【正文】 測算過程詳見下表：敏感性分析表建設(shè)成本銷售價格浮動比例凈利潤(萬元)投資利潤率浮動比例凈利潤(萬元)投資利潤率5%↑9711%5%↑10867%10%↑9384%10%↑11696%5%↓10365%5%↓9209%10%↓10693%10%↓8380%最悲觀情況最樂觀情況浮動比例凈利潤投資利潤率浮動比例凈利潤投資利潤率建設(shè)成本10%↑7725%建設(shè)成本10%↓12351%銷售價格10%↓銷售價格10%↑第十章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論項(xiàng)目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運(yùn)營過程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)的變動情況，必能獲得很好的收益。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。——隨著科學(xué)技術(shù)、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長的需求?！獞?yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進(jìn)一步劃分為更小的過程?！I(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進(jìn)度會議、月進(jìn)度會議；2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會；3)項(xiàng)目辦公室、工程設(shè)計和工程監(jiān)理之間的會議；4)項(xiàng)目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。(6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項(xiàng)目建設(shè)的影響。四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理（一）建設(shè)項(xiàng)目合同根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖。應(yīng)由項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計單位提供準(zhǔn)確的資料。噪聲污染整治合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外部和過境交通，降低交通噪聲，對施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)種植凈化能力強(qiáng)的樹種，阻擋和吸滯粉塵?！獜U水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機(jī)物。聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼?，基本上沒有形成噪聲公害。計劃部應(yīng)督促供應(yīng)單位按規(guī)定及時將上述文件資料提交工程部；凡需進(jìn)行現(xiàn)場檢驗(yàn)的，由工程部督促監(jiān)理單位、施工單位即時進(jìn)行取樣檢驗(yàn)，在未取得檢驗(yàn)結(jié)果以前，不得使用該材料設(shè)備，施工單位應(yīng)將試驗(yàn)報告提交監(jiān)理單位、工程部。玄關(guān)設(shè)計：入口處可設(shè)置更衣、換鞋、擱置雨傘等過渡空間。充分考慮本案獨(dú)特的地理位置與周圍環(huán)境，最大限度地展現(xiàn)樓盤所在地段的景觀資源及人文價值，創(chuàng)造適宜人居的高檔精品樓盤；——以人為本、以市場為導(dǎo)向原則。(二) 定位難點(diǎn)1 本項(xiàng)目受新政影響，小戶型比例太大；2 項(xiàng)目地塊比較小，自身環(huán)境難以打造；3 萬家麗路和三一路沿線未來將有大量小戶型產(chǎn)品入市；4 西湖樓停車場的調(diào)整對項(xiàng)目北面景觀視野的影響。其中雨花區(qū)雖然作為主要是供應(yīng)區(qū)域，但由于武廣高鐵、長株潭一體化因素區(qū)域價值得到不斷提升，吸引眾多地級市和外省回鄉(xiāng)置業(yè)群體依舊供不應(yīng)求，而岳麓區(qū)雖受交通條件制約，但規(guī)劃和政府的支付，其需求量也相當(dāng)大。按照不完成統(tǒng)計，2010年12月至2011年全市將有超過200多個推貨樓盤， 明年全市預(yù)計推貨樓盤將達(dá)205個左右，其中且不乏大盤、名盤云集。前不久，市政府《市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年（20112015年）規(guī)劃綱要》表示，到2020年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和建成“兩型”示范城市。,，；,。2010年底，%從資產(chǎn)生產(chǎn)效率看，%。%，%。（五）可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。（二）項(xiàng)目的地理位置本項(xiàng)目位于金鷹月湖板塊的核心位置，而金鷹月湖板塊依托省廣電中心以及豐富的山水景觀資源，逐漸形成一個高檔居住片區(qū)氛圍，且地處三一大道和萬家麗的交叉處，但又保持100200米的距離，在確保不受噪音污染的同時，交通也相當(dāng)便捷，同時萬家麗路的拉通，使項(xiàng)目距離城市核心的半徑距離拉近，居民可以享受城市生活的便利。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的留白區(qū)域的開發(fā)，潛力與價值不應(yīng)等閑視之。%，%，%?？鄢齼r格因素影響，%，增幅全市州第一?？偟膩碚f，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，市場的需求和標(biāo)準(zhǔn)，對各個開發(fā)商可以說是一個挑戰(zhàn)。二、城市未來的發(fā)展趨勢隨著“長株潭”兩型社會進(jìn)程的加快，作為唯一的中心城市，有著舉足輕重的作用，以中心城區(qū)為核心，沿十字?jǐn)U展。第三章 市場分析一、市場走勢預(yù)測（一）供求關(guān)系預(yù)測 供應(yīng)量——2011年全市供應(yīng)量仍將持續(xù)加大 房地產(chǎn)投資開發(fā)周期依開發(fā)規(guī)模而定，一般中小型規(guī)模開發(fā)周期在2年之內(nèi)，從取得施工許可證到預(yù)售上市一般需要半年時間。二、區(qū)域趨勢預(yù)測(一) 區(qū)域市場整體特征城市化進(jìn)程伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)、地鐵2號線施工建設(shè)、武廣客運(yùn)開通、過江隧道開通及棚戶區(qū)改造啟動，將對整個市房地產(chǎn)市場啟動推動作用，但同時也將各個區(qū)域特征更加放大化。2010年作為熱點(diǎn)區(qū)域的岳麓區(qū)與雨花區(qū)借助利好因素，房價可期。2 戶型初步配比45%的三房、四房+43%的小戶型（10%的 N+1 三房）+7%的公寓+5%的配套商業(yè)(六) 商業(yè)定位結(jié)合自身?xiàng)l件：項(xiàng)目的實(shí)際商業(yè)面積較小，僅 3500 多平方米，自身難以打造成區(qū)域的商業(yè)中心，必須依托市場，采取“就市”和“造市”相結(jié)合的策略，就“西湖樓”所形成的餐飲品牌和周邊的已成熟的餐飲市場，整合周邊零散的“招待所”市場，同時補(bǔ)充西湖樓的住宿和娛樂功能，自身有 700 多戶人口，需設(shè)置小超市、干洗店、美容美發(fā)等配套性商業(yè)，因此東側(cè)一、二層商鋪：特色美食店、小區(qū)配套性商業(yè)，北向裙樓：一層為西湖美食城的配套性商業(yè)（娛樂、品牌餐飲連鎖等等） 二層為酒店（公寓）(七) 客戶定位主力客戶群——具有較高經(jīng)濟(jì)收入的年輕工薪階層客戶來源：伍家?guī)X、四方坪附近的中層年輕白領(lǐng)，外來高級打工族，本地需改善居住的中等收入家庭；來自岳陽等外地投資置業(yè)人士；星沙國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)高級技術(shù)工人、生產(chǎn)管理人員、個體經(jīng)營戶、商人；廣電的中層年輕白領(lǐng)，一中的部分陪讀置業(yè)、投資群安置戶的年輕子女等中上收入群；萬家麗、馬王堆、三湘建材市場的個體經(jīng)營商、業(yè)務(wù)人員、外來生意人等。二、戶型設(shè)計開間要求：客廳，臥室，廚房 ，衛(wèi)生間。不犯風(fēng)水大錯: 客廳\主臥不對建筑物拐角,不正對馬路；衛(wèi)生間不正對廚房\主臥\餐廳等。第七章 環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析一、環(huán)境現(xiàn)狀（一）水環(huán)境質(zhì)量本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌鞘械貐^(qū)，水資源來源于自來水廠，基本無污染。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。揚(yáng)塵嚴(yán)重時實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。實(shí)行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強(qiáng)對各排污單位的監(jiān)督管理。二、項(xiàng)目工程設(shè)計管理（一）建設(shè)項(xiàng)