【正文】 通過會所音樂藝術(shù)中心與觀景音樂臺交相輝映，共同打造音樂藝術(shù)之美，生活之美的人文休閑環(huán)境，提供了聆聽生命中最豐沛的天籟之音的文化物質(zhì)載體。舒展平緩的扇形草坪，音樂噴泉，圍合的柱廊，飛翔的白鴿，并結(jié)合種植高大的常綠喬木：雪松、梧桐、香樟、柳樹……各種木本植物：桂花、女貞、白玉蘭……草本植物：瓜子黃楊、杜鵑、臘梅……四季植栽的綠意濃濃、香芬縈繞、春花絢麗、秋葉靜美、在音樂中交融鳴唱。178。 車庫管制系統(tǒng)178。l 7l 戶型面積及分配比設(shè)定戶 型面積（建筑面積包含公共分攤面積）比例備注三房二廳二衛(wèi)125—135 M250%觀景餐廳各功能區(qū)尺寸舒適四房二廳二衛(wèi)145—160 M235%大戶型沿河布置雙主臥，主要房間面積相應(yīng)增大樓中樓180—200 M215%所有頂層及一、二層單元門廳電梯具體處理l 單元門廳、電梯廳地面、墻面鋪砌花崗巖，配置藝術(shù)吊燈、壁燈，電梯門框及踢腳線為仿大理石貼面?？蛷d、餐廳與臥室分開設(shè)置，動靜分區(qū)，互不干擾。進入中心會所的音樂大廳，陽光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各種精美的樂器，音樂大師的雕塑，以及背景音樂那動人的旋律，社區(qū)的大客廳無一處不散發(fā)出音樂的律動與生命的贊歌。夜景系統(tǒng)設(shè)計是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入口燈光、庭園燈光、廣場燈光、道路燈光、河岸景觀燈光通盤考慮，統(tǒng)一設(shè)計，體現(xiàn)高尚社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。共同展現(xiàn)一種不可抗拒的優(yōu)雅魅力和一份獨特的尊貴與美感。新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩意空間，簡潔、流暢、精致的形式追求和富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。在平和親切的氛圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點。本案的項目市場定位可歸結(jié)為：以音樂的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧靜、和諧的身心健康生活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社區(qū)。浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧靜的氛圍與遼闊的視界，尤如在秦淮河畔奏響一曲都市與田園合奏的交響曲，又是歷史與時代共鳴的圓舞曲。七、項目產(chǎn)品定位定位主旨與基礎(chǔ)人類自誕生之日起，就同時產(chǎn)生了自己的居住理想，為了實現(xiàn)理想世世代代努力著。4房客群可以說是目前除買躍層的客戶以外最挑剔的一個族群。此類型客群仍得不到滿足。4．政府官員省、市政府機關(guān)要員，原有住房已無法滿足其現(xiàn)有需求（人口增多、升遷等），為了改善居住環(huán)境提升居住品質(zhì)，同時滿足其身份及地位象征，而購買。在世界各地，中產(chǎn)階級都是當代社會的中堅力量，無論是世襲傳承的貴族后代或是在時代風(fēng)云中神話般崛起的新派精英，作為新世紀的中產(chǎn)階層，他們的共性特征，發(fā)展歷程及言談舉止都影射一個時期的風(fēng)尚、價值取向、社會水準等。 開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新理念，勇于突破的精神。（二）市場定位機會點分析 多年來累積的潛在市場需求（尤其是占據(jù)市場金字塔頂部的客層）尚未被完全滿足，有可挖掘的市場潛力。而歷史文化的積淀體現(xiàn)在當代，即是現(xiàn)代文明中所傳承的最富有價值的傳統(tǒng)文化精華，它將在很大程度上提升住宅的文化屬性，這種文化屬性迎合了本案目標客群的心理歸位和價值取向，這將成為一個打動目標客群的重要利基。5）社會治安狀況：此區(qū)現(xiàn)有相當個案沒有交付，施工頻繁，流動人口大且該區(qū)為南京棚戶區(qū)，社會治安現(xiàn)較難管理。④ 潛在競爭個案中，部分個案的景觀資源較本案豐富，且占有一定的優(yōu)勢，如擁有莫愁湖景觀資源的“萬科金色家園”，部分潛競爭個案中，物業(yè)檔次與價格定位略差于本案，但較接近，如離本案較近的蘇寧、建發(fā)、供銷社等項目，若無重大策略突破，有可能形成一定程度的價格爭奪戰(zhàn)。/ 廣告宣傳平淡無奇，處功能性訴求階段。/ 平均價位：3300—3800元/m2D .銷售情況—— / 多層銷售較好。競爭個案概況如前所述，因本案屬城市副中心區(qū)，客群組成多樣化，且輻射到以鼓樓區(qū)為主的全市區(qū)域，原則上全市跟本案價位相鄰且品質(zhì)相近的個案都列為本案之競爭對手，根據(jù)競爭力強弱，本案主要競爭個案應(yīng)集中在城西區(qū)域（詳見河西個案統(tǒng)計表中有*項目）。客群需求得不到滿足，客群含金量相對較高，市場機會大。如樓中樓面積能控制在180m2以內(nèi)，在格局上能加以調(diào)整，去化應(yīng)不成問題。3．市調(diào)匯總分析此次調(diào)研針對性收集25個項目（包括8個潛在競爭地塊調(diào)研）為了便于分析比較，將河西地區(qū)分為南北兩片區(qū)域。之后，隨著規(guī)劃的實施及市政配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，特別是“南京新外灘”概念的提出和政府媒體的大量宣傳，逐漸顯現(xiàn)出熱門勢頭，尤其在99年個人住房消費啟動后，更是以大規(guī)模社區(qū)及價格優(yōu)勢搏得大眾市場的專寵，2000年成為各個區(qū)域房地產(chǎn)市場中最為亮眼的黑馬。 市場由過去的項目競爭走向品牌和規(guī)模競爭，對于小型開發(fā)公司只能在夾縫中求生存。D、中介機構(gòu)已經(jīng)迅速成長，二手房市場上升勢頭明顯 房地產(chǎn)市場化運作產(chǎn)生一批具有一定品牌的營銷代理公司和專營二手房、運行較為規(guī)范,有創(chuàng)品牌意識的中介機構(gòu)。F． 金融機構(gòu)越來越寬松的住宅貸款消費政策，進一步降低入市門檻，將使入市購房者基數(shù)增加。F． 房地產(chǎn)投資功能可能因為房屋租賃稅費降低而開始啟動，用于投資買房可望成為房地產(chǎn)市場需求的一個因素。 C、%的購房者通過銀行按揭的方式園住房夢，個人住房貸款上半年新增15億元，戶均借款19萬元。增長33萬m2。 （5）工業(yè)運行質(zhì)量明顯改善，國有大企業(yè)的支撐作用繼續(xù)增強。其地處長江下游，位于北緯31度14分，東經(jīng)118度22分，東距長江入海口約300公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水網(wǎng)地區(qū)。（5）以住房需求為代表的市場需求增加，梯級的消費特征日趨明顯，消費信心、消費力上升，消費觀念與消費品味不斷提高，但居民消費水平與消費能力不協(xié)調(diào)。區(qū)域經(jīng)濟及微觀環(huán)境（1）本市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，持續(xù)五年保持10%以上的增長速度，給城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。52 / 52南京鼓樓區(qū)某樓盤項目定位報告 前 言 《孫子兵法》一開篇就講到，“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也。（2）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化，使占經(jīng)濟總量80%的國有企業(yè)中的虧損面在減少，經(jīng)濟效益向好的方向發(fā)展，但效益的增長是有限的。（6）城市進程的步伐進一步加快，“一小時都市圈”的構(gòu)架建立，使南京市做為一個國際化中心城市的吸引力更大、市場前景更加廣闊。屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，南京氣候特點：冬季雪少；夏季多雨，有雨澇，長江出現(xiàn)了大洪水；中秋陰雨連綿，暮秋以后干旱少雨，年平均雨天146天。南京市人口及居住情況，10年間共增加107萬人，%，%,主要原因是外來人口大量增加。詳細數(shù)據(jù)對比下列圖表： 圖12 19982000年住宅類商品房銷售量環(huán)比增長比例 注：（單位：萬平方米）%,%圖119952000年商品房銷售量環(huán)比增長比例注：%,%,%,%,%。D、今年上半年個人住房貸款持續(xù)向好的根本原因是：從南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，目前無論在住宅、房屋銷售和租賃等方面均進入上升時期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求漸趨平衡，房價升勢確立。G． 住房消費中金融支持力度將明顯加大，啟動消費信貸解決住房將被大多數(shù)買房者接受。G． 要求結(jié)婚的年輕人，私營業(yè)主，二次置業(yè)者為改善居住條件，追求生活品質(zhì)，在南京購房群體中所占比重日益增大。根據(jù)調(diào)查顯示,有68%的人愿意通過中介公司代理銷售,認為比較省事,自己缺乏房產(chǎn)知識等。綜上所述，隨著城市化進程的加快，住房需求的持續(xù)走強，以及市場游戲規(guī)則的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)市場的集中度將逐漸提高，一部分房地產(chǎn)商將在未來一段時間內(nèi)發(fā)展壯大并成為行業(yè)領(lǐng)袖和強勢企業(yè)，另一部分企業(yè)將會淪為行業(yè)弱勢企業(yè)或被淘汰出局。在2001年發(fā)展勢頭依然強勁，并逐步成為南京市最具競爭實力的成熟的房地產(chǎn)板塊。南片以集慶門大街和應(yīng)天路為主干線。主力戶型面積分析二房及三房做為河西個案的主力戶型，其面積集中在二房80—100m三房105—135m2。價格分析南區(qū)均價：3300—3500元/m2北區(qū)均價：草場門區(qū)域 3550—3750元/m2 清涼門區(qū)域 3600—3800元/m2 江東路區(qū)域 3300—3650元/m2此價格針對現(xiàn)市場價格的反饋，因我司對河西進行了長期的市場跟蹤、分析，對價格變化情況較清楚。其次城中“金鼎灣”“香格里拉花園”，城東“湖畔之星”“梅花山莊”等中高檔物業(yè)與本案有一定競爭力。/ 點式高層大部分銷售不佳。結(jié)論：目前該區(qū)域已推出個案中，能與本案形成競爭的個案幾乎沒有。 結(jié)　　論：從以上現(xiàn)有競爭個案及潛在競爭個案分析可以看出，本案面臨的競爭壓力從競爭個案的規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)理念、品牌實力、目標市場及價格檔次等因素可見一斑。交通條件：目前交通便利性較差，公車路線少，距離公交車站點較遠。本地塊位處南京發(fā)源地有2400年悠久歷史的石頭城，因其有著深厚的歷史文化淵源之底蘊，從而賦予本地塊較高的人文歷史價值。 市場的成熟致使消費者越來越理性，真正成熟、高素質(zhì)消費者較難產(chǎn)生從眾消費心理，而寧愿等待真正滿意的產(chǎn)品出現(xiàn)，這種現(xiàn)象就形成了市場的一個空白點。結(jié)論：從以上地塊價值的分析及市場定位的問題點與機會點分析，可以看出，如何解決項目地塊較高的土地開發(fā)價值與地塊本身帶來的先天不足之間的矛盾；以及如何以項目資源的有效整合來塑造獨一無二的產(chǎn)品魅力，是本案成功行銷的關(guān)鍵所在，因此，只有充分挖掘、利用并且擴大現(xiàn)有的利基點，一一解決項目存在的行銷障礙，才能擔負起項目發(fā)展之需，特別要強調(diào)的是，只有在現(xiàn)有資源有效整合的前提下，創(chuàng)造一種與目標客群息息相關(guān)的生活型態(tài)，賦予產(chǎn)品本身高度的文