【正文】 當開發(fā)商為消費者進行投資擔保之后，消費者便會存在一定的心理依靠，對產品產生巨大的信賴度，從而產生購買的愿望。結合這樣一個時間契機，推出商鋪的促銷活動，提高項目的銷售率。 廣告主題投資商業(yè)地產，也許是你人生財富的第一桶金。經營前景與投資回報也隨之實現(xiàn)。針對本項目的購買人群，選擇適宜的報紙夾帶，其成本比報紙廣告略高，但由于其突出的夾報質地與宣傳位置，其不會被忽略在眾多的廣告之中，從而擁有較好的廣告效果。上述三個方面的結合，使得本項目投資者對于本項目具有更大的信心，能夠直接促進其購買。■ 二三級市場聯(lián)動存在的弊端 若消費者足以理性或者投資經驗足夠豐富，則會明確了解開發(fā)商或銷售代理公司運用的這種銷售手段的目的，使得他們對于項目產生不利的想象，從而對于項目產生不良的社會效應，反而會影響銷售。在明確本項目的消費人群之后，利用該媒體擁有的商業(yè)資源，查找出目標消費人群的詳細地址。為配合招商的順利進行，本階段廣告宣傳的媒體進行一定的選擇，充分采用非常規(guī)媒體的形式進行宣傳。二、 活動安排1. 邀請房地產專家、商鋪投資專業(yè)人士、商界名人等出席，擴大項目的影響力。2. 拍賣過程中對整體項目進行推介，吸引有效客戶。投放媒體投放時間投 放 頻 道投放內容廣告時間備 注房地產專業(yè)欄目南京廣播電視報南京電視臺十八頻道浙商專題廣告宣傳片45秒南京電視臺十八頻道與南京廣播電視報為一聯(lián)動套餐 樓盤地圖廣告本次房展會由南京房產局舉辦，時間為4月30日——5月6日。對于報紙媒體的選擇，要根據(jù)開盤前期的廣告效果，再次對于江、浙兩省報紙進行安排分布，實現(xiàn)廣告效果的投入產出最大化。此階段的推廣重點逐漸在宣傳“核心賣點”的基礎上進行賣點的深入分析，使消費者全面細致地了解產品。所以，本次房展會布展的平面包裝設計，要求設計師將本產品的高端商品城的形象得以突出表現(xiàn)，從而建立本項目良好的產品形象。特殊的布展形式與咨詢手法可給消費者留下十分深刻的印象。利于產生超強的人氣，使得本次商品交易活動得以順利進行。例如：絲巾、飾品等等。若希望在眾多的樓盤中脫穎而出，必須在參展形式上與其他樓盤有所差別，才能夠通過本次房展會，迅速有效地建立本項目的良好形象，為之后的開盤熱銷奠定基礎。計802000元=16萬元明星樓盤評選10個明星樓盤評選，每個5萬，計105萬=50萬替代前期廣告推廣費用本次活動可省去項目一部分前期推廣費用，估計約10萬浙商公司、浙江商品城項目市場效應以及由此引起的各種潛在收益：不可量化累計收益為：貨幣：40＋16＋50＋10=116（萬）附加值：不可量化十一、活動難點說明本次活動的成功舉辦存在著一定難點。網絡（南京房地產網）網絡推廣的時間安排2004年4兩月，推廣形式主要是專題圖文宣傳、網絡直播、網頁動態(tài)浮標等戶外◆ 大牌位置：新街口、珠江路、鼓樓主干道顯著位置大牌◆ 車身廣告1）車輛選擇：33路、102路、南金線車身廣告◆ 備注1） 以上所有媒體內容可充分考慮互動。通過本次活動的媒體策劃，在權威強勢媒體增強項目的曝光廣度與力度，進而擴大項目的影響，為成功實現(xiàn)銷售奠定基礎。長三角地區(qū)商業(yè)地產高峰論壇活動方案一、 活動宗旨 促進城市聯(lián)動，推動長三角地區(qū)商業(yè)地產的發(fā)展長三角必將成為未來中國投資熱點，而地產投資也必將先行。并且網絡存在信息的及時更新，對于項目的情況可以快速有效地進行發(fā)布，使消費者全面了解項目。本階段的產品宣傳重點在產品的主打賣點上，使得產品能夠被消費者所初步認知，并結合推廣活動進行報紙廣告的宣傳，最大程度地宣傳產品，使得內部預定的客戶對產品充滿信心，使得該部分客戶較大程度地轉化為簽約客戶。經過前階段的銷售，項目所剩余房源由于存在價格過高或位置較差的原因不能順利地在市場上進行去化。第二階段：—— 開盤強銷期經過開盤這一銷售爆點，項目在市場上的知名度與銷售情況都已經十分明朗。這種沉穩(wěn)性不是淺于表面的，而是一種由內而外的氣質展現(xiàn)。通達財路，營運財富，正是運轉黃金（財富）的高速新干線。例如：蘇北、安徽（皖北）、河南、山東等地。他們就是任何一個消費市場的消費終端。只有擁有最終消費者的商業(yè)項目，才能保證擁有良好穩(wěn)定的租金收入，從而是他們得到預期的投資回報。浙江商品城將成為一座充滿活力、商氣蓬勃的商品王國，人來貨往，舉目皆商業(yè)氣息，一個商品流通、信息和展示中心，潛藏其間的價值將是幾何級的裂變效應?！? 大型浙江商品集散地 依照江寧未來規(guī)劃及實際發(fā)展狀況，江寧新城景象已初見規(guī)模，消費需求日益增長。68 / 68 產品核心價值經過對產品進行客觀的分析，我們可以看出產品的核心價值是◆ 本項目的產品體量巨大，產品規(guī)劃具有市場前瞻性，內部商業(yè)配套齊全。3） 政府對江寧科學園、大學城的未來規(guī)劃，使得項目所在地區(qū)擁有巨大的升值潛力?！?劣勢1） 項目所在地段為江寧新的開發(fā)區(qū)，目前地段、人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套都存在明顯的不足。2） 項目的高層次的市場定位符合填補了南京商業(yè)批發(fā)市場的市場空缺，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場越來越高市場發(fā)展趨勢相吻合。浙江商品城，其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其將產生巨大的經濟價值——進行商品的交換，創(chuàng)造出顯著的經濟效益?！?時代數(shù)風流人物，還看今朝。所以，有市場競爭力的產品是在立足市場的基礎上，具有適度的前瞻性，可以被市場所接受并最終引導市場消費的產品。他們在中國的東南沿海，用一種務實有效的商業(yè)運營模式和經營方法，創(chuàng)造出一個又一個的商業(yè)神話。而消費者又是最難把握的。并且這種支撐點應該是實實在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。對于本項目而言，產品在市場上的順利銷售并不僅僅指產品可以在市場上去化，而是要制造出一種火爆銷售的結果并且實現(xiàn)銷售利潤的最大化。（對市場的分析見市場篇）產品——好的市場還要有好的產品來支撐才能真正創(chuàng)造一種商業(yè)物業(yè)形態(tài)與經營模式，塑造商業(yè)地產品牌。針對消費者做出的營銷推廣是有效的產品推廣。 定位原則源于市場 高于市場 引導市場好的產品，往往都遵循這樣的市場原則：市場上有什么？市場上缺什么？我們的產品能為市場帶來什么？任何一個產品的產生，都是立足于市場的。城市的資本更是潛藏在城市的每一個角落。商業(yè)，也稱為貿易，它是隨著社會的發(fā)展而產生的一種商品價值的交換。 產品定位178。7） 開發(fā)商雄厚的資金實力保證了項目有效地開發(fā)運營，其商業(yè)品牌保證了項目的有效運作。6） 項目開工至今并未進行一定量的有效的廣告宣傳，從而項目并不具有一定的知名度。2） 周邊在建與擬建商業(yè)項目不存在真正的同質產品，可能存在著較大的市場風險性?！?開發(fā)商的品牌效應為產品的市場去化提供了有利的條件。南京商貿流通業(yè)與都市圈的相互依存性不斷增強，客觀上已形成一個利益共同體。商業(yè)項目存在比普通住宅項目的風險性，但又存在更大的收益性，只要該商業(yè)物業(yè)具有良好的市場前景，就會引起商業(yè)物業(yè)投資者青睞的目光。他們早已將房地產作為資本運營和資本產出的一個重要方面，投入大量的資金進行房地產投資，力求在火熱的房地產市場同樣得到資本的再次積累。◆ 消費人群來源最終消費目的決定最終消費市場A 純粹進行消費的人群該類消費者主要來源于項目周邊地區(qū)與江寧，較少也會有南京城區(qū)的消費者前往消費。4） 見證財富的實現(xiàn)：投資的智慧，最終體現(xiàn)在對所預見的未知未來的一種歷史見證，一種現(xiàn)實認定。大氣——項目具有20萬方的巨大體量，開發(fā)商擁有強大的市場號召力與影響力。5）建筑規(guī)劃特色投資優(yōu)質物業(yè) 放之四海皆準通過描述浙江商品城靈動流線外觀、陽光生態(tài)走廊、中心文化廣場、休閑娛樂組團等建筑規(guī)劃特色，展現(xiàn)物業(yè)優(yōu)良的品質、經典的商業(yè)文化和值得信賴的投資價值。在此期間，借助大環(huán)境各種活動與房地產大市場升值，使項目在階段達到銷售速度與銷售利潤的“雙贏”。在進行活動炒作，促進本項目的社會關注度的同時，運用報紙硬廣告，突出產品的幾大“核心賣點”；整個預熱期配以電臺、網絡和非常規(guī)媒體的立體廣告宣傳攻勢，全面推廣產品形象與主打賣點，促進產品在開盤時的第一次火爆銷售。并不能夠從廣告效果或銷售結果上直接得到體現(xiàn)。參加《現(xiàn)代快報》房展會，并且刊登項目形象廣告，最大程度的提升房展會效果與樓盤形象。本次高品格的峰會，通過成功的運作，必將會造成較大的社會影響，對塑造本項目和浙商集團在政府、業(yè)界和傳媒中良性品牌形象具有很重要的作用。３月２６日　　上午?。梗海埃盎顒觾热荩荷虡I(yè)房地產發(fā)展回顧主題討論討論內容：如何實現(xiàn)商業(yè)與房地產之間最有價值的對接？商業(yè)房地產是否存在泡沫？　　　　　 如何使商業(yè)房地產良性發(fā)展？演講嘉賓：房地產研究專家發(fā)言嘉賓：到場嘉賓發(fā)言內容：發(fā)言內容根據(jù)本場主題而定，發(fā)言時間為5分鐘左右。制作單位建議發(fā)包給廣告公司制作（三） 資金輔助１、本屆論壇參與費用樓盤評選廣告刊登各商家活動贊助九、前期工作安排序號準備內容負責人員1活動方案的制定南京荒島2相關人員的邀請與參會安排南京浙商　上?；膷u3相關場地的聯(lián)系與落實南京荒島4相關文稿的書寫　　南京荒島5　現(xiàn)場布置方案制定布展公司6樓盤評選工作聯(lián)系與落實揚子晚報7宣傳道具落實南京荒島8現(xiàn)場工作人員安排南京荒島9會刊編輯江蘇大賀廣告集團公司／江蘇蘇墾廣告有限公司10相關物品采購 南京荒島 南京浙商十、投入產出分析由于本活動計劃具體各項費用還有待進一步比價和確認，所以本投入產出分析只是一個簡單的、粗略的，與實際發(fā)生的可能有些出入。為保證其開盤預期的“熱銷”效果，必須經過預熱期進行各種形式的宣傳，使得項目具有相當?shù)闹扰c美譽度，從而使本項目得到廣泛的市場認知、認同，使項目迅速實現(xiàn)成功銷售。（二）活動安排 針對本次房展會時間、地點、消費者、項目特征，確定進行買賣的商品。促銷活動形式1） 限時打折2） 團購特惠3） 幸運抽獎整個房展會活動期間進行人性化的服務。方案二一、參展目的 前期預熱，為浙江商品城的開盤奠定良好的市場基礎。 限量入內 內部沙發(fā)的數(shù)量是有限的，則入內咨詢客戶的數(shù)量也是有限的。此時的營銷重點是針對產品，進一步進行項目的賣點闡述，產生第二個營銷爆點，力求將產品的大部分在該段時期內實現(xiàn)市場去化。具體推廣實施 廣告總體安排媒體投放時間投放內容具體投放選擇備 注報紙廣告—產品賣點深入闡述江、浙兩省主流媒體電視廣告產品形象產品賣點南京十八頻道《南京房產報道》同時在《南京廣播電視報》上發(fā)布網絡廣告—項目動態(tài)報道南京房地產網與浙商網絡進行鏈接樓盤地圖廣告項目形象宣傳在南京房產局舉辦的房展會上發(fā)布2. 2 廣告具體安排2. 報紙廣告 總體說明