址依據(jù) 31一、產(chǎn)業(yè)輻射核心 31二、交通體系發(fā)展 31第五章 項(xiàng)目定位分析 33第一節(jié) 項(xiàng)目總體定位 33一、項(xiàng)目定位依據(jù) 33二、項(xiàng)目總體定位 34第二節(jié) 功能體系定位 37第三節(jié) 主要功能平臺(tái) 38一、現(xiàn)代化貨運(yùn)平臺(tái) 38二、數(shù)字化倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái) 39三、生產(chǎn)加工技術(shù)平臺(tái) 40四、物流企業(yè)總部 42五、金屬制品電子交易平臺(tái) 43六、電子信息平臺(tái) 44七、商務(wù)服務(wù)平臺(tái) 45第四節(jié) 空間布局分析 47第五節(jié) 建筑意向圖展示 47第六章 規(guī)劃建設(shè)指標(biāo) 50第一節(jié) 指標(biāo)制定依據(jù) 50第二節(jié) 物流園區(qū)建設(shè)指標(biāo) 控制指標(biāo) 51一、業(yè)態(tài)功能用地指標(biāo) 51二、業(yè)態(tài)功能區(qū)建設(shè)指標(biāo) 51三、整個(gè)用地塊控制指標(biāo) 52第七章 投資估算和經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 53第一節(jié) 投資估算分析 53一、投資估算規(guī)范及范圍 53二、建設(shè)投資估算 53第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 54一、營(yíng)業(yè)收入 54二、營(yíng)業(yè)成本 55第三節(jié) 社會(huì)影響分析與社會(huì)效益 56一、社會(huì)影響效果分析 56二、社會(huì)適應(yīng)性分析 57三、社會(huì)效益分析 57四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 58第八章 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 59第一節(jié) 園區(qū)建設(shè)策略 59一、基本建設(shè)策略 59二、平臺(tái)搭建策略 60第二節(jié) 運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略 60第三節(jié) 招商引資戰(zhàn)略 62一、物流園區(qū)的招商戰(zhàn)略 62二、物流園區(qū)招商流程 63第一章 背景綜述第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃背景一、項(xiàng)目名稱(chēng) 現(xiàn)代綜合物流產(chǎn)業(yè)園二、規(guī)劃面積約800畝三、建設(shè)單位 某物產(chǎn)基建物資有限公司第2節(jié) 項(xiàng)目區(qū)位介紹一、某市區(qū)位介紹某市位于江蘇省南部，位于長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分，北扼長(zhǎng)江、南控太湖，是蘇南地區(qū)的交通中樞、長(zhǎng)江咽喉，地理位置十分重要；東鄰蘇州，距上海128公里；南控太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北望長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江。2010年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入172億元，位居某企業(yè)100強(qiáng)第59名；2011年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入206億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3180萬(wàn)元。公司以清晰的自我定位和戰(zhàn)略方向，不斷提升的創(chuàng)新能力和對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，采用靈活的經(jīng)營(yíng)方式，敏銳審視市場(chǎng)抓住機(jī)會(huì)與國(guó)外的礦山/企業(yè)合作，先后在美國(guó)、菲律賓、香港等國(guó)家和地區(qū)，建立了投資公司和代