【正文】 因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動機(jī)的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場風(fēng)險。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個江東樓盤的建設(shè)品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。測試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為11,，包括工程費(fèi)用8,，土地費(fèi)用1,報建費(fèi)548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。一個招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進(jìn)入。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。在建筑設(shè)計上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。施工條件本項(xiàng)目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數(shù) 水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。l 衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。l 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。① 銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，㎡，；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計2008年10月初開盤：l 開盤后一個月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，；l 開盤后六個月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，；l 開盤后九個月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，；l 開盤后十二個月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。公司從1964年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）。‰，‰，‰。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。第1章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國自然人獨(dú)資)注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。；參加企業(yè)改制保險的單位155家， 萬人；。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，低于全省平均水平。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。l 活動五：系列名人講座。 l 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達(dá)8355公里。總長603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約170公里，行程約2小時。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。. 建筑設(shè)計主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 [GB500072002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 [GB500102002]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 [GB500112001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500072002《高層建筑