【正文】 聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。二．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額序號(hào)項(xiàng)目建 設(shè) 期2003200420052006小計(jì)1投資分年計(jì)劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計(jì)2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。2．：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。（2）土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬人民幣。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。工程部：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。(1)地下車庫廢氣現(xiàn)代花園建有240個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫面積4820。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機(jī)95電錘100105空壓機(jī)7585手工鉆100105打樁機(jī)95105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機(jī)100110電據(jù)100110云石機(jī)100110電焊機(jī)9095多角磨光機(jī)100115空壓機(jī)7585施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運(yùn)輸車輛聲級(jí) (2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水表采用ZS2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。2. 對(duì)該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。一．項(xiàng)目概況1. 自然條件通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。大小高度適宜，便以觀看。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。：煤氣管道安裝到廚房。：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。2) 室內(nèi)：：廳、房為乳膠漆?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競爭。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。%。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤；，%。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)以長遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度半島尊邸和南湖山莊。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。廚房高級(jí)瓷磚到頂。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。我們選定三個(gè)位置(詳見附圖1：場(chǎng)址位置圖)。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。(2)制訂方案。三．建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。二．節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。不使用耗水9升和9升以上的座便器。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。一．勞動(dòng)安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。D 組織設(shè)計(jì)交底。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。6. 培訓(xùn)積分制度。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)