【正文】 擁有雙贏思維對(duì)于職場(chǎng)人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。其含義主要是說高效能人士要充分重視時(shí)間的價(jià)值，不浪費(fèi)時(shí)間會(huì)做那些不值得去做的事情。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個(gè)人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣?！钡拇_，精妙、高超的語言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場(chǎng)人士必備素質(zhì)之一。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。健康，尤其是心理健康，已成為職場(chǎng)人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。樹立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。 （2）項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)場(chǎng)址地質(zhì)穩(wěn)定，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。（2） 對(duì)策分析：在項(xiàng)目開發(fā)前做好開發(fā)的財(cái)務(wù)詳細(xì)預(yù)算計(jì)劃，在項(xiàng)目開發(fā)中嚴(yán)格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 滿足君蓮小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個(gè)適齡幼兒都能入園，解決家長(zhǎng)的后顧之憂，為家長(zhǎng)安心工作提供便利條件。幼稚園項(xiàng)目由于其產(chǎn)品具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費(fèi)品”，這就在一定程度上促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的均等化分配。對(duì)于廣大的兒童家長(zhǎng)來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，他們也迫切需要有一個(gè)幼兒教育機(jī)構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼兒教育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年最高應(yīng)償還本息額為140萬元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬元。 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排1）項(xiàng)目總投資及資金來源。它是指列入項(xiàng)目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)用。第五章 投資估算和資金籌措君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購(gòu)等在內(nèi)的各工程階段，均按國(guó)家要求，公開公正的實(shí)行招投標(biāo)，并將聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的招投標(biāo)代理單位負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。第四章 項(xiàng)目組織與管理 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商。⑵ 區(qū)設(shè)安保中心控制室。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時(shí)收集運(yùn)至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運(yùn)。3) 設(shè)計(jì)范圍根據(jù)“三同時(shí)”原則，本工程設(shè)計(jì)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的各種污染的治理均在本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。室外消火栓系統(tǒng)采用二路DN200市政管網(wǎng)進(jìn)水，消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)數(shù)組室外地上式消火栓,，且距離建筑物消防水泵接合器不超過40米.本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。 排水設(shè)計(jì)室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水總管。 防雷及安全接地設(shè)計(jì)1) 本園區(qū)所有建筑物均按三類防雷建筑物設(shè)計(jì)，防雷引下線和接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋。現(xiàn)初步選用的樁型為：PHCφ400，24m長(zhǎng)。裝修按照上海市房屋土地資源管理局、上海市教育委員會(huì)印發(fā)的《市配套商品房基地公建配套教育設(shè)施一次裝修驗(yàn)收移交標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》執(zhí)行。 建筑功能設(shè)計(jì)幼兒園園舍用房為三層建筑，建筑面積4900平方米。關(guān)心兒童的身心健康。項(xiàng)目總用地面積8000平方米，總建筑面積4900平方米，擬規(guī)劃幼兒園園舍用房、室外游戲場(chǎng)地和綠化用地三部分，綠化率≮35%。第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案 方案的確定 設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料：★ 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用 建筑管理）★ 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687(2001年版)★ 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(上海市標(biāo)準(zhǔn)) DGJ0892003★ 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (2002年版) GB5018093 ★ 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) DGJ08552002★ 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500152003 ★ 上海市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》 （DG/TJ084595）★ 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB30951996 ★ 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB162971996★ 無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DGJ081032003★ 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JBJ1342001★ 中華人民共和國(guó)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》 (2002年版)★ 住宅建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 DG/TJ082062002★ 建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定 （建設(shè)部2003年4月）★ 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；閔發(fā)改基審［2006］247號(hào) 設(shè)計(jì)范圍★ 君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園總體設(shè)計(jì)★ 幼稚園園舍用房單體設(shè)計(jì) 確定建設(shè)規(guī)模君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目，坐落于閔行區(qū)土地儲(chǔ)備中心顓橋八大市場(chǎng)住宅儲(chǔ)備A塊地上。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對(duì)于建設(shè)和諧社會(huì)有著重要作用。本項(xiàng)目即為居住區(qū)的配套公建之一。閔行區(qū)以綠化和環(huán)境保護(hù)為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為國(guó)家園林城區(qū)，獲得中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)和聯(lián)合國(guó)迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)。 交通條件閔行區(qū)交通便捷。顓橋鎮(zhèn)地處閔行區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、上海市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨(dú)特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的生機(jī)。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動(dòng)，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會(huì)公平問題，但教育則必須關(guān)注社會(huì)公平問題，必須對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行公平補(bǔ)償。項(xiàng)目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。 項(xiàng)目技術(shù)方案本項(xiàng)目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，給排水及消防設(shè)計(jì)，和安保與節(jié)能設(shè)計(jì)六大塊。高樓、公寓、別墅，近 200 個(gè)住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進(jìn)和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識(shí)、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)連為一體。目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目概述 1 項(xiàng)目研究的結(jié)論 2第二章 項(xiàng)目概況 7 項(xiàng)目建設(shè)條件 7 投資的必要性 9第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案 11 方案的確定 11 建筑設(shè)計(jì) 14 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16 電氣設(shè)計(jì) 17 給排水及消防設(shè)計(jì) 18 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì) 20第四章 項(xiàng)目組織與管理 24 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式 24 項(xiàng)目籌建管理 24 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 25第五章 投資估算和資金籌措 27 項(xiàng)目投資估算 27 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排 28 資金需要及投入計(jì)劃 29第六章 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?30 還款方式及還款計(jì)劃 30 償貸資金來源 30第七章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 32 32 33 項(xiàng)目對(duì)就業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn) 33 項(xiàng)目社會(huì)效益分析 34第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 35 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 35 項(xiàng)目管理進(jìn)度安排風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 35第九章 結(jié)論與建議 36 結(jié)論 36 建議 36附表 37第一章 總 論 項(xiàng)目概述★ 項(xiàng)目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園★ 項(xiàng)目承辦單位：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司★ 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會(huì)路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上★ 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：；項(xiàng)目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) 39% ，超過了全市城區(qū)平均水平。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較完善，房產(chǎn)項(xiàng)目已具相當(dāng)規(guī)模。整個(gè)設(shè)計(jì)科學(xué)、規(guī)范，尤其是對(duì)各種功能和綠化的設(shè)計(jì)，達(dá)到了比較高的水平。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個(gè)社會(huì)的人口素質(zhì)。幼兒園的任務(wù)是“實(shí)行保育與教育相結(jié)合的原則，對(duì)幼兒實(shí)施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進(jìn)其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時(shí)為家長(zhǎng)參加工作、學(xué)習(xí)提供便利條件”。2) 氣象氣候特點(diǎn)是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)約30余公里,可通過地鐵直達(dá)，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌?、龍吳港國(guó)際集裝箱碼頭均在30公里以內(nèi)。十分適宜居住。本工程為A地塊幼稚園項(xiàng)目，位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會(huì)路交叉口，家長(zhǎng)接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。同時(shí)，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須設(shè)置幼稚園。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。 設(shè)計(jì)原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國(guó)家方針政策，滿足國(guó)家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會(huì)效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會(huì)理念。將托兒、幼兒活動(dòng)室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風(fēng)，滿足冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)3小時(shí)。幼兒園園舍用房分為活動(dòng)及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個(gè)部分。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 抗震設(shè)防建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)，建筑物重要性丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地土類別為上海Ⅳ類。以上設(shè)計(jì)的樁長(zhǎng)要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在130mm左右。2) 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TT制，電器線路采用PE線專放，各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點(diǎn)連接，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護(hù)，以確保用戶安全。園區(qū)污水排入市政污水管。 給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。4) 污染物分析(1) 生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、BODSS、NH3N、動(dòng)植物油等 ；(2) 廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；(3) 噪聲：建設(shè)項(xiàng)目噪聲主要來源于空調(diào)設(shè)備等；(4) 固體廢物：主要是日常生活垃圾。7) 環(huán)境綠化及管理(1) 為了有效提高生活環(huán)境，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)綠化的建設(shè)管理。⑶ 域安裝周界防盜報(bào)警系統(tǒng)⑷ 所有對(duì)講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。公司擬采取項(xiàng)目公司模式與項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機(jī)制進(jìn)行本案開發(fā)宜融資安排：君蓮居住區(qū)的整體開發(fā)由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，主要融資渠道有：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司自籌資金與銀行借款等方式。在整個(gè)項(xiàng)目建成后，該公司還將會(huì)把綠化保潔、機(jī)房管理、電氣、給排水、