【正文】 就此而言：在前文分類分析當中提到的隱藏式衣柜、凸窗、露臺、入戶花園、 LOFT、室內(nèi)挑高等性價比或客戶比較喜歡的“ 偷面積 ” 方法無疑會成為市場的主角。 市場結(jié)論之三： 中小戶型比大戶型更重視“偷面積” 與大戶型相比，中小戶型由于面積較小，室內(nèi)較狹窄，因此，“偷面積”所帶來的使用空間的增加更加明顯的價值。 尤其對小戶型住宅的各種 “ 贈送面積 ” 手法，基本上予以了保留。 評述： 如果入戶花園按陽臺標準即其進深不得超過 ，將使入戶花園的設(shè)計空間受到較大制約。 “ 當落地凸窗高度等于或大于 ，無論其進深如何，凸窗部分均計算全部建筑面積。不過當時這種法式陽臺和普通陽臺一樣，需要計算一半建筑面積。 （ 2）不可贈送面積的露臺只要面積大于 ，或進深大于 柱露臺和凹露臺，今后都要計算全部建筑面積。同時，通知對辦公建筑、公寓建筑、商業(yè)建筑等類似情況也做了具體規(guī)定。 《 標準 》 同時確定，住宅居室、餐廳等局部挑高的，可以突破 3米的限制，以增加住宅的舒適性。 不同城市政策 政策導(dǎo)讀 —深圳 2022年 6月 29日，市政府批準的 《 深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范 》 （以下簡稱 《 規(guī)范 》 ）正式頒布實施，這是全國房產(chǎn)測繪領(lǐng)域首個由政府批準發(fā)布的地方性標準。另外，擴大戶型原有可贈送面積部分的面積和高度也是偷面積的一種考慮方向。 位于陽臺一側(cè)的兩層露臺花園（預(yù)留洞口）。 案例 — 陽光新干線 生活陽臺在施工圖上是空調(diào)室外機位，驗收后將改造為生活陽臺。 案例 — 鴻榮源禧園 小復(fù)式 2房 1廳 2衛(wèi)，建筑面積 98平米。 外觀 項目簡介 ：項目位于鹽田區(qū)沙頭角 ，小高層、高層住宅，總建面約為 29471平米，價格未推出。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 雙層高內(nèi)院露臺 一層高空中院館 案例 — 天悅龍庭 天悅龍庭的超高內(nèi)院（內(nèi)院露臺）達到兩層高，增大了室內(nèi)的使用空間；而窗外花廊也有利于美化環(huán)境，但不增加建筑面積。 層高做高，增加豎向利用空間 主要方法 ： 這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。 案例 — 萬科東海岸 一般來說，以大戶型的別墅類產(chǎn)品贈送半地下室的情況比較多，中小戶型普通住宅產(chǎn)品贈送半地下室的情況比較少見。帶大露臺戶型開盤非常受市場歡迎，開盤即銷售一空。贈送部分同上。 戶型 62平米凸窗贈送面積達到 9平米 代表項目： 大凸窗設(shè)計在深圳已經(jīng)屬于比較普遍的設(shè)計方式，目前市場上典型的項目有優(yōu)山美地的 2房單位、僑香諾園的 3房單位等。 計算建筑面積的的標準存在利用空間。 土地成本在開發(fā)成本中比重加，建筑成本比重下降。 由于中小戶型的客戶特點（年輕的工作人口居多），導(dǎo)致其地理位置一般是在市中心，以及稍遠但交通便捷的地方；周邊或者小區(qū)本身的配套設(shè)施也比較齊全。對任何試圖在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域有所進步的開發(fā)企業(yè)來說，探討并分析這一市場現(xiàn)象都已經(jīng)變得非常必要。 中小戶型的面積標準通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在 80平米以下；而在一些二三線城市，則有可能達到 90平米左右。深圳 “ 人均可支配收入 ” 在 o5年由于統(tǒng)計口徑發(fā)生變化而出現(xiàn)下降。 必須要出的是，近乎全國統(tǒng)一的計算建筑面積的標準存在一定的可利用空間是導(dǎo)致偷面積出現(xiàn)的直接原因。由于本身凸窗有 ，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到 甚至更高。 左上側(cè)戶型贈送面積約 12平米。 案例 — 鼎太風(fēng)華五期 01戶型露臺面積達到 ； 06戶型露臺面積達到 。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。 案例 — 香詩美林 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每 兩層電梯廳均有一個近 30— 40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 案例 — 鼎誠國際 由于住宅類產(chǎn)品對層高的限制較多，因此，深圳的 LOFT住宅產(chǎn)品相對較少，華強北鼎誠國際的 LOFT辦公空間具有一定的參考價值。 項目簡介 ：項目位于寶安新中心區(qū) ，小高層、高層住宅，第三期總建面約為 104184平米， 08年 6月銷售均價在 12700元 /平米左右。 外掛廊 案例 — 五米陽光 項目簡介 ：項目位于寶安區(qū)龍華 ，小高層住宅，總建面約為 38754平米， 05你啊 11月銷售均價為 6300元 /平米。待驗收后，發(fā)展商會組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓； 過道花園和露臺花園 ：錯層（奇偶層）布置，使陽臺頂蓋高度達到兩層層高。 總共 6處偷面積設(shè)計 總共 5處偷面積設(shè)計 項目簡介 ：項目位于龍崗大工業(yè)區(qū)中心公園一側(cè) ，高層住宅，總建面約為78654平米， 08年 6月銷售均價為 7700元 /平米。 案例 — 新天地名居 “客廳偷面積”，也可稱為“可延展客廳” ,指的是將原設(shè)計在兩戶之間的管道井兩家各分一半。 案例 — 花港 客廳外 7平米左右的雙層高露臺 臥室?guī)Р饺胧酵勾? 項目簡介 ：項目位于鹽田區(qū)鹽田港附近 ，精裝修小戶性公寓，總建面約為 26779平米， 08年 5月銷售均價為 9500元 /平米。 注：“ ★ ”“☆ ”號表示成本或價格多少，星號越多，則成本或價格越高 中小戶型的定義 偷面積限制政策導(dǎo)讀 “偷面積”市場背景 “ 偷 面積 ” 的方法綜述 市場結(jié)論 報告架構(gòu) 不同城市政策 政策背景 深 圳 政策解 讀 政策出臺背景 從行業(yè)主管部門來看 , 住宅 “ 偷面積 ” 式的設(shè)計，不僅變相提高了小區(qū)容積率、改變了規(guī)劃控制指標，也變相提高了房價，因為“ 羊毛出在羊身上 ” ，開發(fā)商 “ 贈送 ” 的損失最終還是要從購房者那里賺回來。 —— 《 規(guī)范 》 的發(fā)布實施，使得曾經(jīng)不受約束的 “ 贈送面積 ” 現(xiàn)象受到嚴格制約，盛行一時的超大規(guī)模陽臺等也因有了尺度標準而將成為歷史。這兩個政策所影響到的包括有小復(fù)式、地下室、閣樓等多種產(chǎn)品，而且別墅、復(fù)式的容積率計算也有所變化，同時飄窗日后也不再計算建筑面積。 二層高露臺面積計算新規(guī)定 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —露臺 （ 1）可贈送面積的露臺 二層高懸挑露臺（無柱露臺）：無論其面積多大，進深多大，均不計入建筑面積。 ” 半封閉陽臺面積計算規(guī)定 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —法式陽臺 “ 新規(guī)范 ” 對 “ 進深不大于 ” 的法式陽臺，采取了積極引導(dǎo)。 用外墻替代了窗戶的凸窗，仍然可以作 為 “ 贈送面積 ” 。如 “ 城市主場 ” 式的假梁式凸窗，佳兆業(yè)系列的 “ 桂芳園 ” 、 “ 可園 ” 式的 “ 可拆卸的凸窗 ” ，都被禁止作為 “ 贈送面積 ” 。 因此， “ 新規(guī)范 ” 對深圳市場中出現(xiàn)的室內(nèi)挑高仍視作默許，即仍可利用挑高室內(nèi)空間，加板隔成兩層空間。 市場結(jié)論之二： 偷面積不能過