【正文】 管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報管委會審批?！　　　　　　　　　〉诙糠帧∪粘Ｎ飿I(yè)管理經(jīng)費測算一、物業(yè)資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保天德小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。我們將從離退休的小區(qū)業(yè)主中，選聘有一定組織能力、熱心公益的管理員，發(fā)動他們幫助管理處提高社區(qū)活動質(zhì)量，加強業(yè)主與管理處之間的聯(lián)系。社區(qū)公益活動：如“便民服務(wù)日”、“為殘疾人獻(xiàn)愛心”、“舊書回收義賣大行動”、“捐贈希望工程”等活動。社區(qū)環(huán)?；顒樱航Y(jié)合世界環(huán)保日，制作環(huán)保知識宣傳欄，以提高社區(qū)成員的環(huán)保意識。檔案室檔案（1）按照檔案對溫度、濕度和照明的要求，建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室，配備檔案專業(yè)人員，實行電腦化系統(tǒng)管理；（2）采用多種形式的信息貯存方式，如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片圖表等，并采用適當(dāng)?shù)谋４娣绞剑唬?）貫徹國家保密法，確保檔案在使用過程中的安全，不丟失、不泄密；（4）實行檔案管理手段的現(xiàn)代化，運用計算機檢索手段，開發(fā)多媒體信息查詢系統(tǒng)；（5）堅持檔案資料收集的系統(tǒng)化；（6）做到檔案組卷分類科學(xué)化，檔案組卷按內(nèi)容分類，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，按工作部門分柜保存；（7）實行檔案管理工作檢查經(jīng)?；?，每季對檔案文件的形成、積累、整理和歸類要進(jìn)行一次全面的檢查。樓宇檔案是住宅區(qū)財產(chǎn)的重要組成部分，管理好住宅區(qū)檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。十三、檔案建立與完好率（附表十六）公司內(nèi)控指標(biāo)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%≧98%?！∽C措　施制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。十、綠化完好率（附表十三）公司內(nèi)控指標(biāo)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%≧98%保證措施制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補救措施，并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。加強巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。四、保潔率（附表六）公司內(nèi)控指標(biāo)99%承諾指標(biāo)99%測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積100%≧99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。第二節(jié) 擬采取的管理模式及管理人員的配備通過對“天德小區(qū)”項目的實地調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：　　一、擬采取的管理方式　?。ㄒ唬M采取的管理運作模式：（附圖一）　　　　按管理方案制定全年工作計劃　　　制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項分解至部門、崗位　運　　行組織考核、確定業(yè)績成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)　　獎金否決　給予獎勵　獎金否決服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)　　　　　(二)管理組織架構(gòu)示意圖：（附圖二） 和益行物業(yè)管理總公司和益行物管總公司煙臺分公司進(jìn)德物管處維修組清潔綠化組護(hù)衛(wèi)車管　組總服務(wù)臺綜合管理部服務(wù)管理部財務(wù)部檔案資料室人事組社區(qū)文化組后勤組　　　　　?。ㄈ└髀毮懿块T職責(zé)描述　　物業(yè)管理處項目總經(jīng)理：　　對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；　　制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對該項目的重大事項進(jìn)行決策，報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施；　　按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實施透明式的系統(tǒng)管理；　　主持該項目的深入經(jīng)營開發(fā)；　　傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；　　保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；　　協(xié)助總經(jīng)理對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；　　確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。通過整治和長效管理，改變了昔日的臟亂差、車輛管理混亂的局面，為業(yè)主提供了一個舒適、文明、安全、祥和的居住環(huán)境，贏得了當(dāng)?shù)卣蜆I(yè)主的一致好評?！　　〗?jīng)營方針：以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽，以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益。和益行物業(yè)天德小區(qū)物業(yè)管理方　案　書北京和益行物業(yè)管理有限公司2007年2月目 錄第一節(jié) 公司簡介………………………………………………………… 第二節(jié) 擬采取的管理方式及管理人員的配備…………………………第三節(jié) 管理指標(biāo)承諾及采取的措施……………………………………第四節(jié) 物資裝備計劃……………………………………………………第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立……………………………………………第六節(jié) 樓宇檔案資料管理………………………………………………第七節(jié)　社區(qū)文化活動與社區(qū)服務(wù)………………………………………第八節(jié) 財務(wù)管理及物業(yè)管理經(jīng)費收支測算……………………………　第一部分　財務(wù)管理……………………………………………………　第二部分　日常物業(yè)管理經(jīng)費測算……………………………………　第三部分　維修基金的管理使用計劃…………………………………結(jié)束語　……………………………………………………………………　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一節(jié) 公司簡介 　　我們北京和益行物業(yè)管理有限公司成立于2004年5月，是一家專門從事物業(yè)管理的公司?！　　》?wù)理念：真切付出、心靈交匯。2005年獲得“牛街街道精神文明建設(shè)先進(jìn)集體”榮譽稱號。 綜合管理部： 對項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)；　　人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；　　內(nèi)外進(jìn)行溝通；　　內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；　　后勤保障工作；　　公司庫房的管理工作。嚴(yán)格二次裝修管理，建立立體交叉監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進(jìn)入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞房屋結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗確認(rèn)。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。實行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。七、年違章發(fā)生率與處理率（附表九）違章年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1%承諾指標(biāo)1%計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)100%≤1%違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)100%≧99%?！∽C措　施加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。園藝組長每周對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。建立辦公自動化系統(tǒng)，采用原始資料與電子存檔雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。為此，我公司將特別設(shè)立檔案室，配備專業(yè)管理人員，建立較完善的檔案管理體系等。第七節(jié)　社區(qū)文化活動與社區(qū)服務(wù)　　一、社區(qū)文化活動　　社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段，隨著時代的進(jìn)步，科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化安全及良好的服務(wù)，人們希望生活在一個更體現(xiàn)文化色彩，更關(guān)注個性發(fā)展，更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神滿足，因