【正文】 建議**市在提高城市整體形象上多做實(shí)事、多宣傳，以優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，以誠信吸引各地投資商。該項(xiàng)目建設(shè)工程的實(shí)施，將徹底解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)村發(fā)展長期落后的局面，既可以改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件和消費(fèi)環(huán)境，又可以消化當(dāng)前部分行業(yè)的過剩生產(chǎn)能力，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會(huì)形成很大的社會(huì)影響，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的文明進(jìn)步，與建設(shè)小康社會(huì)、和諧社會(huì)的目標(biāo)是一致的。安置房的建設(shè)能夠增加所在地區(qū)居民的收入。拆遷、建房、征地及管線遷移等，均根據(jù)**市提供的有關(guān)資料估列。招標(biāo)內(nèi)容包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及本可研報(bào)告所涉及的全部建設(shè)工程內(nèi)容。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度，投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。本項(xiàng)目資金主要由企業(yè)自行籌措以及銀行貸款解決，根據(jù)《中華人民共和國投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)。全過程分為項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段；設(shè)計(jì)階段；施工前準(zhǔn)備階段；項(xiàng)目實(shí)施階段；設(shè)備購置、驗(yàn)收、試運(yùn)行階段；竣工驗(yàn)收階段。根據(jù)工作需要，公司可隨時(shí)聘用編外臨時(shí)人員。工程建設(shè)中按“三同時(shí)”的要求搞好設(shè)計(jì)和施工。對項(xiàng)目建設(shè)過程中形成的碎石和泥土，全部用于修建道路和地坪；選擇環(huán)保節(jié)能型的機(jī)器、設(shè)備和材料；對少量不能利用的建筑垃圾按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定就地填埋或及時(shí)運(yùn)往垃圾場。（6）加強(qiáng)宣傳教育和制度建設(shè)，共同建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。節(jié)能設(shè)計(jì)是本次方案設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。（15）采用效率高、低能耗、技術(shù)先進(jìn)的電器系統(tǒng)和設(shè)備。項(xiàng)目主要能耗為水、電。每棟樓做總等電位接地，每單元設(shè)總電位端子箱，所有進(jìn)出本建筑物的所有管線均用404扁鋼就近同各樓門的總等電位端子箱連接。，導(dǎo)線均穿SC15鋼管敷于樓板內(nèi)、墻內(nèi)。住宅每戶按一個(gè)數(shù)據(jù)信號線設(shè)計(jì)，在臥室留數(shù)據(jù)插座。住宅每戶戶內(nèi)設(shè)配電箱，配電回路采用插座回路和照明回路分開配線方式。（3）設(shè)計(jì)范圍①供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)②電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)③消防系統(tǒng)。（7）屋面雨水采用外排水，雨水經(jīng)檐溝、雨水斗及雨水立管收集后直接排入雨水管網(wǎng)，盡量結(jié)合雨水立管設(shè)置。冷、熱水管套采用DN150硬聚氯乙烯管。室內(nèi)消火栓管道：采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。②管道布置：住宅入戶立管沿廚房外墻暗敷，戶內(nèi)支管敷設(shè)在樓板上墊層或隱蔽安裝。《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》6B500842001（2005年版）國家其它有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。場地土地類別為Ⅱ類場地。（7）綠色節(jié)能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)將部分住宅起居室陽臺(tái)做封閉處理，冬季可作為陽光間，提高室內(nèi)溫度，減少冷風(fēng)滲透；夏季起到一定的遮陽作用，對于降低室外氣候條件對居室環(huán)境的負(fù)面影響，改善室內(nèi)氣候意義非凡。同時(shí)，設(shè)計(jì)要與時(shí)俱進(jìn)，準(zhǔn)確把握城市發(fā)展的脈搏，細(xì)微體貼地反映居民日益提高的生活水平對居住空間和城市街區(qū)的提出的新要求。總建筑面積4450平方米。 建筑設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)①民用建筑設(shè)計(jì)通則②《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500961999（2003版）③《建筑設(shè)計(jì)防水規(guī)范》（GB500162006）④其它相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范⑤項(xiàng)目單位提供的設(shè)計(jì)條件（2）設(shè)計(jì)原則①按照規(guī)劃指導(dǎo)原則優(yōu)化整合。該項(xiàng)目安置小區(qū)在規(guī)劃階段盡量控制建筑單體的體形系數(shù)，以利于節(jié)約用地，并節(jié)約建筑能耗。（13）節(jié)能設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)計(jì)涉及規(guī)劃、建筑、給排水及電氣等專業(yè)，大部分屬于施工圖階段的技術(shù)設(shè)計(jì)。商業(yè)、共建按1端口/20平方米考慮，采用光纜從虎山路和石山路引入。排水工程系統(tǒng)：排水采用雨污分流制。由于社區(qū)分區(qū)較為獨(dú)立，因此社區(qū)內(nèi)管線就近引自相鄰的城市道路管網(wǎng)。消防車道的凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。每個(gè)組團(tuán)設(shè)置1至2個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每棟樓的垃圾收集點(diǎn)回收垃圾量可適當(dāng)減少，這樣對位于收集點(diǎn)附近的居民的影響就會(huì)減少。外部環(huán)境照明包括道路照明、廣場照明、休閑空間照明、特殊局部照明燈。如羽毛球場地，休閑園，沙坑等。低矮灌木配合喬木使用，同時(shí)展現(xiàn)空間線性。（6）環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)該社區(qū)的環(huán)境及景觀要素有別于一般社區(qū)，主要是因?yàn)樵撋鐓^(qū)無論在建筑空間組合上，還是在道路路網(wǎng)設(shè)計(jì)上，自身就已形成了兵營式規(guī)劃所無法取得的環(huán)境景觀藝術(shù)效果，在空間序列上有步移景異、曲徑通幽、動(dòng)靜分化、曲直相映的空間效果。在建筑風(fēng)格上尊重地方習(xí)慣，同時(shí)區(qū)別對待，但建筑風(fēng)格整體上簡潔明快，利落大方。（4）道路系統(tǒng)及停車設(shè)施規(guī)劃①社區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)采用人車分流。為提高社區(qū)文化氛圍，規(guī)劃將文化活動(dòng)場地及設(shè)施與步行綠地系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以滿足不同層次、不同類型居民多樣化活動(dòng)需求。1）總體空間布局。社區(qū)居住空間布局從總體上由小區(qū)級道路劃分，各片區(qū)有機(jī)相連。安置房小區(qū)為經(jīng)濟(jì)適用房安置小區(qū)。該規(guī)劃在充分節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，考慮了居住者的居住舒適度，建筑排列比較規(guī)整。③建設(shè)適宜生活居住新社區(qū)小區(qū)規(guī)劃理論是在傳統(tǒng)住宅區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)觀念、社區(qū)文化和交往空間、場所的創(chuàng)造，注重社區(qū)的文化認(rèn)同和鄰里交往環(huán)境，從系統(tǒng)的高度將住宅區(qū)分為相互聯(lián)系的社區(qū)居住、教育、社區(qū)景觀游憩及生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文化、社區(qū)管理等諸多系統(tǒng)，既注重系統(tǒng)內(nèi)各要素自身的建設(shè)，又注重系統(tǒng)內(nèi)部各要素的銜接與融合。二是“可持續(xù)發(fā)展”的原則，使人文與自然協(xié)調(diào)共存，體現(xiàn)人對環(huán)境的尊重和環(huán)境對人的培育作用。除第一層外，其他各層地基承載辦標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。山丘平緩延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢由西北向東南傾斜，地基承載力山前地帶可達(dá)8噸/平方米。項(xiàng)目建成后，將大大改善孫疃鎮(zhèn)的舊貌,增強(qiáng)集聚功能。 房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃自上世紀(jì)80年代以來，**市實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，現(xiàn)狀人均居住占地指標(biāo)已達(dá) ；人均占有道路、廣場面積約12平方米/人；，成套率80%左右。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性（1）符合城市總體規(guī)劃根據(jù)**市建設(shè)百萬人口、一百平方公里的城市發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)有孫疃鎮(zhèn)將處于城區(qū)范圍內(nèi)，只能發(fā)展低能耗、低污染、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有較大的局限性，孫疃鎮(zhèn)位于**市南部，交通條件較好，項(xiàng)目承載能力較強(qiáng)，有利于發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型。為進(jìn)一步探討煤炭資源開發(fā)與失地農(nóng)民利益的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)雙盈的有效途徑，經(jīng)過本項(xiàng)調(diào)研與論證，加快孫疃鎮(zhèn)新區(qū)工程項(xiàng)目建設(shè)，一方面，能夠擴(kuò)大孫疃鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)孫疃鎮(zhèn)的綜合功能，聚集產(chǎn)業(yè)、聚集人口。**市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為：“皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地”。**市因煤而建，緣煤而興，是全國重要的煤電能源基地，近40年來，**市為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展提供了10億噸以上的煤炭資源，在煤炭資源開采的過程中，承擔(dān)了沉重的社會(huì)壓力、環(huán)境壓力。 研究工作過程簡述受項(xiàng)目單位委托，我所與各有關(guān)方面共同配合進(jìn)行本項(xiàng)目的可行性研究，通過深入細(xì)致的調(diào)研、實(shí)地踏勘等工作，結(jié)合城市總體規(guī)劃、孫疃鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，充分注意到**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及**市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃以及2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃綱要、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析，提出本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。全部投資由建設(shè)單位自籌。.梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..目 錄第一章 總 論 3 項(xiàng)目概述 3 4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 研究的范圍和研究工作過程簡述 6 結(jié)論 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及需求分析 9 9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 11 14第三章 場址選擇及建設(shè)條件 16 場址現(xiàn)狀 16 場址條件 16 自然條件對建設(shè)項(xiàng)目的影響 18第四章 工程建筑方案 19 19 32第五章 節(jié)能節(jié)水措施 45 45 49第六章 環(huán)境保護(hù)及安全衛(wèi)生 50 50 51 52第七章 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 53 53 53 人員來源及培訓(xùn) 53第八章 建設(shè)工期和進(jìn)度安排 55 建設(shè)工期 55 進(jìn)度安排 55第九章 工程招投標(biāo) 56 概述 56 發(fā)包方式 56 招標(biāo)組織形式 57 招標(biāo)方式 57第十章 投資估算及資金籌措 59 59 資金籌措 60第十一章 社會(huì)效益分析 61第十二章 結(jié)論與建議 63梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 **市**房地產(chǎn)開發(fā)公司本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目工程，本項(xiàng)目總投資460萬元，占地面積7畝，安置房建筑面積4450平方米，以及廣場、衛(wèi)生室、公用工程、綠化、道路等配套設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)選址梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目位于孫疃鎮(zhèn)政府南側(cè)，規(guī)劃總用地面積7畝；。 結(jié)論本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合**市資源型城市轉(zhuǎn)型有關(guān)政策，符合安徽省加快皖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持政策等有關(guān)政策精神，符合**市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展要求，項(xiàng)目建設(shè)有利于加快孫疃鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展煤炭接替產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略實(shí)施，有利于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，提升**城市化水平，增強(qiáng)集聚人口、集聚產(chǎn)業(yè)的綜合功能，有利于城鄉(xiāng)居民共享城市化文明的發(fā)展成果，充分體現(xiàn)社會(huì)公平的原則。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長，國家對煤電能源的需求逐年增加，**市不斷增加煤炭開采產(chǎn)能規(guī)模，由此帶來了采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民安置、就業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)等一系列社會(huì)、生態(tài)問題。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。另一方面，能夠?yàn)榘仓梅拷ㄔO(shè)發(fā)揮示范引導(dǎo)作用，為推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)煤炭資源開發(fā)利用，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，提供支撐與保障。實(shí)施梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目、新區(qū)內(nèi)居民搬遷安置建設(shè)工程，符合**市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)**市住房建設(shè)規(guī)劃，城市人均住房面積31平方米，住宅成套率95%以上，住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率80%以上。第三章 場址選擇及建設(shè)條件 場址現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置梨苑小區(qū)13樓項(xiàng)目，位于孫疃鎮(zhèn)政府南側(cè)，規(guī)劃總用地面積7畝；。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富，最大凍土深寬20厘米。地震烈度為6度，歷史上未發(fā)生過較大地震。三是“經(jīng)濟(jì)性”的原則。從傳統(tǒng)“住宅區(qū)規(guī)劃”到“社區(qū)規(guī)劃”，構(gòu)筑完整的小區(qū)系統(tǒng)。規(guī)劃平面形成縱向延伸的空間組合。規(guī)劃用現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理論，構(gòu)筑完整的社區(qū)系統(tǒng)。社區(qū)景觀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，呈網(wǎng)絡(luò)狀布置，網(wǎng)絡(luò)狀綠地系統(tǒng)在社區(qū)主次軸線的控制下，將各功能區(qū)連接成完整的整體，并不受外圍主要車行道路系統(tǒng)的干擾。社區(qū)總體空間布局簡潔而又富有整體感，統(tǒng)一中而又富有變化，增強(qiáng)主入口的開放空間，提升入口形象。分別在三個(gè)片區(qū)的中心綠地布置社區(qū)活動(dòng)中心及物業(yè)用房，與運(yùn)動(dòng)健身廣場相銜接，形成良好的活動(dòng)氛圍，健身器材與中心廣場結(jié)合布置。社區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)分三級設(shè)置，小區(qū)級道路寬度12米（其中車行道7米），組團(tuán)級道路寬度5米，宅間道路寬度3－4米。多層住宅為坡頂建筑，高層住宅、配套公建屋面為平屋面。該社區(qū)環(huán)境及景觀主要有以下諸要素構(gòu)成：①道路包括小區(qū)內(nèi)部的各級道路。③建筑：主要環(huán)境、景觀要素。⑥環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施：在合理的位置上布置環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施。各種照明除了技術(shù)上采用不同的照明標(biāo)準(zhǔn)外，在燈具的選擇上，也應(yīng)注意使用功能的要求和景觀構(gòu)成的藝術(shù)效果，對社區(qū)層次的提高、居民生活質(zhì)量的進(jìn)一步改善都是十分有利的。（9）消防規(guī)劃本項(xiàng)目一、二級道路承擔(dān)該社區(qū)的骨干交通，并擔(dān)負(fù)著消防線路的功能。建筑防火間距：建筑層數(shù)六層以下的建筑防火等級為三級，建筑之間的防火間距大于6米，滿足現(xiàn)行國家規(guī)范要求。給水工程系統(tǒng)：給水水源引自孫疃鎮(zhèn)市政供水。其中污水經(jīng)化糞池處理后與其它廢水一起排入市政排水管，污水最終排入運(yùn)河路。有線電視系統(tǒng)：住宅每戶考慮三個(gè)用戶終端，商場、公建適當(dāng)考慮用戶終端。節(jié)能控制標(biāo)準(zhǔn)為：公共建筑節(jié)能50%，住宅建筑節(jié)能65%。（1）占地面積7畝。②以人為本，以業(yè)主為中心③營造良好的居住環(huán)境、和諧的人文社區(qū)。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的兩室兩廳、三室兩廳的房型，可以滿足不同戶型選擇的需求。1）戶型選型及戶型比例本社區(qū)依據(jù)需求，安置社區(qū)依據(jù)孫疃鎮(zhèn)搬遷安置的需求，戶型選擇主要為90100M2戶型。針對本地區(qū)夏季日照強(qiáng)烈的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)中將屋頂裝飾構(gòu)件與遮陽板結(jié)合設(shè)計(jì)，在豐富立面的同時(shí)有效地兼顧了遮陽的功能，提高了室