【正文】 投資區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，首期開發(fā)8平方公里，首期開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成。 4. 2001年十大重點(diǎn)工程：加快兩區(qū)一園的建設(shè)，加快陽(yáng)邏新港建設(shè)、啟動(dòng)“武漢外灘”建設(shè)工程、建設(shè)武漢中山廣場(chǎng)、加快基礎(chǔ)建設(shè)（繞城公路、輕軌一期：古田——二橋，二期過(guò)江沿中山大道）、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（全年完成住宅投資100億，竣工面級(jí)500萬(wàn)）、推進(jìn)新江漢大學(xué)建設(shè)、初步建成武漢體育中心主體工程返回三. 東西湖區(qū)概況及規(guī)劃1. 東西湖區(qū)位于武漢西大門，地理位置優(yōu)越，區(qū)內(nèi)的臺(tái)商投資區(qū)已形成較為鮮明的產(chǎn)業(yè)特色，2. 東西湖全境三面環(huán)水，自然地勢(shì)四周高中間地，呈蝶形分布。建成陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋，啟動(dòng)天新洲長(zhǎng)江鐵路公路兩用大橋；b. 建設(shè)并完善由市中心通往外環(huán)及市郊的6條快速通道，實(shí)現(xiàn)主要出口通道高速化，國(guó)道、省道干線和市區(qū)至市郊公路高等級(jí)化，與封閉環(huán)路共同構(gòu)成環(huán)網(wǎng)相連、節(jié)點(diǎn)暢通的城市快速路網(wǎng)。主城交通體系以加速軌道交通為主，常規(guī)地面交通為主體，重點(diǎn)解決核心區(qū)、中心片區(qū)及過(guò)江問(wèn)題，并建設(shè)多座跨江大橋和過(guò)江隧道。規(guī)劃常住人口170萬(wàn)，其中核心區(qū)15萬(wàn)，中心片區(qū)58萬(wàn)，綜合組團(tuán)97萬(wàn)。從市場(chǎng)和投資回報(bào)角度分析，都是可行的。既維護(hù)了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。168。 變頻加壓水泵技術(shù)168。 太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)168。 籃球場(chǎng)/排球場(chǎng)： 4片 2000 M2（室外）168。 酒吧： 1個(gè) 100~150 M2168。 花店： 1~2家 30~50 M2168。 便利店： 2~3個(gè) 150~200 M2168。 郵電所： 1個(gè) 100 M2168。 3房2廳雙衛(wèi) 45% 110~130M2 168。4） 植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來(lái)創(chuàng)造出一個(gè)詩(shī)情畫意的環(huán)境。二、建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建筑形式：色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以4~6層的住宅為主，輔以部份TOWNHOUSE和少量別墅。因此我公司擬借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出與周邊樓盤定位不同的精品城市住宅，滿足不同客戶的需求。位于武漢西郊的吳家山臺(tái)商投資區(qū)則是依托武漢這個(gè)大都市、大市場(chǎng)，并依其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)美的自然風(fēng)光，以及便捷的交通條件和良好的基礎(chǔ)設(shè)施而迅速崛起的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。l 東西湖開發(fā)區(qū)內(nèi)目前除了常青花園和碧?；▓@外沒有較好的住宅，區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購(gòu)買力較強(qiáng)。② 想購(gòu)買80平方米以上面積的人都以復(fù)式，三室二廳二衛(wèi)為最佳選擇。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場(chǎng)規(guī)律：對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇方面：補(bǔ)充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊；從分析表中可以看出：① 購(gòu)房者對(duì)跨江購(gòu)房依然存在較大的心理障礙，漢口、武昌、漢陽(yáng)的潛在購(gòu)房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域選擇房源；② 漢口區(qū)客戶選擇東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（從江岸、江漢、橋口、東西湖4個(gè)漢口地區(qū)來(lái)看），這主要得益于常青花園5年開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境；③ 在購(gòu)房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)?gòu)房區(qū)域的影響。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)M2，以別墅與花園洋房為主。第四期29萬(wàn)平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá)70%，并爭(zhēng)取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。 開工量/竣工量168。二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)形成東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)始于95年常青花園的開發(fā)，通過(guò)大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場(chǎng)逐漸形成；武漢市規(guī)劃中已確定東西湖區(qū)是引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)表明了價(jià)格上升較大的空間；導(dǎo)致武漢市商品住宅的價(jià)格處于低位的主要原因是：l 開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房免收地價(jià)、各種稅費(fèi)減半的政策降低了開發(fā)成本；而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量過(guò)大，銷售失控，對(duì)商品房造成較大的沖擊。iii. 排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國(guó)道（北京至深圳）、316國(guó)道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場(chǎng)高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點(diǎn)在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。l 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析l 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述l 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第三部分：市場(chǎng)分析l 東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)分析l 東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征l 東西湖區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究l 產(chǎn)品定位及建議第四部分：規(guī)劃建議l 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析l 規(guī)劃設(shè)想第五部分：工程及銷售計(jì)劃l 工程計(jì)劃： l 銷售計(jì)劃： 第六部分：投資收益分析l 成本預(yù)測(cè)l 稅務(wù)分析l 投資測(cè)算l 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算l 售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響l 現(xiàn)金流量測(cè)算第七部分：管理資源配置l 機(jī)構(gòu)設(shè)置： l 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議l 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)l 項(xiàng)目劣勢(shì)l 結(jié)論及建議項(xiàng)目決策背景及摘要第一部分:外部因素作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；東西湖地區(qū)（含金銀湖區(qū)）地理位置和交通條件優(yōu)越，區(qū)政府對(duì)萬(wàn)科的進(jìn)入持非常歡迎的態(tài)度，并提供了比較優(yōu)越的條件。l 武漢市—第四增長(zhǎng)級(jí)；武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)副省級(jí)以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六，%%。5米，比銀水湖平時(shí)水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整； 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完，西半島地塊內(nèi)有一條30kv高壓線橫穿，但政府已同意將移位；另有一養(yǎng)雞場(chǎng)須拆建（占地400畝）；地塊地下并無(wú)任何建筑物或構(gòu)筑物； 地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 地塊的形狀 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。九、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開發(fā)，可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo)入舊城人口的機(jī)遇，延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)；鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲(chǔ)備，緩一、二年開發(fā)；第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析待補(bǔ)充:第三部分、市場(chǎng)分析一、 武漢商品住宅市場(chǎng)總體特征：整體市場(chǎng)穩(wěn)步向好；近年來(lái)武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中99年增長(zhǎng)幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購(gòu)行為。房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對(duì)比圖單位：億元武漢市部分銀行已經(jīng)推出“8成30年”期限的個(gè)人住房貸款，外藉人口也可辦理；,。（1）、如下表所示，東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有300400元的價(jià)差。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場(chǎng)亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。不難看出，在該區(qū)域高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。我們將從萬(wàn)科品牌知名度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅性能、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)分析：由于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，我們判斷，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較常青花園低。價(jià)格與購(gòu)房面積 調(diào)查顯示：① 1600—1800元是被普遍接受的單價(jià)；② 隨著面積的增大，能承受的購(gòu)房單價(jià)也呈遞增趨勢(shì)。（2）房型配比 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，錯(cuò)層和復(fù)式住宅是大眾最為青睞的住宅類型，三室二廳二衛(wèi)的房型逐漸成為主流戶型；購(gòu)房面積集中在80—150平方米以范圍內(nèi)，以100—120平方米為主，80—100平方米的面積與占有較大比例。這兩大區(qū)域是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較大的兩個(gè)區(qū)域，大規(guī)模開發(fā)的百步亭花園和常青花園分別坐落在這兩個(gè)小區(qū)，購(gòu)買者主要是集團(tuán)購(gòu)買的企、事業(yè)單位的白領(lǐng)和公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。價(jià)位初期定價(jià)為1900元/平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià)2200元左右；第四部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、 規(guī)劃概念我公司擬開發(fā)的環(huán)金銀湖的地塊，共約2200畝，占金銀湖區(qū)環(huán)湖路內(nèi)可開發(fā)地塊總面積的一半以上，住宅可開發(fā)面積的三分之二左右。一期開發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有100米