地花園洋房市場(chǎng)研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 電梯處于山腰，前后沒(méi)有貫通，業(yè)主回家爬山—電梯爬山，諸多不便從客戶反映看質(zhì)量存在很多問(wèn)題社區(qū)配套：大型醫(yī)療保健站 幼兒園 5000平米沙灘、10000余平方米的綠野仙蹤森林公園、沖浪泳池、60畝的歡樂(lè)谷休閑公園、每個(gè)組園均有的生態(tài)活水景觀游泳池以及滑草場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、兩萬(wàn)多平方米的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街。附件一：重慶市場(chǎng)部分花園洋房分布圖附件二：重慶市場(chǎng)在售花園洋房項(xiàng)目列表附件三：重慶花園洋房典型個(gè)案分析附件一：重慶市場(chǎng)部分花園洋房分布圖附件二：重慶市場(chǎng)在售花園洋房項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間體量容積率綠化率總戶數(shù)核心優(yōu)勢(shì)均價(jià)工程進(jìn)度銷售狀況晉愉，風(fēng)格更加多樣化消費(fèi)者理性的回歸、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的加劇，勢(shì)必會(huì)使重慶的使花園洋房市場(chǎng)提前進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，“大眾”型的項(xiàng)目將很難得到市場(chǎng)的青睞，獨(dú)特性的，稀缺性、唯一性、不可復(fù)制性等特點(diǎn)才更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第四部分 重慶花園洋房未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升由于中產(chǎn)消費(fèi)群體的龐大需求，會(huì)繼續(xù)刺激增量市場(chǎng)的不斷增加，花園洋房比較時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，隨著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的了解及消費(fèi)理性的回歸，花園洋房產(chǎn)品會(huì)同時(shí)面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的雙重競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度有增無(wú)減。從消費(fèi)心理看：中國(guó)人向來(lái)有崇 “洋”和顯闊的心理特征，處于“中間體”的廣大中產(chǎn)們這種意識(shí)更為強(qiáng)烈。正所謂“人無(wú)完人，金無(wú)足赤”，樓盤(pán)也是如此。從低端花園洋房分析客戶：現(xiàn)在有的洋房?jī)H僅從某一方面滿足了花園洋房的指標(biāo)，例如低容積率、全多層或者大景觀等等。而對(duì)花園洋房威脅最大的則是空中豪宅。目前重慶市場(chǎng)上花園洋房的存量大約20萬(wàn)方左右，而且據(jù)調(diào)查半年內(nèi)將入市的至少5個(gè)項(xiàng)目，入市量至少在10萬(wàn)方以上，無(wú)論是目前市場(chǎng)上的存量還是未來(lái)市場(chǎng)上的增量其消耗的均為剩余的部分中產(chǎn)階級(jí)客戶群和新增中產(chǎn)客戶群，二者的數(shù)量到底有多大？或者中產(chǎn)客戶的增長(zhǎng)速度是否能與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)速度相匹配？這些問(wèn)題目前我們都不能妄下結(jié)論，但可以預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)花園洋房的同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，誰(shuí)的產(chǎn)品有特點(diǎn)、誰(shuí)的產(chǎn)品核心價(jià)值高，誰(shuí)就將成為最后的勝利者?；▓@洋房作為別墅與公寓類住宅的中間形態(tài)衍生品，其定位是屬于較高檔次的，而檔次的高低除了要擁有好的地段、配套、上佳的用材等還很大程度上取決于細(xì)節(jié)上的處理程度?！霸诠δ苄孕枨蟮玫交緷M足之后，情感性需求得到了極度的釋放。◆以項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力作為訴求點(diǎn)，比如：金科天籟城◆配套水平不均衡，表現(xiàn)差異大。目前重慶市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)地理區(qū)位的選擇上仍然傾向于遠(yuǎn)離市中心、自然景觀出色、土地成本低廉的郊區(qū)或者欠發(fā)達(dá)區(qū)域，不過(guò)由于消費(fèi)者對(duì)各種配套要求的不斷提高使其有向近市中心區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。大渡口區(qū)由于經(jīng)濟(jì)水平、交通等原因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起步較晚，但近兩年發(fā)展迅速，市場(chǎng)熱度逐步提高，顯示了強(qiáng)大的潛力，可以發(fā)現(xiàn)，大渡口花園洋房的價(jià)格雖在四區(qū)中最低，但差距也僅有200元，這反映了真實(shí)的大渡口市場(chǎng)的水平。城市花園、日月山莊到近期的廣廈城江畔語(yǔ)林、天籟城美社，每平方米價(jià)格上漲1000元之多，而且在戶型的設(shè)計(jì)上越加寬敞明亮?！逯袇^(qū)沒(méi)有花園洋房項(xiàng)目。每層戶型均為錯(cuò)層或躍層設(shè)計(jì)卻做到各層的戶型各不相同，均帶有花園或大露臺(tái)。然后，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展分化出一批相對(duì)富有的人群，少數(shù)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始嘗試著涉足花園洋房，但并未形成真正意義上的市場(chǎng)。，資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模將保持穩(wěn)定、適度增長(zhǎng)。０４年３月，金科推出其第二代花園洋房——天籟城青河灣、廣廈城、建工未來(lái)城、美茵河谷……縱觀重慶花園洋房的發(fā)展軌跡，市場(chǎng)細(xì)分、景觀質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、建筑用材、獨(dú)有特色等已成為眾商家角逐的重點(diǎn)，相信隨著觀念的更新，科技的進(jìn)步，大量產(chǎn)品的涌入必將帶來(lái)花園洋房精彩紛呈、欣欣向榮的美麗景象。城市花園渝北1800045%2680這些已入住項(xiàng)目大都屬于早年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其中大部分并不屬于純花園洋房項(xiàng)目，而是混合多層、小高層于一體的中間形態(tài)。從各區(qū)花園洋房產(chǎn)品的平均價(jià)格來(lái)看，渝北區(qū)仍然排在第一位，該區(qū)域的項(xiàng)目尤其是北部新區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目整體品質(zhì)都比較高，而且基本都為品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，生態(tài)、景觀、設(shè)計(jì)規(guī)劃等作的都比較到位， “優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”順理成章。值得關(guān)注的是表現(xiàn)十分搶眼的巴南區(qū)，該區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的力度加大，交通等設(shè)施日趨完善，加之擁有得天獨(dú)厚的景觀資源和土地優(yōu)勢(shì)，這些正是花園洋房開(kāi)發(fā)中所稀缺的重要資源，優(yōu)越的條件吸引了不少商家在此開(kāi)發(fā)花園洋房物業(yè)?！艟G化植被多以草坪、各種灌木為主。◆動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)合理，大開(kāi)間，小進(jìn)深等戶型受青睞。但我們不得不承認(rèn)，重慶花園洋房起步較晚，發(fā)展歷史還尚短，開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)都存在著不足或有待改善之處，據(jù)市場(chǎng)研究部調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前重慶市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品不足之處大體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：◆良莠不齊、魚(yú)龍混雜，宣傳內(nèi)容與實(shí)際存在差距?！羧狈σ匀藶楸镜脑O(shè)計(jì)理念。如何能在眾多項(xiàng)目中脫穎而出，需要的是具有獨(dú)特性。而且在立面、外觀、戶型等方面都在傳統(tǒng)高層上有了創(chuàng)新點(diǎn)，比如高層低密度在非核心區(qū)綻放，龍湖水晶酈城首創(chuàng)高層低密度后，潤(rùn)江他們收入穩(wěn)定、生活富庶、品位高雅，他們是城市的中產(chǎn)階層，包括律師、醫(yī)生、文化人、企業(yè)家等各個(gè)行業(yè)的精英。正是他們的存在，引導(dǎo)了高端需求，催化了花園洋房的誕生和進(jìn)化。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新銳業(yè)態(tài)，花園洋房也日趨走向成熟，其潛力可以從三個(gè)方面分析：從居住氛圍看：花園洋房的居住氛圍非常符合中國(guó)國(guó)情，其社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，建筑特點(diǎn)突出，文化氛圍濃郁，鄰里關(guān)系親近，足夠大的樓間距，一流治安等都與中國(guó)的傳統(tǒng)文化和風(fēng)俗習(xí)慣相吻合，而且堪比別墅品質(zhì)的花園洋房卻有著僅僅略高于普通住房
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