【正文】 　　，消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，可隨時起用。同時，要求安防人員對進入小區(qū)的車輛進行正確引導，加強巡視安排車輛合理停放。　　　　規(guī)劃停車場的車位，在停車場內應保證車輛安全有序的停放，亂停亂放既不方便業(yè)主/使用人，也不利于管理，還容易發(fā)生交通事故，因此要把停車場劃分為不同的車位，使車輛有序停泊?！　∨ε囵B(yǎng)安防人員的服務意識，樹立“客戶需要就是工作”的觀念，改變原來安防人員單一的護衛(wèi)功能，使我們的安防人員成為“安防員、迎賓員、服務員”的統(tǒng)一體。　　上崗時要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領導，確保小區(qū)安全?！　膊课坏木S修，維修班長每周巡視時查看維修質量?！　。ㄈ┰O備設施的養(yǎng)護管理　　　　為認真解決業(yè)主/使用人入住后房屋維修問題，本著“實事求是，劃清責任，合理收費，服務客戶”的精神，制訂本規(guī)定?！　⊥瑫r，加強維修技工的培訓工作?！　。?）建立裝飾裝修管理檔案?！　。?）消防廣播系統(tǒng)　　每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場。　　　?。?）在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請?！　。?）圖像采集設備　　每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次?！　。?）控制柜　　每周巡視2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節(jié)能裝置。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查?！　　?交接班記錄、工作日志等齊全、完整?！　。?）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。肩負行業(yè)發(fā)展責任，物業(yè)服務企業(yè)掌握著住戶衣、食、住、行等巨大的資源，合理利用，促進社區(qū)和諧發(fā)展。處理投訴的過程必須及時在做好記錄，以便回訪、查閱?！　。ㄈ┩对V管理　　　　客服助理是接待業(yè)主/使用人投訴的主要人員，物業(yè)服務處全體人員均可接受業(yè)主/使用人投訴，并及時通知相關責任人，遵循“首問責任制”?！　?、回訪和記錄，并提出整改措施，每月5日前，將本部門上月業(yè)主/使用人投拆及處理情況總結分析，經物業(yè)服務處經理審批后予以公布，并存檔、備案?！　?由物業(yè)服務處驗收人員在《裝修竣工驗收表》上驗收欄內簽名?！　。?）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間?！　。?）業(yè)主/使用人要拆除室內填充墻體時，必須在裝修方案及裝修申請中提出，通過審批后方可實施，并且須按相關規(guī)定繳納建筑垃圾清運費?！　。ɡ洹崴艿溃┌惭b完畢后，所選用的管道、配件、電氣線路送電前必須做絕緣測試后才能送電至用電點，導線截面必須保證用電容量要求，電器插座必須接漏電保護回路。　　　?。?）為維護電梯的正常使用，裝修過程中，不得用載人電梯運載裝修材料，如沙、石子等?！　　　。?）如裝修工程影響樓內設施和結構，物業(yè)服務處有權要求業(yè)主/使用人對所有裝修工程進行更改或還原。　　、玻璃、陽臺內墻磚色調及外墻色調,不得改變陽臺的用途,陽臺外圍不得加窗封閉。節(jié)假日必須停止施工,特殊情況以物業(yè)服務處通知為準，如需超時加班工作，必須向物業(yè)服務處事先提出申請。在進入物業(yè)服務處管轄范圍時，裝修工人必須佩帶裝修工人出入證。　　　?。?）在裝修工程展開前，業(yè)主/使用人須交裝修保證金及其他有關費用。未得到物業(yè)服務處、質檢部門及消防部門書面批準裝修方案前，業(yè)主/使用人不得開展任何裝修工程?！　。?）業(yè)主/使用人必須如實填報《裝修申請審批表》各款內容,并于確定的裝修日期前7天攜帶裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文,上報物業(yè)服務處(涉及消防規(guī)定的應先向消防部門辦理報批手續(xù)),同時交納裝修管理的有關費用,詳見《裝修收費項目及標準》?！　。骸　“l(fā)現(xiàn)接班人是一個智慧運用的過程?！　。ㄋ模﹥热莺托问健　。悍譃橐患壟嘤柵c二級培訓　　一級培訓：依據培訓年度規(guī)劃由公司綜合管理部負責安排公司部門經理級以上員工的業(yè)務培訓；　　二級培訓：公司綜合管理部、各專業(yè)部門組織的部門經理級以下員工的培訓。為保證對業(yè)主提供持續(xù)優(yōu)質的服務，同時也為了給公司員工提供一個良好的職業(yè)培訓及發(fā)展環(huán)境，從而改善受訓者的專業(yè)知識、服務技能及職業(yè)態(tài)度，并因此提高工作效率和客戶服務水平，保證服務品質，適應公司持續(xù)發(fā)展的需要，公司確定了培訓目標及全員終身培訓計劃。　　。每月底將安全員本月考勤、工作考核、加班統(tǒng)計表；　　，負責編制安防人員的軍事訓練計劃，具體組織軍訓工作?！　?，認真填寫檢查記錄?！　。ㄆ撸┕こ滩恐鞴軑徫宦氊煛　?、公共設施、機電設備等的技術管理工作；做好工程人員的管理與工作安排，保證轄區(qū)內所有硬件設備的正常運行，以最低的費用開支保證轄區(qū)內機電設備的正常運轉和維護；　　，并負責組織實施；　　，督促檢查下屬的執(zhí)行情況；組織擬定設備管理、操作、維護的各種程序文件和技術標準，并組織執(zhí)行；　　，確保工程設備的正常運行；　　，嚴格控制工程運行和維修費用；　　、控制水、電、燃氣等的能源消耗，保證最大限度地合理節(jié)能；負責協(xié)調好與供水、供電、供氣、消防等有關單位的公共關系；　　，保證工程部員工掌握必備的專業(yè)技術和技能；　　，充分發(fā)揮現(xiàn)有人員的潛力；　　、效率及工作素質?！　。ㄈ┪飿I(yè)部主管崗位職責　　物業(yè)部主管是在物業(yè)服務處經理的直接領導下，協(xié)助物業(yè)服務處經理開展物業(yè)部的工作，其主要職責如下：　　，制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評分標準和獎懲措施；　　、職責進行合理安排和制定，不斷提出合理化建議，完善物業(yè)部架構及人員崗位職責，并協(xié)助經理對所轄人員之工作績效進行公正合理的考評；　　、社區(qū)文化等工作的協(xié)調、組織和監(jiān)督，定期組織召開工作例會，及時了解信息、工作難點及工作中存在的問題，積極采取各種措施予以改進；　?。弧　?、資料、表格、內外來文等質量記錄的管理工作和歸檔工作；　　，加強與業(yè)主/使用人的溝通，了解業(yè)主/使用人的需要，完善各項工作內容?！　　h(huán)境清潔綠化、客戶服務、客戶投訴、設施設備管理、維修管理、社區(qū)文化活動管理等工作，確保公司整體服務質量的不斷提升，滿足公司發(fā)展需要；　　，審核所轄物業(yè)服務處編制的年度工作計劃，跟蹤、分析計劃執(zhí)行情況，保證所有部門工作的有效運轉；　　、保證小區(qū)各項安全管理、環(huán)境清潔綠化、客戶服務、設施設備管理制度的貫徹執(zhí)行，協(xié)調、監(jiān)督政策的執(zhí)行，保障公司利益；　　、崗位職責等；　　、綠化、設備、維修承包方，確保其提供高素質服務；　　、承包方保持良好關系以加強物業(yè)管理效能；　　，不斷提出合理化建議，并負責對所管轄人員之工作績效進行公正合理的考評；　　、管理、指導小區(qū)安全、消防管理、清潔綠化管理、設備設施管理及客戶服務管理等工作的安排、實施和檢查，每周組織召開部門工作例會，及時了解工作難點及工作中存在的問題，積極采取各種措施予以改進，并及時向總經理匯報工作質量與進度；　　，負責所轄員工的工作業(yè)績考核，包括合理安排員工加班、值班，內務檢查、文體活動的開展等；　　，不斷提高業(yè)務技術素質；　　、消防、交通等安全管理工作的實施狀況，協(xié)調相關工作，提出合理化建議。嚴格要求工作人員提供優(yōu)質服務。所以，我們將在現(xiàn)場勘察、實地訪問的基礎上，根據智能化防范的條件，從實際出發(fā)，確立了入住期的治安防范思路。同時，高智能化設施要求高、操作嚴、范圍廣，我們將在理論學習、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎上，制定科學合理、切實可行的智能化設施運行計劃、設備維修養(yǎng)護計劃和智能化開發(fā)的規(guī)劃，以保證智能化設施的有效運作。在公共區(qū)域體現(xiàn)及時周到，有條有理，勿廢勿誤?！　∪?物業(yè)管理服務理念　　針對城中村改造項目物業(yè)特點，我們展開了周密的市場調研?！　〉谝徽?“南都小區(qū)回遷住宅項目”　　物業(yè)管理服務設想　　一、“南都小區(qū)回遷住宅項目”概況　　西山區(qū)城中村改造2號片區(qū)暨“南都小區(qū)項目”，是認真貫徹落實昆明市委、市政府和西山區(qū)委、區(qū)政府關于“城中村”重建改造工作的各項文件精神，加快現(xiàn)代新昆明城市建設，提升城市整體功能，改善人民群眾居住環(huán)境的“民生工程”。項目建筑物按照實用、先進的原則配備了電梯、消防、水泵、門禁、監(jiān)控等設施設備，使物業(yè)的安全和正常運作有了硬件的保證，但項目為七幢高層建筑，也給物業(yè)的日常維護提出了高標準、嚴要求?！　∪藛T安排將以服務導引（客服助理）為主，維修技工、安全護管、保潔綠化等技術支持為輔?！　椤澳隙夹^(qū)回遷住宅項目”導入CIS形象識別系統(tǒng)，使項目全體業(yè)主和物業(yè)服務處有一個共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商進行“南都小區(qū)回遷住宅項目”的形象設計，使“南都小區(qū)回遷住宅項目”的導向、環(huán)境和標識系統(tǒng)形成一體化。“物防”上采用自閉式單元門等手段提高防范能力?！　。ㄎ澹嵤﹄娞?、安防等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。　?。ㄋ模﹫@林綠化　　，修剪整齊，保持常綠，基本無雜草；　　、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹冠完整，形態(tài)優(yōu)美，花、灌木開花結果，各種植物生長茂盛，無枯枝、缺枝。負責公司行政會議的會議記錄和公司大事記錄，組織撰寫公司級的各類文稿（包括年工作總結、上報材料、請示、報告、會議紀要等）；　　，報刊雜志訂閱、資料借閱、資料室開放以及公司文檔管理；　　，負責按時召集部門會議，及時整理會議紀要，報送物業(yè)服務處經理；　　5. 負責公司信息管理，維護和保持公司信息渠道的暢通。每日下班前與財務人員結算當天收入，當天不能及時存入銀行，應將當天收入存放于保險箱內，并確保帳實相符；　　6. 協(xié)助財務人員進行各類發(fā)票、收據等票據的收發(fā)、核銷工作，妥善保管所存票據，定時將票根交出納員，核對數量；　　7. 每周統(tǒng)計入住情況和其它業(yè)務信息，在每周四下午下班前報信息管理員；　　8. 每月最后一天向物業(yè)部主管匯報當月工作情況，定時與同事進行業(yè)務交流；　　9. 完成上級領導交辦的其他工作?！　?、墻、門等項目的修理、調整，并填寫維護保養(yǎng)記錄。其主要職責如下：　　、設施設備、各崗位設置及周圍環(huán)境，負責制訂及落實小區(qū)安全管理實施方案及各類安全防范措施，建立完善的安全管理規(guī)章制度；　　、不定時通過對講機或跟蹤檢查責任區(qū)域、各崗位執(zhí)勤情況，督導工作，協(xié)助處理有關問題；　　，及時與物業(yè)服務處經理取得聯(lián)系，并迅速調集人員前往事發(fā)地點進行處理并做好記錄向物業(yè)服務處經理匯報；　　，向物業(yè)服務處經理匯報，并傳達責任區(qū)域當值安防人員；　　、停放管理?！　。ㄊ┍O(jiān)控中心崗位職責　　監(jiān)控中心崗位在安防部主管的的直接領導下，負責控制中心日常工作的處理，其職責如下：　　、整體環(huán)境、房屋分布、樓宇結構和各類設施的位置、器材布置及其控制范圍；　　，了解物業(yè)服務處各類手續(xù)的辦理程序、時間、地點及必備資料，了解物業(yè)服務處各項費用的收取規(guī)定、標準、時間和方式等；　　，遵守控制中心的各項規(guī)章制度；認真學習業(yè)務知識，熟練掌握控制中心各種設備的正確操作方法，嚴格執(zhí)行控制中心設備保養(yǎng)計劃；　　、禮儀、行為以及小區(qū)環(huán)境、停車場收費情況等進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)任何異常情況，必須及時通知相關人員進行查看，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知附近相關人員進行處理；　　，密切注意停車場情況，并進行有效監(jiān)控，定期保存錄像帶；　　，及時安排相關人員提供服務，并對服務結果進行監(jiān)控和跟蹤，如實做好質量記錄；　　，及時處理并做好記錄，不能處理的立即轉報相關負責人員；　　，并對信息進行分類，及時反饋給相關部門和人員，并跟蹤處理結果；　　、設備用房的備用鑰匙借用登記工作；　　，辦理物資放行手續(xù)；　　，做好緊急、突發(fā)事件的處理記錄；　　，保障信息處理渠道通暢，提高各崗位工作效率；　　，功能和操作規(guī)程，熟悉各種按鍵的功能，熟練操作各種系統(tǒng)；　　，填寫《值班記錄表》，做好交接班工作；　　?！　。ㄊ撸┚G化員崗位職責　　綠化員是在環(huán)境部主管的直接領導下，負責小區(qū)綠化的日常養(yǎng)護工作。員工通過有針對性的技能培訓，能具備更高工作水平，為今后異動更合適工作崗位或晉級創(chuàng)造條件?！　　　。?）員工在職培訓：將通過公司員工在崗培訓的實施細則辦法規(guī)范崗位培訓；　?。?）外委培訓：根據業(yè)務需要和公司構筑人才高地的戰(zhàn)略，公司綜合管理部將安排優(yōu)秀員工參加針對性的外委培訓；　?。?）外派培訓：根據員工崗位技能需要，公司鼓勵員工參加提升專業(yè)技能的外部培訓，員工享有不定期外派培訓的機會；　　（4）主管人員利用會議、面談等機會，模擬練習（案例教學，角色扮演，商業(yè)游戲）施行培訓；　?。?）崗位培訓： 公司員工技能提升的培訓，主要通過管理者對其進行崗位培訓的方式解決，每位經理層以上職員，每年應為部下提供不低于30小時的崗位技能培訓，員工每年都應給予不低于60小時的崗位技能培訓；　?。?）內部交流：公司將通過內部的人員流動促進職員職業(yè)生涯的實現(xiàn)，通過輪換崗位和互為內部客戶服務提升專業(yè)素質；　?。?）參加省內觀摩考察：組織公司員工到省內優(yōu)秀物業(yè)公司進行觀摩學習，了解行業(yè)發(fā)展趨勢；　?。?）外部受訓或考察?！　〉谌隆　。?）審批過的“業(yè)主/使用人裝修施工申請表”須粘貼在分戶門外面的顯眼位置，并接受巡檢人員的檢查?！　。?）電力分布圖上需標明配電盤、分區(qū)配電盤的位置、類別和功率，總配線圖、簡圖及其詳細技術資料?！　。?）物業(yè)服務處與業(yè)主/使用人結算修復費用時，須出示修復工（料）價單?！　。?）為確保煤氣管網使用正常，業(yè)主/使用人在改動煤氣管道時，須向煤氣公司申請，同時在物業(yè)服務處報備。如切實需要更改,必須報物業(yè)服務處審批,出具更改通知后方可施工。　　，在運輸原材料或清除垃圾時不得在小區(qū)內沿途拋灑，影響環(huán)境衛(wèi)生。　　，每天收工時，須保證樓道和公共區(qū)域的清潔， 裝修期所有建筑垃圾、廢料等都必須裝袋存放到指定位置并當天清運?！?