河源市碧桂園項目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為％，％）。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。八、風(fēng)險分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險評測對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。土地成本=土地價格土地面積=10元552700㎡=5527000（萬元）項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 ：552700畝建筑面積：924800m2；綠化率： ≥％容積率： 2方案二：總占地面積：5527000畝建筑面積：938900m2；綠化率：≥:％容積率 ：3項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=144元/M2 項目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：（億元）方案2：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：（億元）方案1：總建筑面積 924800m2 單價5000元/m2項目銷售收入=924800*5000 = 46（億元）方案2：總建筑面積938900m2 單價5500元/m2項目銷售收入=938900*5500=52（億元）方案1： 項目利潤=42億元（參照下面6方案1）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%=4200000000/130000000*100%=%方案2：項目利潤=47億元（參照下面6方案2）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%=4700000000/140000000= %項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤%計算，則方案1：稅收費(fèi)用=項目銷售收入*%=4600000000*%=項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費(fèi)用=42億元方案2：稅收費(fèi)用=項目銷售收入*%=5200000000*%=3億元項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費(fèi)用=47億項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% =260000000/130000000*100%=2方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% =300000000/140000000*100%=五、方案評估及選?。ㄒ唬㈨椖靠赡艿拈_發(fā)方案比較：項目優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。方案二的具體設(shè)想：１、 項目的規(guī)劃布局項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；２、 項目的建筑設(shè)計建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì)。在戶內(nèi)，客廳和臥室都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈。C．醫(yī)療，銀行等欠缺D．屬于商業(yè)用地，住房年限較短：對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。雖然長期以來規(guī)劃限制是制約新城房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度50m以下；B、％以上；C、項目的容積率要不小于2；E． 項目建筑間距要大于2。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析臨近勝利大橋、紫金橋，可直達(dá)新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達(dá)全城。此外5條過境河源的高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到萬綠湖，桂山，野趣溝都很方便。新城房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。需求構(gòu)成A、企業(yè)的中等收入層是購房的主力。需求特點(diǎn)A、新城房地產(chǎn)需求市場大。房價也由4500元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了50007000元/平方米。B、社區(qū)主題化 新城作為河源后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)以及新城原有的餐飲優(yōu)勢，而今的新城已成為一張閃亮的名片。上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新生活樣板區(qū)”的形成，使得新城區(qū)一片繁榮景象。河源市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在新城區(qū)購房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老城。：，可容納人口30萬人，主要以別墅、洋房、高檔公寓為主，區(qū)域內(nèi)將建設(shè)集商務(wù)、休閑、娛樂等多種功能的高檔配套設(shè)施。同比增長5%，其中住
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