【正文】 （2）原因 該旅游地產(chǎn)失敗的原因很簡單，就是沒有估計到可能的干旱，旅游地產(chǎn)失去了旅游的依托，自然是沒有價值。 內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫 （1）基本情況 通遼的莫力廟水庫是亞洲最大的沙漠人工水庫，在2000年左右旅游風(fēng)行一時，一些企業(yè)相繼在旁邊建設(shè)了商店、酒店和部分度假設(shè)施。 政府給與企業(yè)廉價的土地是希望投資旅游，但是政府很失望。 該公司獲得資源后一直不開發(fā)，后來在旅游上也是象征性地投入一百萬進行建設(shè)，沒有形成精品景點，加之市場開拓沒有新思維，日常運行難以為繼，造成整個旅游的失敗。 （2）原因 第一、旅游經(jīng)營的不成功。 2003年深圳一投資公司計劃3億投資開發(fā)。山清水秀，風(fēng)景優(yōu)美。 在目前，休閑度假旅游雖然開始起步，但是觀光客源依然是主流，如何獲得觀光客的眼球從而吸引他們來居住是一個重要的問題，由于按照商務(wù)酒店的方式建設(shè)，導(dǎo)致沒有讓消費者獲得休閑度假的觀光效益，難以使觀光客源休閑化，沒能留住觀光客源。 第三、經(jīng)營管理的不到位 如何讓來千島湖的客源住宿是銷售需要解決的現(xiàn)實問題，但是整個經(jīng)營過程中鳳凰度假酒店的經(jīng)營基本上是等客上門，導(dǎo)致入住率不高。 第二、沒有計算酒店的貶值。年入住率需要達到62%。酒店的成本按40%計算。 （2）失敗原因 第一、不切實際的回報承諾。2001年5月，一期160套酒店終于銷售完畢，2001年底，二期推出時，杭州等地的投資者開始紛紛跟進，而到2003年初第三期推出時，可以說是搶購了。當時，鳳凰公司開出的銷售價是每套19萬元，價格遠高于當?shù)仄胀ǚ慨a(chǎn)，加上人們對產(chǎn)權(quán)式酒店不了解，一開始銷售并不好。陳文鴻給酒店包裝的概念是“產(chǎn)權(quán)式酒店”，打出了這樣的宣傳語：“包租10年，每年6％～8％收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費住。那年，陳文鴻看中了千島湖得天獨厚的山水資源，以妻子林琰等名義成立杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司，購買了千島湖中心一個占地150畝的鳳凰島，開發(fā)千島湖鳳凰休閑度假村。但對于并不富裕的根河市政府來說，這幾乎是不可能的。天工部落項目位于大興安嶺腹地，一切基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均為零。 根河地廣人稀，但產(chǎn)業(yè)配套非常不完善土地成本低并不意味著可以降低總成本。定位于中低端很難實現(xiàn)銷售，因為度假成本太高，非常不合算。 根河最大的優(yōu)勢是自然資源的品味和低廉的土地價格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，實行高端定位。冬季旅游呼倫貝爾一直在努力做，但效果不明顯，無論從區(qū)位還是產(chǎn)品品質(zhì)都難以與哈爾濱進行競爭。 第三、旅游季節(jié)性太強。 第二、旅游大環(huán)境遠沒有形成。 其次是小交通也很遙遠。 首先是大交通不發(fā)達。 筆者曾經(jīng)有多年的呼倫貝爾的工作經(jīng)歷。 但產(chǎn)品出來之后并沒有像預(yù)期的火爆，項目經(jīng)營異常艱難，第一期建成之后，遲遲不見第二期出來。倡導(dǎo)生態(tài)養(yǎng)生，主張“像候鳥一樣生活”，天工部落位于內(nèi)蒙古自治區(qū)根河境內(nèi)，作為神州之旅進入旅游地產(chǎn)的第二站，天工部落是神州之旅對其在黃山的“徽州文化園”項目的快速復(fù)制。項目占地2000畝，預(yù)計投資2億元，其中一期投資為4000萬元。 （二）失敗 內(nèi)蒙根河“天工部落”。 第二、需要卓越的旅游管理能力。 （３）不足 第一、龐大的資金壓力。 第三、明確的旅游主題和客源定位。 第二、本身所具有的優(yōu)異的旅游資源基礎(chǔ)。 （２）成功原因 第一、良好的區(qū)位。第二步，即2006年到2008年，基本建成包括科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、景觀住宅區(qū)、杜陵生態(tài)園林區(qū)、“樂游原”民俗博覽區(qū)和農(nóng)村安置區(qū)的五大區(qū)域，爭取把曲江建設(shè)成為2008年奧運會的旅游觀光基地之一。 　　曲江新城的建設(shè)分三步走：第一步，即2003年到2005年，建成大雁塔周邊1000畝佛教文化區(qū)、大唐不夜城和中國旅游商品基地商貿(mào)區(qū)、芙蓉園水景旅游區(qū)、中央政務(wù)區(qū)，全面完成現(xiàn)度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)（）基礎(chǔ)配套設(shè)施，世界娛樂園和世界風(fēng)情園開工建設(shè)，4年建成，使一批有重大影響的旅游觀光項目聚集成群，達到規(guī)模帶動效應(yīng)。 　　 曲江新城以大雁塔為中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商貿(mào)為主題，目標客戶以國內(nèi)市場為主、海外市場為輔。 　　曲江新城旅游產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將依據(jù)地形地貌和城市建成區(qū)現(xiàn)狀，擬形成“一個中心、三條軸線、五點聯(lián)動”的文化型、觀光型、休閑型、度假型、商貿(mào)型的綜合性旅游新格局。 　 曲江新城的主要功能為：旅游、休閑功能；教育、科技功能；行政、會展功能；居住功能。 西安曲江新城 （１）簡要介紹 　　曲江新城擬規(guī)劃選址在西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江園林遺址為中心，東起馬鳴路；西至翠華南路、緯一街、長安南路南段；北起小寨東路、西影路；南至雁塔區(qū)南界址。 第二、明確的主題 就是現(xiàn)代版的“清明上河圖”，不同少數(shù)民族風(fēng)格的建筑將對市民產(chǎn)生了很強的吸引力。 與秀麗的環(huán)境相比，芙蓉古城的商業(yè)更是一道靚麗的風(fēng)景線。 芙蓉古城是以現(xiàn)代手法演繹中國古典建筑之精華。園區(qū)內(nèi)繁花似錦，風(fēng)景秀麗，皇城巍峨，民風(fēng)悠悠。 成都芙蓉古城 （1）基本情況 芙蓉古城是由成都置信實業(yè)有限公司領(lǐng)銜開發(fā)，成都芙蓉古城商業(yè)管理有限公司經(jīng)營管理的中國西部最大的生態(tài)園林式商務(wù)、旅游、休閑接待基地。 第四、與國家政策的相沖突。 游艇會、馬術(shù)俱樂部、高爾夫等高端旅游設(shè)施投資巨大，運行成本很高。 過于高端的定位難以形成人氣，其龐大的商業(yè)住宅將只能依托于社區(qū)人群，而由于距離較遠，更多的是第二住宅的概念，發(fā)展有限。如果房地產(chǎn)開始走下坡路，投資性消費受到抑制，房地產(chǎn)將受到很大的影響。 第三、復(fù)合型旅游地產(chǎn)的策劃思路 京津新城突出城的概念，但里面擁有大量的酒店、馬術(shù)俱樂部、溫泉等高端度假設(shè)施，極大地提高了社區(qū)品質(zhì)。 第二、區(qū)位獨特。 （2）項目成功原因 第一、低成本的土地。 商業(yè)街面向高端消費群，以基本生活配套行業(yè)為主，結(jié)合各街特色設(shè)有：婚紗攝影街、 OUTLET 、國際風(fēng)情街、醫(yī)療保健街、裝修建材街、品質(zhì)生活驛站、私家菜館、汽車美容維修區(qū)，金融街、休閑娛樂區(qū)、老字號一條街等，突現(xiàn)特色生活配套功能。更多頂富人士正在加入用游艇展示財富和享受生活的行列。它的特點是尖塔高聳、在設(shè)計中運用尖拱券、小尖塔、飛扶壁和修長的立柱以及新的框架結(jié)構(gòu)來加大支撐券頂?shù)牧α浚拐麄€建筑以它直升的線條、巍峨的外觀和教堂內(nèi)的高廣空間，給人一種至高無上的感覺，再配上色彩斑斕的玻璃長窗，更增添了神圣、神秘感，使人一步入教堂，就能體會濃重的宗教氣氛。 教堂最大限度的滿足京津新城面向全世界進行交流與合作的需要，充分體現(xiàn)京津新城所倡導(dǎo)多文化、多意識形態(tài)和平共存的人文精神。專業(yè)的馬術(shù)教學(xué)、設(shè)備一流的馬房、標準的馬術(shù)障礙場地和休閑騎乘場地、寬敞明亮的室內(nèi)馬術(shù)訓(xùn)練場，令您盡顯騎士風(fēng)采，策馬揚鞭之余，您還可以在獨具歐式風(fēng)格的會所休閑小憩。
俱樂部服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，超大型現(xiàn)代高爾夫練習(xí)場、咖啡廳、專賣店和現(xiàn)代化的體育中心能滿足各方球手的多種需求 溫泉度假村是由日本川口衛(wèi)建筑事務(wù)所設(shè)計的一個日式的園林功能區(qū)，日式園林的造園是十分精細的，其選才自然，散發(fā)著鄉(xiāng)土氣息，一石、一木莫不是經(jīng)過仔細的篩選、精細的修剪，經(jīng)過造園師的精工巧匠而成；也許是一個茅草棚，也許是一個小木屋，看起來是很簡單，但絕對是明亮的、簡潔、鮮亮而干凈的，讓人感覺是一草，一木，一石、一屋，選材絕對是自然的，甚至是粗糙的，但每一個地方都有主人或設(shè)計師嚴格挑選痕跡；能工巧匠的精工細作的影子；主人或建設(shè)師深厚的意境和理念。 Poellot完成，兩萬平米的優(yōu)美自然湖泊貫穿球場，小橋流水，樹木參天，色彩紛呈的經(jīng)典點綴其間，多種野生鳥類林間、水邊棲息，無須長途奔波，在此即可享受完全脫離塵囂的恬靜、舒適。其世界級配套設(shè)施有：五合國際設(shè)計的亞洲最大4A級日式帝景溫泉度假村、超五星級15萬平方米仿南非迷城凱悅大酒店，天主教堂等。 京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項目之一，位于京津唐腹心地帶。 京津新城 （1）簡要介紹 天津?qū)氎婢┙蛐鲁鞘侵榻仙c當?shù)卣畯姀娐?lián)合，成功開發(fā)的一個集工業(yè)園、商貿(mào)、教育、休閑會展及文化居住四大板塊于一體的現(xiàn)代化國際移民衛(wèi)星新城，規(guī)劃總面積260平方公里。 第五、強大的國資背景和融資平臺。 第四、優(yōu)秀的旅游操控能力。 第三、旅游地產(chǎn)的完美結(jié)合。 第二、主題旅游公園的稀缺性。 （2）成功原因 第一、獨特的區(qū)位條件。公司經(jīng)營管理的深圳華僑城旅游度假區(qū)于2001年8月被評為國家4A級旅游度假區(qū)。投資有深圳華僑城歡樂谷旅游公司、深圳錦繡中華發(fā)展有限公司、深圳世界之窗有限公司、深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司、長江三峽旅游發(fā)展有限責(zé)任公司、北京世紀華僑城實業(yè)有限公司、深圳東部華僑城有限公司、成都天府華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司、上海華僑城投資發(fā)展有限公司等十六家企業(yè)。同時華僑城也是中國旅游復(fù)合型地產(chǎn)的開創(chuàng)者和領(lǐng)頭羊，其旅游+地產(chǎn)的模式不僅在深圳取得重大成功，目前已復(fù)制到北京、成都等地。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經(jīng)營不力導(dǎo)致開發(fā)商承諾的回報沒法付而引起糾紛。 經(jīng)營運作的風(fēng)險。 項目定位更多與旅游定位息息相關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來更高的價值，因為人氣的提升需要旅游。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和政府的關(guān)系和利益是一門學(xué)問，需要加以總結(jié)和研究。 （3）關(guān)系儲備 旅游和土地資源與政治關(guān)系資源息息相關(guān)，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項目的快速開拓。 第二、商務(wù)談判人才 商務(wù)談判主要對接的政府和中介機構(gòu)。旅游地產(chǎn)的技術(shù)人才由旅游人才和地產(chǎn)人才兩部分組成，要做成一個成功的項目，沒有一支相對成熟的隊伍是空中樓閣。 以上總費用不會低于2000萬元。 旅游地產(chǎn)要盈利，關(guān)鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷售費用等，一般要幾十萬元。建筑設(shè)計費用一般按造價的比例進行計算。 規(guī)劃費用包括總體規(guī)劃的詳細規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計。資產(chǎn)收購費用主要是收購已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營資產(chǎn)，一般會有30%—80%的溢價，溢價的多少看政府的支持力度。如果牽涉到征地費用，征地費用是很大的一塊費用。這塊費用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞息息相關(guān)。 第二、資源的購買費用和資產(chǎn)的收購費用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費用。 （一）項目投資 旅游地產(chǎn)投資前期準備 （1）資金準備 操作一個旅游地產(chǎn)項目，在如下環(huán)節(jié)需要費用： 第一、前期的考察和談判費用。因此，如果組建自己的研發(fā)隊伍以及借用外面的力量進行主題的提煉是成功的關(guān)鍵。 　　旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價值。 旅游地產(chǎn)商要善于發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)財富。而眾多的二、三類資源進入成本較低但是資源吸引力有限。 旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游資源品味的高低。 　　每個人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費者的長時間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用營銷資源。一個是人造文化，就是照搬異域文化，通過文化的揉合達到吸引游客的目的。根據(jù)消費者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的核心競爭力。 雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對客源的競爭將會逐步激烈。 九寨天堂主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設(shè)施形成了一個巨大的吸引力。目前比較有名的是北京的長城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。 （十三）高端度假酒店或別墅。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。 　　旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點形成的旅游商業(yè)街道或中心。通過吸引世界各地的畫家在此創(chuàng)作，達到形成商業(yè)氛圍的目的　。深圳的大芬村時自然形成的一個畫家聚居地村落，后來經(jīng)過規(guī)范，形成了一個以畫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。 　　主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主題商業(yè)地產(chǎn)。比較典型的是西安的曲江新城，面積達４７平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區(qū)。這種模式是前段時間熱論的城市運行模式，就是將一快整片的土地交給一開發(fā)商整體開發(fā)，開發(fā)商通過旅游帶動人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發(fā)房地產(chǎn)來獲得收益。 （十）旅游新區(qū)。 拓展訓(xùn)練基地一般有自己軍營式的住宿設(shè)施，大部分沒有獨立衛(wèi)生間，上下通鋪，價格在２０元／人左右。 　　體驗式住宿設(shè)施是指價格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。 主題式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)