【正文】 合各街特色設有：婚紗攝影街、 OUTLET 、國際風情街、醫(yī)療保健街、裝修建材街、品質(zhì)生活驛站、私家菜館、汽車美容維修區(qū)，金融街、休閑娛樂區(qū)、老字號一條街等，突現(xiàn)特色生活配套功能。商業(yè)街以其低投入、低風險、高回報、產(chǎn)品多樣、經(jīng)營區(qū)域化、消費群高端等特點占領市場。 （2）項目成功原因 第一、低成本的土地。 京津新城總面積達260平方公里，并且以綜合性和復興性社區(qū)的名義拿地，進入成本低。 第二、區(qū)位獨特。 京津新城處于北京、天津和河北的三角地，客源覆蓋面廣。 第三、復合型旅游地產(chǎn)的策劃思路 京津新城突出城的概念，但里面擁有大量的酒店、馬術(shù)俱樂部、溫泉等高端度假設施，極大地提高了社區(qū)品質(zhì)。 （3）發(fā)展的隱憂 第一、過于高端的定位 京津新城的旅游定位過于高端，因此房地產(chǎn)的客源定位也是高端，但龐大的面積需要有很強的消化能力做支撐。如果房地產(chǎn)開始走下坡路，投資性消費受到抑制，房地產(chǎn)將受到很大的影響。 第二、人氣的不足會導致商業(yè)開發(fā)受到很大的影響。 過于高端的定位難以形成人氣，其龐大的商業(yè)住宅將只能依托于社區(qū)人群，而由于距離較遠，更多的是第二住宅的概念，發(fā)展有限。 第三、高端旅游項目的長期經(jīng)營會存在虧損隱患。 游艇會、馬術(shù)俱樂部、高爾夫等高端旅游設施投資巨大，運行成本很高?？驮椿A有限，雖然短期內(nèi)可以靠地產(chǎn)支撐，但長期運行將產(chǎn)生收不抵支的問題，從而會影響整個社區(qū)的品質(zhì)。 第四、與國家政策的相沖突。 高爾夫等高端項目不在國家鼓勵發(fā)展之內(nèi)，受到政策的一定限制，不利于得到政府的長期支持。 成都芙蓉古城 （1）基本情況 芙蓉古城是由成都置信實業(yè)有限公司領銜開發(fā)，成都芙蓉古城商業(yè)管理有限公司經(jīng)營管理的中國西部最大的生態(tài)園林式商務、旅游、休閑接待基地。位于成溫郫國家級生態(tài)保護帶，一期占地近700畝，投資逾4億元，集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成都之淳樸、江南園林之情趣，是目前國內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、旅游、休閑度假、投資于一體的復合式旅游地產(chǎn)項目。園區(qū)內(nèi)繁花似錦，風景秀麗，皇城巍峨，民風悠悠。酒樓、茶館、叫賣聲聲，石板、雨巷、民風民俗，如一幅現(xiàn)代“清明上河圖”徐徐展開。 芙蓉古城是以現(xiàn)代手法演繹中國古典建筑之精華。其中匪夷所思的水系園林具有很強的觀賞性，整個園區(qū)共有水域面積4萬余平方米， 300余種共計10萬余株各類名貴草本、木本植物，各種橋梁103座，亭臺40余座，形成了一座生態(tài)環(huán)境與生活民居完美結(jié)合的現(xiàn)代仿古園林式小區(qū)。 與秀麗的環(huán)境相比，芙蓉古城的商業(yè)更是一道靚麗的風景線。餐飲、娛樂、休閑、品茗、康體設施等一應俱全，在你暢游芙蓉古城的同時，增添了無窮的情趣，使您留戀忘返，樂在其中！ （2）成功原因分析 第一、客源定位合理 定位高中低端客源，具有廣泛的客源基礎，有利于做好人氣。 第二、明確的主題 就是現(xiàn)代版的“清明上河圖”，不同少數(shù)民族風格的建筑將對市民產(chǎn)生了很強的吸引力。 第三、地產(chǎn)和旅游的深度融合 　　芙蓉古鎮(zhèn)的每一處建筑都是具有吸引物的旅游建筑，形成了一個巨大的人造的旅游氛圍。 西安曲江新城 （１）簡要介紹 　　曲江新城擬規(guī)劃選址在西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江園林遺址為中心，東起馬鳴路；西至翠華南路、緯一街、長安南路南段；北起小寨東路、西影路；南至雁塔區(qū)南界址。規(guī)劃面積約47平方公里，是西安市第四次城市總體規(guī)劃中城市中心區(qū)的重要組成部分。 　 曲江新城的主要功能為：旅游、休閑功能；教育、科技功能；行政、會展功能；居住功能。以上四大功能耦合成八大區(qū)塊：大雁塔宗教文化商貿(mào)區(qū)，曲江水景旅游區(qū)，政務中心區(qū)，杜陵生態(tài)園林區(qū)，“樂游原”民風博覽區(qū)，科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)，中央住宅區(qū)，農(nóng)村安置區(qū)。 　　曲江新城旅游產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將依據(jù)地形地貌和城市建成區(qū)現(xiàn)狀，擬形成“一個中心、三條軸線、五點聯(lián)動”的文化型、觀光型、休閑型、度假型、商貿(mào)型的綜合性旅游新格局。其以大雁塔為起點，建設風貌、建筑風格和項目擺布從古及今，由北向南、并向東依次推進。 　　 曲江新城以大雁塔為中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商貿(mào)為主題，目標客戶以國內(nèi)市場為主、海外市場為輔。 　　曲江新城 將大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博覽園五個項目群，通過景觀大道、游覽走廊、博覽干線和兩條高尚生活示范街區(qū)圍合聯(lián)系起來，形成“雁塔題名、盛唐風韻、曲江流飲、杜陵遠眺、樂游村藝”等特色鮮明的景觀集合體系。 　　曲江新城的建設分三步走：第一步，即2003年到2005年，建成大雁塔周邊1000畝佛教文化區(qū)、大唐不夜城和中國旅游商品基地商貿(mào)區(qū)、芙蓉園水景旅游區(qū)、中央政務區(qū)，全面完成現(xiàn)度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)（）基礎配套設施，世界娛樂園和世界風情園開工建設，4年建成，使一批有重大影響的旅游觀光項目聚集成群，達到規(guī)模帶動效應。并升格為國家級旅游開發(fā)區(qū)。第二步，即2006年到2008年，基本建成包括科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、景觀住宅區(qū)、杜陵生態(tài)園林區(qū)、“樂游原”民俗博覽區(qū)和農(nóng)村安置區(qū)的五大區(qū)域，爭取把曲江建設成為2008年奧運會的旅游觀光基地之一。第三步，即2009年到2011年，全面完成系統(tǒng)建設，提升管理水平、文化品位、服務質(zhì)量和國際知名度，將曲江建設成為特色鮮明的國際旅游中心之一，成為我市“國際旅游名城”中最具特色的重要景區(qū)。 （２）成功原因 第一、良好的區(qū)位。 　　西安曲江新城距離西安市中心不遠，是城市化發(fā)展的首先發(fā)展對象，本身具有很好的開發(fā)地產(chǎn)的價值。 第二、本身所具有的優(yōu)異的旅游資源基礎。 　　大雁塔具有深厚的歷史文化底蘊，本身是旅游熱點景區(qū)，具有較好的人氣，該旅游地產(chǎn)只是將這一優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)進一步放大，同時增加其它的旅游地產(chǎn)。 第三、明確的旅游主題和客源定位。 　　主題定位主要是挖掘深厚的西安歷史文化，客源定位是全球性的客源。 （３）不足 第一、龐大的資金壓力。 　　西安的曲江新城旅游項目需要龐大的資金做支持，開發(fā)商通過開發(fā)地產(chǎn)的方式籌集旅游發(fā)展資金，在旅游地產(chǎn)一片看好的情況下可以形成穩(wěn)定的資金鏈，一旦地產(chǎn)的資金流入不足以支撐旅游的開發(fā)，整個項目將受到極大的影響。 第二、需要卓越的旅游管理能力。 　　曲江新城任何一個旅游項目都是大的旅游項目，需要擁有很強的管理能力，否則旅游的成功是一句空話。 （二）失敗 內(nèi)蒙根河“天工部落”。 （1）基本情況 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅開發(fā)，位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市的敖魯古雅鄉(xiāng)。項目占地2000畝，預計投資2億元，其中一期投資為4000萬元。是一個集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū)。倡導生態(tài)養(yǎng)生，主張“像候鳥一樣生活”，天工部落位于內(nèi)蒙古自治區(qū)根河境內(nèi)，作為神州之旅進入旅游地產(chǎn)的第二站，天工部落是神州之旅對其在黃山的“徽州文化園”項目的快速復制?；罩菸幕瘓@項目占地312畝，產(chǎn)品定位為度假式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)品在市場上的旺售，促使公司決心在旅游地產(chǎn)的方向上走的更遠。 但產(chǎn)品出來之后并沒有像預期的火爆，項目經(jīng)營異常艱難，第一期建成之后，遲遲不見第二期出來。 （2）失敗原因 第一、交通太偏遠是重要原因。 筆者曾經(jīng)有多年的呼倫貝爾的工作經(jīng)歷。在呼倫貝爾的額爾古納市有項目運作的經(jīng)歷，根河處于大興安嶺的腹地，路途遙遠。 首先是大交通不發(fā)達。從北京等全國其它大城市到根河只有經(jīng)過呼倫貝爾市中轉(zhuǎn)，比較快捷的是有飛機，但航線很少，在淡季只有北京飛呼倫貝爾，做火車時間漫長，從北京到呼倫貝爾要24個小時。 其次是小交通也很遙遠。從呼倫貝爾到只有一條二級公路延伸到根河，距離超過300公里。 第二、旅游大環(huán)境遠沒有形成。 整個呼倫貝爾的旅游雖然在快速增長，但是總量并不高，并且主要集中在呼倫貝爾市、海拉爾等地，延伸到根河的不多，現(xiàn)實客源不多。 第三、旅游季節(jié)性太強。 根河位于中國的最北端，夏季只有三個月時間，漫長的冬季造成資源的限制。冬季旅游呼倫貝爾一直在努力做，但效果不明顯，無論從區(qū)位還是產(chǎn)品品質(zhì)都難以與哈爾濱進行競爭。 第四、定位不是很準確。 根河最大的優(yōu)勢是自然資源的品味和低廉的土地價格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，實行高端定位。比如一百畝地只做一幢別墅，配備小型飛機等方式。定位于中低端很難實現(xiàn)銷售，因為度假成本太高，非常不合算。 第五、進入之前缺乏必要的調(diào)研。 根河地廣人稀，但產(chǎn)業(yè)配套非常不完善土地成本低并不意味著可以降低總成本。這一點也許在神州之旅進入根河之初沒有想到的。天工部落項目位于大興安嶺腹地，一切基礎設施建設均為零。當然，這種情況并不鮮見，很多城市為了招商引資，會向開發(fā)商提供各種優(yōu)惠條件，包括負擔一部分基礎設施建設費用。但對于并不富裕的根河市政府來說，這幾乎是不可能的。 千島湖鳳凰度假村 （1）基本情況 千島湖鳳凰島公司是由杭州人林琰和林孝熊發(fā)起設立，實際控制人卻是臺灣人陳文鴻。那年，陳文鴻看中了千島湖得天獨厚的山水資源，以妻子林琰等名義成立杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司，購買了千島湖中心一個占地150畝的鳳凰島，開發(fā)千島湖鳳凰休閑度假村。2000年10月，酒店首期房產(chǎn)對外銷售。陳文鴻給酒店包裝的概念是“產(chǎn)權(quán)式酒店”，打出了這樣的宣傳語：“包租10年，每年6％～8％收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費住?！?按照鳳凰公司的宣傳，投資者購買這個產(chǎn)權(quán)式酒店后，不僅旅游有去處，而且，用不到1020年的時間就可通過租金收回投資，這還不包括房產(chǎn)本身的升值。當時，鳳凰公司開出的銷售價是每套19萬元，價格遠高于當?shù)仄胀ǚ慨a(chǎn)，加上人們對產(chǎn)權(quán)式酒店不了解，一開始銷售并不好。后來，一位在杭州從事五金生意的溫州人勇吃螃蟹才打破了銷售僵局。2001年5月，一期160套酒店終于銷售完畢，2001年底，二期推出時，杭州等地的投資者開始紛紛跟進，而到2003年初第三期推出時，可以說是搶購了。 2005年第3季度，千島湖鳳凰酒店的投資者開始收不到房租，大理鳳凰酒店的投資者自2006年第3季度以來也沒有收到過租金，投資商和開發(fā)商雙方鬧上了法庭。 （2）失敗原因 第一、不切實際的回報承諾。 按一套房子30萬元計算。酒店的成本按40%計算。平均每天價格按200計算，一年需要225天才能實現(xiàn)盈虧平衡。年入住率需要達到62%。作為休閑度假酒店，一般是周末才有客人，因此要達到這個客房入住率難度很大。 第二、沒有計算酒店的貶值。 酒店的銷售價格與客房的新舊程度息息相關，一般三年后部分設施開始陳舊，因此要保證長久獲得理想的收入比較困難，而且隨著旅游的發(fā)展，新的酒店不斷出現(xiàn)，競爭會越來越加大，導致銷售價格的下跌。 第三、經(jīng)營管理的不到位 如何讓來千島湖的客源住宿是銷售需要解決的現(xiàn)實問題，但是整個經(jīng)營過程中鳳凰度假酒店的經(jīng)營基本上是等客上門，導致入住率不高。 第四、產(chǎn)品設計的缺陷。 在目前，休閑度假旅游雖然開始起步，但是觀光客源依然是主流，如何獲得觀光客的眼球從而吸引他們來居住是一個重要的問題，由于按照商務酒店的方式建設，導致沒有讓消費者獲得休閑度假的觀光效益，難以使觀光客源休閑化，沒能留住觀光客源。 湖南江永 （1）項目簡介 湖南江永縣位于湖南和廣西桂林的交接之處，與陽朔比鄰。山清水秀，風景優(yōu)美。主要的旅游資源有瑤族古都千家峒、千年古村上甘棠和女書，旅游資源品味很高。 2003年深圳一投資公司計劃3億投資開發(fā)。 該公司到目前為止投資已達800萬元，但結(jié)果是政府不滿意，企業(yè)不敢冒，旅游沒發(fā)展，房地產(chǎn)也沒法做。 （2）原因 第一、旅游經(jīng)營的不成功。 政府雖然給企業(yè)提供了數(shù)百畝的廉價土地，但是前提條件是旅游得到開發(fā)，如果旅游得不到開發(fā)，地價很難套現(xiàn)。 該公司獲得資源后一直不開發(fā)，后來在旅游上也是象征性地投入一百萬進行建設，沒有形成精品景點，加之市場開拓沒有新思維，日常運行難以為繼，造成整個旅游的失敗。 第二、企業(yè)的短視。 政府給與企業(yè)廉價的土地是希望投資旅游，但是政府很失望。因此企業(yè)想開發(fā)房地產(chǎn)，政府不同意，導致企業(yè)拿著土地難以變現(xiàn)，形成拉鋸戰(zhàn)。 內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫 （1）基本情況 通遼的莫力廟水庫是亞洲最大的沙漠人工水庫，在2000年左右旅游風行一時，一些企業(yè)相繼在旁邊建設了商店、酒店和部分度假設施。但是2003年后，水庫在干旱的影響下逐漸沒水，旅游一落千丈，投資商的投資全打水漂。 （2）原因 該旅游地產(chǎn)失敗的原因很簡單，就是沒有估計到可能的干旱，旅游地產(chǎn)失去了旅游的依托，自然是沒有價值。