【正文】 因此企業(yè)想開發(fā)房地產(chǎn)，政府不同意，導(dǎo)致企業(yè)拿著土地難以變現(xiàn)，形成拉鋸戰(zhàn)。主要的旅游資源有瑤族古都千家峒、千年古村上甘棠和女書，旅游資源品味很高。作為休閑度假酒店，一般是周末才有客人，因此要達到這個客房入住率難度很大。后來，一位在杭州從事五金生意的溫州人勇吃螃蟹才打破了銷售僵局。當然，這種情況并不鮮見，很多城市為了招商引資，會向開發(fā)商提供各種優(yōu)惠條件，包括負擔一部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。 第四、定位不是很準確。從北京等全國其它大城市到根河只有經(jīng)過呼倫貝爾市中轉(zhuǎn)，比較快捷的是有飛機，但航線很少，在淡季只有北京飛呼倫貝爾，做火車時間漫長，從北京到呼倫貝爾要24個小時。是一個集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū)。 　　主題定位主要是挖掘深厚的西安歷史文化，客源定位是全球性的客源。并升格為國家級旅游開發(fā)區(qū)。規(guī)劃面積約47平方公里，是西安市第四次城市總體規(guī)劃中城市中心區(qū)的重要組成部分。酒樓、茶館、叫賣聲聲，石板、雨巷、民風民俗，如一幅現(xiàn)代“清明上河圖”徐徐展開。 第三、高端旅游項目的長期經(jīng)營會存在虧損隱患。 京津新城總面積達260平方公里，并且以綜合性和復(fù)興性社區(qū)的名義拿地，進入成本低。 　　京津新城的教堂采用哥特式風格。 帝景高爾夫俱樂部擁有27洞國際標準高爾夫球場，每條球道風格迥異，特色獨具。 毫無疑問，在長期的經(jīng)營中，華僑城練就了一支優(yōu)秀的旅游經(jīng)營隊伍，這是旅游地產(chǎn)成功的保證。公司投資的主題公園截止2006年9月已累計接待游客超過1億人次，累計實現(xiàn)凈利潤超過21億元。 執(zhí)行力不到位，必然會造成項目的失敗。 第三、旅游和地產(chǎn)運作人才 包括景區(qū)的經(jīng)營運作和地產(chǎn)的經(jīng)營運作。 第四、前期的市場推廣費用。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。 六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風險簡述。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資源一般早就被他人占有，進入成本較高。旅游消費是一種體驗消費，需要體驗一種有明顯特色的文化。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。目前在國內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。 汽車營地在國內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。而通過將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級版農(nóng)家樂進行出售，就是農(nóng)家樂旅游地產(chǎn)。 獨立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。 隨著中國老齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。 高尚復(fù)合型社區(qū)在中國發(fā)展現(xiàn)狀。 該產(chǎn)品在中國是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。而投資者本人并不需要費神去經(jīng)營自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，而投資者本人可以獲得年度客房紅利。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對南京市場主要是投資客戶，于是與南京某樓盤實現(xiàn)聯(lián)合營銷，讓投資客戶可以同時在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯的效果。開發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費者消費的每一個細節(jié)。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游度假將成為一種時尚，旅游房產(chǎn)也將會成為一種禮品。 養(yǎng)老型心理。 投資型心理。當然，旅游的產(chǎn)的消費沒有包括，外國人在中國消費的房產(chǎn)也有一定的市場，兩相抵消。就是說美國25％屬于中產(chǎn)。五合國際預(yù)計，在未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)計，就將產(chǎn)生2500億元的市場額度。另一方面是獲得資源，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會帶來不穩(wěn)定因素，因此品牌開發(fā)商更容易獲得當?shù)卣恼J可，更容易以較低的代價獲得當?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。 旅游地產(chǎn)的價格取決于兩個因素，一個是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價值越大，反之就越少。 聚焦中國中心城市。 傳統(tǒng)的農(nóng)家樂小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開發(fā)商通過按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，然后再出租或出售給經(jīng)營方所形成的房地產(chǎn)。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。 從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產(chǎn)權(quán)式酒店星羅棋布。 一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。 區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實力不是太深厚，但在當?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。旅游地產(chǎn)是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產(chǎn)的需求。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。由于本土消費能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。 上世紀旅游地產(chǎn)泡沫 從上個世紀80年代末期開始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。比如，他們暗示消費者，只要成為他們的會員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實上，你是否可以取得那個國家的簽證還是個問題。當時經(jīng)濟繁榮時期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。在60年代早期，一位名叫亞歷山大這個古城在16世紀被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進入?yún)⒂^，古城還保存著當年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。 （2）法國詩人科諾的示范 l858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。文化上，東岸的中東地區(qū)是當今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。有人估計，如果中國500萬人涉足旅游地產(chǎn)消費，平均每人按5萬元計算，那么將是2500億元的大蛋糕。 亞游ag集團中國旅游地產(chǎn)研究報告一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程 （一）旅游地產(chǎn)的含義 （二）地中海的貴族消費階段 （三）分時度假的大力發(fā)展 （四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展 （五）旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱 二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （一）資本進入來源的多元化 （二）產(chǎn)品線不斷延伸 （三）營銷手段不斷翻新 三、旅游地產(chǎn)的市場分析 （一）總體蛋糕 （二）需求心理分析 （三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點 四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅 （二）高尚復(fù)合型社區(qū) （三）時權(quán)酒店 （四）養(yǎng)老公寓 （五）獨立產(chǎn)權(quán)客棧 （六）升級版農(nóng)家樂 （七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村 （八）主題式小鎮(zhèn) （九）體驗式住宿設(shè)施 （十）旅游新區(qū) （十一）主題式商業(yè)中心 （十二）旅游商業(yè)中心 （十三）高端度假酒店或別墅 五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風險簡述 （一）項目投資準備 （二）旅游地產(chǎn)投資的風險 七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例 （一）成功 華僑城 京津新城 成都芙蓉古城 西安曲江新城 （二）失敗 內(nèi)蒙根河“天工部落” 千島湖鳳凰度假村 湖南江永 內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫 導(dǎo)言 “推開窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。 為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運動此起彼伏。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。古羅馬人就稱這個海為“地中?！保淅≌Z原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國之?！薄＿@下又激起了法國人對海岸的興趣，于是法國國王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。從此以后，法國南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。 （2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L采 蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風情，是很令人向往的事。奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。70年代中期的石油危機中，因油價上漲使美國經(jīng)濟進入緊縮期，房產(chǎn)大量閑置，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動了分時度假產(chǎn)品在美國的發(fā)展。目前，向中國公民開放的旅游目的地只有20多個，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請國的國家主權(quán)，是人家的政府行為。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時間。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空置商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑置土地上。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當中，超過60％是外地客戶。 在國內(nèi)一線城市價格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經(jīng)到了6000元/平方米，?？?、萬寧等地的旅游地產(chǎn)價格也到4000元/平方米。 （3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值 中國資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格嚴重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價值將得到體現(xiàn)。 （2）投資主體的全民性 投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項目。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。 （3）自然風景區(qū)的小鎮(zhèn) 此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進行適度集中，從而形成一個旅游小鎮(zhèn)。 （三）營銷手段不斷翻新 策劃先行、廣告開路。 旅游地產(chǎn)消費是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。另一個取決于距離核心消費地的距離，距離核心消費客源地越近，價值會越大，距離越遠，價值越小。 旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴展原因是旅游的成功。 未來十年按中產(chǎn)階層計算：1。中國未來按這個比例計算，人口按15億人計算，那么中產(chǎn)的總?cè)丝谑?。如果按每人2萬元比較合理，因為一個中產(chǎn)階層每年消費按1000元計算，那么20年就是2萬元。 旅游房產(chǎn)具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產(chǎn)的升值。 一般說來，旅游房產(chǎn)比較偏遠，難以邊工作邊居住。前期主要是子女送給父母，后期將擴散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。從而能在消費者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。 單一賣點營銷。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。 功能的多樣性 （1）度假功能 一般說來，產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購買者的度假需要。 該產(chǎn)品實質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價值，只不過價值低一些而已。 在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。如果將醫(yī)療、老人游樂等設(shè)施加以完善，將會形成一個巨大的市場。而獨立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個獨立的度假產(chǎn)品，實質(zhì)是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風格進行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。 （七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村。這個集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前