【正文】 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 隨著國(guó)外擁有雄厚資源的分時(shí)度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實(shí)現(xiàn)，分時(shí)度假將在全國(guó)得到大力的發(fā)展。還有，即使取得簽證沒(méi)有問(wèn)題，交換成功率也不敢說(shuō)就一定是100%。目前，向中國(guó)公民開(kāi)放的旅游目的地只有20多個(gè)，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請(qǐng)國(guó)的國(guó)家主權(quán)，是人家的政府行為。代理商的胡作非為給那些原本想老老實(shí)實(shí)發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。在20世紀(jì)80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國(guó)佛羅里達(dá)傳播到英國(guó)和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。為了解決這個(gè)問(wèn)題，有人在分時(shí)度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)出分時(shí)度假交換系統(tǒng)。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價(jià)上漲使美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑置，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動(dòng)了分時(shí)度假產(chǎn)品在美國(guó)的發(fā)展。 （3）在美國(guó)的大力發(fā)展 20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國(guó)本土。到20世紀(jì)90年代。隨后，他又創(chuàng)建了專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂(lè)邁格（Hapimag）公司。奈特（Alexander Nette）的德國(guó)人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念。 （2）起源 上世紀(jì)60年代，法國(guó)有12個(gè)家庭在阿爾卑斯山合買(mǎi)了一套房子，每戶(hù)擁有1個(gè)月的使用權(quán)，這就是“分時(shí)度假”的雛形。 （三）分時(shí)度假的大力發(fā)展 分時(shí)度假的定義和起源 （1）定義 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心研究報(bào)告《旅游綠皮書(shū) 2000～2002年中國(guó)旅游發(fā)展分析與預(yù)測(cè)》一書(shū)中，對(duì)分時(shí)度假的描述為：最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買(mǎi)部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶(hù)人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來(lái)逐漸演變成每戶(hù)人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。 　　那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來(lái)南意大利消夏的地方。 （2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采 蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個(gè)海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。我小時(shí)候看的第一本科普啟蒙書(shū)《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。 在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國(guó)南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實(shí)際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對(duì)中國(guó)度假旅游的發(fā)展具有非?，F(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。在現(xiàn)代化浪潮中，一個(gè)個(gè)“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國(guó)南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的法國(guó)南部還沒(méi)有被工業(yè)革命波及，還充滿(mǎn)了農(nóng)耕社會(huì)的自然環(huán)境。從此以后，法國(guó)南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國(guó)南部海岸的度假文化。威士忌替代了香檳酒，美國(guó)平民的別克車(chē)替代了英國(guó)貴族的勞斯萊斯車(chē)。 （3）美國(guó)的“爵士樂(lè)時(shí)代”的享受心理 好在幾年后開(kāi)始了美國(guó)的“爵士樂(lè)時(shí)代”，美國(guó)人要到歐洲來(lái)尋找他們?cè)诿绹?guó)無(wú)法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國(guó)南部海岸。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂(lè)的賭場(chǎng)，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地。這下又激起了法國(guó)人對(duì)海岸的興趣，于是法國(guó)國(guó)王、貴族等紛紛來(lái)到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。這期間他給許多親友寫(xiě)信，描述法國(guó)南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國(guó)人的興趣，紛紛在冬天來(lái)到法國(guó)南部的海灣度假。l839年，英國(guó)首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會(huì)的喧囂。 法國(guó)南部的貴族旅游地產(chǎn)時(shí)代 （1）英國(guó)首相的指引 在19世紀(jì)以前，休假本來(lái)就是富人或貴族的特權(quán)。古羅馬人就稱(chēng)這個(gè)海為“地中?！?，其拉丁語(yǔ)原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國(guó)之海”。 （二）地中海的貴族消費(fèi)階段 地中海流域有史以來(lái)處在歐洲歷史與文化的交接點(diǎn)。 旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來(lái)的住宅物業(yè)。一般以主題公園最為常見(jiàn)。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。 一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程 （一）旅游地產(chǎn)的含義 旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類(lèi)型。 熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話(huà)已經(jīng)投入了一個(gè)個(gè)不和諧的漣漪。 為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運(yùn)動(dòng)此起彼伏。目前，全球有2000萬(wàn)人購(gòu)買(mǎi)了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。整個(gè)沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋?yàn)橹行牟粩嘞蛏舷掠伟l(fā)展，一條河富裕了一城的百姓?！边@是一個(gè)游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。 亞游ag集團(tuán)中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程 （一）旅游地產(chǎn)的含義 （二）地中海的貴族消費(fèi)階段 （三）分時(shí)度假的大力發(fā)展 （四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展 （五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開(kāi)發(fā)熱 二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （一）資本進(jìn)入來(lái)源的多元化 （二）產(chǎn)品線(xiàn)不斷延伸 （三）營(yíng)銷(xiāo)手段不斷翻新 三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析 （一）總體蛋糕 （二）需求心理分析 （三）營(yíng)銷(xiāo)中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn) 四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型分析 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅 （二）高尚復(fù)合型社區(qū) （三）時(shí)權(quán)酒店 （四）養(yǎng)老公寓 （五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧 （六）升級(jí)版農(nóng)家樂(lè) （七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村 （八）主題式小鎮(zhèn) （九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施 （十）旅游新區(qū) （十一）主題式商業(yè)中心 （十二）旅游商業(yè)中心 （十三）高端度假酒店或別墅 五、未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) 六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述 （一）項(xiàng)目投資準(zhǔn)備 （二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例 （一）成功 華僑城 京津新城 成都芙蓉古城 西安曲江新城 （二）失敗 內(nèi)蒙根河“天工部落” 千島湖鳳凰度假村 湖南江永 內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫(kù) 導(dǎo)言 “推開(kāi)窗門(mén)，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿(mǎn)歲月痕跡的城門(mén)和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動(dòng)的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語(yǔ)言都難以描摹的寧?kù)o和美麗的沱江。 目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬(wàn)元。 有人說(shuō)：“本來(lái)葉文智想搞旅游，但沒(méi)有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對(duì)步入福布斯富豪之列”。有人估計(jì)，如果中國(guó)500萬(wàn)人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按5萬(wàn)元計(jì)算，那么將是2500億元的大蛋糕。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開(kāi)發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國(guó)上下迎來(lái)了一股旅游地產(chǎn)熱。讓我們以理智的眼光來(lái)面對(duì)這全國(guó)各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。主要包括三類(lèi)：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。 旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類(lèi)型，這一類(lèi)屬于第二住所，也就是我們所說(shuō)的度假地產(chǎn)；同時(shí)也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來(lái)居住的第一住所，此類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者主要來(lái)源于旅游區(qū)所在地常住居民。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。 地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國(guó)南部和意大利的那不勒斯最為典型。英國(guó)是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國(guó)式花園就出現(xiàn)在那個(gè)時(shí)代。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。 （2）法國(guó)詩(shī)人科諾的示范 l858年，法國(guó)詩(shī)人科諾(Conneau)在法國(guó)南部海岸休假時(shí)，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫(xiě)信介紹地中海岸的美麗宜人。 隨著來(lái)海岸休假的英國(guó)人和法國(guó)人越來(lái)越多，海岸的旅游業(yè)開(kāi)始興起。可惜這樣的黃金時(shí)代到第一次世界大戰(zhàn)時(shí)結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無(wú)人問(wèn)津。但原來(lái)充滿(mǎn)貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。尤其在1925年，一位美國(guó)作家(百萬(wàn)富翁)一改以往歐洲人冬天來(lái)海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來(lái)海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。 （4）法國(guó)藝術(shù)家的集體向南部逃離 巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣(mài)藝術(shù)的商場(chǎng)。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。 意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn) （1）火山掩埋的旅游古城 那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。這個(gè)古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開(kāi)始發(fā)掘，現(xiàn)在這個(gè)位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場(chǎng)等。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無(wú)論從哪個(gè)角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫(huà)。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國(guó)教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國(guó)《國(guó)家地理雜志》評(píng)為人一生必須看一次的世界51個(gè)地方之一。 “分時(shí)度假”是一個(gè)三贏的格局：酒店可以提高入住率；會(huì)員通過(guò)一次性的買(mǎi)斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門(mén)市價(jià)優(yōu)惠很多的價(jià)格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過(guò)連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。在60年代早期，一位名叫亞歷山大他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者在度假地住宿的權(quán)利，所有購(gòu)買(mǎi)者被稱(chēng)為股東或合伙人。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購(gòu)買(mǎi)其房產(chǎn)。1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這家公司在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開(kāi)始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。但引入分時(shí)度假概念并開(kāi)始銷(xiāo)售的美國(guó)經(jīng)營(yíng)者很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：即產(chǎn)品過(guò)于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購(gòu)買(mǎi)了分時(shí)度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級(jí)別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。 （4）分時(shí)度假在中國(guó)的探索之路 這個(gè)東西進(jìn)入中國(guó)沒(méi)幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。比如，他們暗示消費(fèi)者，只要成為他們的會(huì)員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實(shí)上，你是否可以取得那個(gè)國(guó)家的簽證還是個(gè)問(wèn)題。誰(shuí)敢做這種擔(dān)保，誰(shuí)就是在騙人。 為了解決誠(chéng)信問(wèn)題，海南的部分酒店自己做直銷(xiāo)，或者委托分時(shí)度假公司分銷(xiāo)，消費(fèi)者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時(shí)也與代理商簽訂協(xié)議。 （四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展 海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)占有重要地位 據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。 上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫 從上個(gè)世紀(jì)80年代末期開(kāi)始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟(jì)幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見(jiàn)，可謂積重難返。在海南建省之后的1989年；，；但此后便以數(shù)倍的速度增長(zhǎng)。投資過(guò)熱并不是問(wèn)題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機(jī)運(yùn)動(dòng)當(dāng)中。土地倒賣(mài)不但抬升地價(jià)，而且阻礙了真正想搞開(kāi)發(fā)的土地商。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個(gè)房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線(xiàn)跳水。這個(gè)泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。 舉世關(guān)注的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開(kāi)，令海南為之