河源市碧桂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 （三）項(xiàng)目運(yùn)作建議根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。３、 項(xiàng)目自身的環(huán)境營(yíng)造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷售。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)成本。%，按月計(jì)算。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤(rùn)小g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境方案二a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤(pán)的認(rèn)可度大；c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象；d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)；e. 可獲得更多的利潤(rùn)；a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；，資金投入較大財(cái)務(wù)測(cè)算比較：分析：１、 從絕對(duì)利潤(rùn)看，方案二比方案一多5億元（方案一為42億元，方案二為47億元）。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；３、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來(lái)自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；４、 項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂(lè)園銀杏、榕樹(shù)、茶花等名貴樹(shù)組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的現(xiàn)代特色?？偟膩?lái)講，只要定位準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。項(xiàng)目周邊可開(kāi)發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。（二）項(xiàng)目SWOT分析：A．項(xiàng)目位于梧桐山下，周邊的自然環(huán)境及社區(qū)內(nèi)的綠化條件相得益彰B．項(xiàng)目位于河源市市區(qū)，是河源市核心區(qū)域，升值空間大。政府規(guī)劃勝利橋腳將新建江東客運(yùn)站、屆時(shí)交通更便捷。更可喜的是，河源高鐵也計(jì)劃啟動(dòng)，屆時(shí)從廣州、深圳往返河源只需30分鐘?！鲋苣┬蓍e，花十幾塊錢就可以在這里找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂(lè)耍上一天，吃不完還可以打包。新城目前在售樓盤(pán)總開(kāi)放規(guī)模約320萬(wàn)平方米，高于郊區(qū)和老城總開(kāi)發(fā)規(guī)模。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。新城目前有120個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和眾多的經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)的個(gè)體戶，造就出了大量富人。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)新城的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房方位上傾向于新城區(qū)。B． 自古以來(lái)河源人就對(duì)居住新城區(qū)有特別的偏愛(ài)，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在新城區(qū)。預(yù)計(jì)未來(lái)12年內(nèi)將建設(shè)超過(guò)100萬(wàn)平方米的高尚住宅，這意味著又一個(gè)新型城鎮(zhèn)崛起。90平方米以下住宅套數(shù)357套，%。，商品房施工量、竣工量、銷售面積等發(fā)展衡量指標(biāo)逐年增長(zhǎng)。房產(chǎn)稅征收漸行漸近。2. 2014年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況短期為政策窗口期,板塊走勢(shì)將受到壓制房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位顯著。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的2014年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，2014年投資銷售數(shù)據(jù)均將出現(xiàn)回落。銷售方面，基于需求分析、明年信貸偏緊及基數(shù)較高等因素，%，銷售面積和銷售均價(jià)增速將分別回落至5%%。政府強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的作用,未來(lái)進(jìn)一步弱化行政打壓,回歸市場(chǎng)化發(fā)展將是大方向。當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)各類稅費(fèi)對(duì)增加購(gòu)房成本已相當(dāng)高,稅收進(jìn)一步提升空間并不十分大。，商品住宅的市場(chǎng)需求量和供應(yīng)量都有大幅提升；，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的培育有待進(jìn)一步完善。%。：香港上市公司雅居樂(lè)地產(chǎn)斥巨資進(jìn)軍河源房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)總規(guī)劃建筑面積接近300萬(wàn)平方米，總套數(shù)約25000套，此外，勤誠(chéng)達(dá)地產(chǎn)、翔豐地產(chǎn)、華達(dá)地產(chǎn)也在此區(qū)域內(nèi)囤積了超過(guò)1平方公里的土地。C． 新城區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：D． 河源市新城區(qū)是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方，也是成熟的區(qū)域。選擇新城區(qū)為 ％，源城區(qū)為 25％，老城區(qū)為 22％，郊區(qū)為 ％，在問(wèn)及“購(gòu)房目的”時(shí)，有 ％的被調(diào)查對(duì)象選擇了“改善居住環(huán)境”。打出“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的碧桂園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂(lè)、文明、時(shí)尚”的新都市生活的典范。F、投資價(jià)值高。另外，高新區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前新城區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來(lái)看，文化高所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。B、郊區(qū)居民。價(jià)格主要在50007000元/平方米之間，高于老城平均價(jià)格水平?！鰧?4小時(shí)進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營(yíng)造出的都市情調(diào)。并且15公車可從碧桂園——火車站，大大方便了居民的出行。此外5條過(guò)境河源的高速公路，今、明兩年將全部動(dòng)工建設(shè)。C．項(xiàng)目自身配套齊全，周邊設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案：根據(jù)新城房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開(kāi)發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開(kāi)發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)的樂(lè)趣。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺
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