【正文】 兩類戶型對(duì)比來看，倚山時(shí)代戶型在建筑成本上明顯要高出金水灣戶型，但銷售價(jià)格差異不大，顯示 “ 偷面積 ” 設(shè)計(jì)在費(fèi)效比上不一定劃算 。 倚山時(shí)代戶型，建筑面積 48平米，贈(zèng)送面積約 24平米，入戶花園 米層高，帶凸窗、露臺(tái)。 在樓市價(jià)格保持的平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，從成本與銷售價(jià)格兩方面綜合考慮去選擇 ”偷面積 “ 的方法，具有更大的現(xiàn)實(shí)可行性。（比如前文提到的萬科金域東郡，一處戶型中 “ 偷面積 ” 的點(diǎn)達(dá)到六處之多，雖然每處 “ 偷面積 ”不多 ,但加起來也頗為客觀）。（比如大露臺(tái)、大陽臺(tái)、空中花園等） 但隨著政策的逐步細(xì)化，這一類 “ 偷面積 ” 的方法將逐步受限。 如室內(nèi)各房間都鋪設(shè)凸窗或法式陽臺(tái)、充分利用空調(diào)機(jī)位、隱藏式衣柜、利用管道井或走廊等方式，都對(duì)中小戶型的涉及具有積極意義。 類似半地下室、大面積露臺(tái)、空中花園等“偷面積”方式無疑將增加不小的建筑成本，因此，未來此一類的方式政策空間將有一定的制約。 市場結(jié)論之二： 偷面積不能過多地增加建筑成本 前文已經(jīng)分析過，一些地方之所以出臺(tái)針對(duì)“偷面積”的限制性政策，主要原因是“偷面積”增加了建筑成本，變相提高了商品房的銷售價(jià)格。 因此，新政策其實(shí)是政府部門對(duì)“偷面積”方式和方法進(jìn)行規(guī)范，使“偷面積”方式常規(guī)化，避免市場混亂。這也使我們認(rèn)識(shí)到， “ 新規(guī)程 ” 在促進(jìn)行業(yè)規(guī)范的同時(shí)，也促進(jìn)了 深圳地產(chǎn)人對(duì)戶型創(chuàng)新的積極性。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —評(píng)述 通過如上分析，可以看出， “ 新規(guī)范 ” 只是對(duì)深圳房地產(chǎn)市場中影響最大的幾種 “ 過度贈(zèng)送面積 ” 現(xiàn)象（空中庭院、超大露臺(tái)、超大凸窗、別墅半地下室等）進(jìn)行了規(guī)范，但并沒有將戶型贈(zèng)送完全限制住，在戶型“ 贈(zèng)送面積 ” 的設(shè)計(jì)方面，還是保留出了大有可為的余地。 因此， “ 新規(guī)范 ” 對(duì)深圳市場中出現(xiàn)的室內(nèi)挑高仍視作默許，即仍可利用挑高室內(nèi)空間，加板隔成兩層空間。 因此，今后在深圳市場上，仍然可以采用不計(jì)算建筑面積的低于 層平面。另外，由于陽臺(tái)只對(duì)進(jìn)深作出限制，層高則仍有利用的空間。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —入戶花園 “ 新規(guī)范 ” 對(duì)入戶花園的定義為： 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外）， 均視為陽臺(tái)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。如 “ 城市主場 ” 式的假梁式凸窗，佳兆業(yè)系列的 “ 桂芳園 ” 、 “ 可園 ” 式的 “ 可拆卸的凸窗 ” ，都被禁止作為 “ 贈(zèng)送面積 ” 。 這對(duì)小戶型住宅戶型十分必要，高度小于 ，將大大地增加了小戶型局促的室 內(nèi)空間，實(shí)際上其增加的 “ 地毯面積 ” ，空間感和實(shí)用性比普通凸窗實(shí)惠多了。 ” 而 “ 窗體上（下）方凹入部 分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗（圖 9）均不視為凸窗，此時(shí)，窗體部分與套內(nèi)其它 部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)層高大于等于 ，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —落地凸窗 “新規(guī)范”規(guī)定： 窗臺(tái)高度小于 ，為落地凸窗 ” 。 用外墻替代了窗戶的凸窗，仍然可以作 為 “ 贈(zèng)送面積 ” 。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —凸窗 “ 新規(guī)范 ” 規(guī)定 “ 窗臺(tái)高度大于等于 ，為普通凸窗 ” ， “ 當(dāng)凸窗高度小于 ，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積。 作為贈(zèng)送面積的法式陽臺(tái) 評(píng)述： 法式陽臺(tái)或許不能代替戶型中的景觀陽臺(tái)。這種 陽臺(tái)，在 “ 鼎太風(fēng)華 ” 1期出現(xiàn)過，在中海系列產(chǎn)品如 “ 中海．陽光棕櫚園 ” 、 “ 中海．怡 美山莊 ” 也有應(yīng)用。 ” 半封閉陽臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —法式陽臺(tái) “ 新規(guī)范 ” 對(duì) “ 進(jìn)深不大于 ” 的法式陽臺(tái)，采取了積極引導(dǎo)。對(duì)于半封閉陽臺(tái) “ 當(dāng)陽臺(tái)開敞寬度小于其寬度的 1/3時(shí)，該陽臺(tái)視為封閉陽臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —凹陽臺(tái) “新規(guī)范”細(xì)化了對(duì)凹陽臺(tái)的規(guī)定，以禁止深圳市場中出現(xiàn)的有可能被隔成房間的凹陽臺(tái)： “ 新規(guī)范 ” 規(guī)定：當(dāng)凹陽臺(tái)的對(duì)外開敞面寬度（陽臺(tái)寬度）小于 ，其凹入深度（進(jìn) 深）不應(yīng)超過 。 二層高有柱露臺(tái)（有框架露臺(tái)）：陽臺(tái)底板至陽臺(tái)上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連 接橫梁等結(jié)構(gòu)，將計(jì)算一半建筑面積；兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結(jié)構(gòu)體時(shí)， 面積小于 ，進(jìn)深小于 ，不計(jì)入建筑面積。 二層高露臺(tái)面積計(jì)算新規(guī)定 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —露臺(tái) （ 1）可贈(zèng)送面積的露臺(tái) 二層高懸挑露臺(tái)（無柱露臺(tái)）：無論其面積多大，進(jìn)深多大，均不計(jì)入建筑面積。 “ 新規(guī)范 ” 明確了 露臺(tái)進(jìn)深不得超過 ，對(duì)住宅產(chǎn)品的均好性有著積極的意義。 —— 該政策大大壓縮了發(fā)展商以空間換面積的空間。 政策導(dǎo)讀 —天津 2022年，天津市規(guī)劃局發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則通知 》 的出臺(tái)，天津市域范圍內(nèi)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于 ，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計(jì)算值均按該層水平投影面積的兩倍計(jì)算。這兩個(gè)政策所影響到的包括有小復(fù)式、地下室、閣樓等多種產(chǎn)品，而且別墅、復(fù)式的容積率計(jì)算也有所變化，同時(shí)飄窗日后也不再計(jì)算建筑面積。 新 《 標(biāo)準(zhǔn) 》 出臺(tái)以后，這意味著今后開發(fā)商將不能再利用 “ 挑高 ” 來突破 “ 70％商品住宅建筑面積在 90平方米以下 ” 政策導(dǎo)讀 —廣州 廣州市城市規(guī)劃局正式下發(fā)了 《 廣州市實(shí)施 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 辦法 》 (下簡稱 《 實(shí)施辦法 》 )及 《 廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法 》 (下簡稱 《 計(jì)算辦法 》 )，同時(shí)，還對(duì)以上 《 實(shí)施辦法 》 和 《 計(jì)算辦法 》 進(jìn)行了詳細(xì)的條文說明。 ——在建設(shè)部出臺(tái)細(xì)則明確 “ 90平方米 ” 的規(guī)定之后，通過提高住宅層高變相擴(kuò)大住宅面積成為不少開發(fā)商的手法。這一政策。 —— 《 規(guī)范 》 的發(fā)布實(shí)施，使得曾經(jīng)不受約束的 “ 贈(zèng)送面積 ” 現(xiàn)象受到嚴(yán)格制約，盛行一時(shí)的超大規(guī)模陽臺(tái)等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。而新 《 規(guī)范 》則明確規(guī)定，今后所有的陽臺(tái)和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內(nèi)，否則將計(jì)入建筑面積。舊版規(guī)程實(shí)施五年多來，對(duì)規(guī)范我市房產(chǎn)測繪工作起到了很好的作用。 鑒于房價(jià)上漲過快的社會(huì)敏感性，政府對(duì)偷面積的行為開始由默認(rèn)轉(zhuǎn)向控制。 注：“ ★ ”“☆ ”號(hào)表示成本或價(jià)格多少，星號(hào)越多，則成本或價(jià)格越高 中小戶型的定義 偷面積限制政策導(dǎo)讀 “偷面積”市場背景 “ 偷 面積 ” 的方法綜述 市場結(jié)論 報(bào)告架構(gòu) 不同城市政策 政策背景 深 圳 政策解 讀 政策出臺(tái)背景 從行業(yè)主管部門來看 , 住宅 “ 偷面積 ” 式的設(shè)計(jì)，不僅變相提高了小區(qū)容積率、改變了規(guī)劃控制指標(biāo)，也變相提高了房價(jià)，因?yàn)椤?羊毛出在羊身上 ” ，開發(fā)商 “ 贈(zèng)送 ”