【正文】 窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時候，市場對高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。 2． 項目目標(biāo)客戶層面較窄 雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級金領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續(xù)成長的市場空間。 2． 入市時機較好 在中華中路版塊上，主要競爭對手 “ 龍港國際中心 ” 、 “ 時代名仕樓 ” 、 “ 富水花園 ” 的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來說，在中華中路版塊上本項目已無競爭對手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。 在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開通服務(wù)熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費的收費較低，只有 元 / M2 左右；每戶均設(shè)有可視對講系統(tǒng)，地下 停車場方面設(shè)置有自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。 2. 目標(biāo)客戶群 1) 在中華路做生意的大商家； 2) 追捧在鬧市中生活的高級人仕； 3) 用于辦公的企業(yè)或單位； 4) 事業(yè)較成功且追求身份象征的人士； 3. 推廣策略 項目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。 本大廈高 140 多米，共 35 層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積 2 萬多平方米。 c. 觀景陽臺與生活融合。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。 通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在機會市場，高層客戶會越來越理性。 其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。 （二） 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析 去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過 200 萬，上升幅度很大，預(yù)計今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量 200 萬 M2的可能性幾乎沒有。 而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。 未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計。這必將造成客戶花高價而買不到 理想的居住區(qū)域。 目前的市內(nèi)高層主要以其地 段為主要優(yōu)勢。但到了 2020 年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。新中國成立以來，尤其是改革開放 20 年來，貴陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進入小康。、項目前期市場研究與前期策劃階段 （一）市場調(diào)查與市場機會分析 1. 市場調(diào)查分析 （ 1） 市場調(diào)查與分析 （ 2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析 （ 3） 項目概況分析 （ 4） 項目區(qū)域人文歷史概況分析 （ 5） 項目優(yōu)、劣勢分析 2. 市場機會分析 (1) 市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析 (2) 策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定 (3) 策劃項目片 區(qū)商品住宅市場機會分析 (4) 策劃項目（樓盤）市場機會分析 (5) 介入市場身份設(shè)定 （二）項目市場定位與建筑策略分析 1． 項目市場定位分析 (1) 項目總體定位分析 (2) 項目目標(biāo)客源定位分析 (3) 項目價格定位分析 (4) 項目檔次定位分析 (5) 項目形象定位分析 (6) 項目物業(yè)管理模式分析 2． 項目建筑策略分析 (1) 項目建筑風(fēng)格分析 (2) 項目建筑功能分析 (3) 項目會所設(shè)施平面設(shè)計 (4) 項目架空層園林設(shè)計 (5) 項目戶型優(yōu)化分析 (6) 項目外立面設(shè)計建議 （三）項目工地 包裝模式設(shè)定 1. 售樓部包裝模式設(shè)定 2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定 4. 工地圍墻樣式推薦 5. 售樓書設(shè)計 6. 海報設(shè)計 7. 宣傳單張設(shè)計 8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計 （四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計 1． 項目品牌資源分析 2． 項目品牌內(nèi)涵設(shè)定 3． 項目品牌 VI 設(shè)計建議 4． 項目品牌推廣計劃編制 （五）項目賣點分析 1．項目概念塑造 （ 1） 貴陽現(xiàn)推項目概念分析 （ 2） 本項目概念形成分析 （ 3） 本項目概念升華 （ 4） 本項目概念目標(biāo)客戶接受度分析 2． 項目 賣點分析 （ 1） 項目社區(qū)主題概念分析 （ 2） 項目規(guī)劃賣點分析 （ 3） 項目戶型賣點分析 （ 4） 項目外立面賣點分析 （ 5） 項目園林概念賣點分析 （ 6） 項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析 （ 7） 項目的配套設(shè)施賣點分析 （ 8） 項目的物業(yè)管理模式賣點分析 （ 9） 項目的營銷模式賣點分析 （六）項目銷售策略決策 1． 項目銷售目標(biāo)分析決策 2． 項目銷售模式分析決策 3． 項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析 4． 項目公開期策略分析 5． 項目銷售中期策略分析 6． 銷售后期策略分析 7． 廣告跟進策略分析決策 8． 媒體組 合分析建議 9． 銷售組織與管理分析決策 （七）項目的經(jīng)濟效益評估 1． 項目銷售目標(biāo)分析 2． 項目的廣告投入成本與銷售進度分析 3． 項目投資收益與風(fēng)險分析 （八）項目銷售實施全程建議 1. 銷售前期準(zhǔn)備要案 2. 銷售機構(gòu)設(shè)置安排 3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排 4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排 二、測試市場階段 主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。但我們都知道，土地是不可再生的。 商業(yè)較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項目會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。對價格較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。 此外，從今年 1 月 1 日起，職工增量補貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的 10%增加到 20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶發(fā)展。 最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的 樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現(xiàn)。距貴陽火車站 5 分鐘，機場 15