地花園洋房市場研究報告-文庫吧
2025-04-13 06:25 本頁面
【正文】 區(qū)目前分別只有一個花園洋房項目在售，雖然不足以代表整個區(qū)域的平均水平但表現(xiàn)在單個項目的價格上仍然體現(xiàn)了各區(qū)間的差距。江北區(qū)向來是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，近年來更是發(fā)展迅速，其土地價格同等級別情況下明顯要比其他四區(qū)高，所以終端產(chǎn)品的價格也是四區(qū)中最高；沙坪壩、高新區(qū)緊密相連，開發(fā)成本和市場環(huán)境趨同，所以終端產(chǎn)品售價相當。大渡口區(qū)由于經(jīng)濟水平、交通等原因房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，但近兩年發(fā)展迅速，市場熱度逐步提高，顯示了強大的潛力，可以發(fā)現(xiàn)，大渡口花園洋房的價格雖在四區(qū)中最低，但差距也僅有200元，這反映了真實的大渡口市場的水平。項目名稱區(qū)域預計開盤時間體量香林華府巴南2005年8月 ——申燁太陽城巴南2006年初15000M2天江鼎城江北2005年9月70000 M2金韻天城渝北2005年10月 ——融科蔚城渝北2005年8月 ——據(jù)我司調(diào)查，未來半年內(nèi)將入市的花園洋房項目大約5個。從入市時間上看，大部分集中在今年9月份，入市時間比較集中?？磥肀婇_發(fā)商對下半年十分看好，紛紛選擇同一時間集中上市。從區(qū)域分布上看，渝北和巴南新入市力量強勁，二者分別有兩個項目，另外一個位于江北區(qū)。值得關(guān)注的是表現(xiàn)十分搶眼的巴南區(qū)，該區(qū)近年來經(jīng)濟建設(shè)的力度加大，交通等設(shè)施日趨完善，加之擁有得天獨厚的景觀資源和土地優(yōu)勢，這些正是花園洋房開發(fā)中所稀缺的重要資源，優(yōu)越的條件吸引了不少商家在此開發(fā)花園洋房物業(yè)。目前該區(qū)域花園洋房類產(chǎn)品建設(shè)力量強勁，大有后來居上之勢。相信該區(qū)域內(nèi)將來仍會不斷的有新項目面世，讓我們共同期待。目前重慶市場上的花園洋房產(chǎn)品在開發(fā)地理區(qū)位的選擇上仍然傾向于遠離市中心、自然景觀出色、土地成本低廉的郊區(qū)或者欠發(fā)達區(qū)域，不過由于消費者對各種配套要求的不斷提高使其有向近市中心區(qū)域發(fā)展的趨勢。在立面風格上，大多數(shù)產(chǎn)品擁有自己獨特的風格流向，目前比較主流的是歐式風格，比如英倫風格、法蘭西風格、地中海風格等等；另外，有一部分產(chǎn)品的外立面顯得比較凌亂,概念模糊，特點不夠鮮明，主要表現(xiàn)為，色彩單調(diào)、灰暗、過于復雜等等。、配套特點目前，眾多花園洋房項目在綠化和配套這兩點上下的工夫最大，已然成為開發(fā)商主打的競爭力之一，紛紛將其作為最為重要的環(huán)節(jié)來打造。這些項目大都與江、湖、水掛邊，而且呈低容積率、少硬化、大綠化、多配套等特點?？傮w看來有以下幾點特征：◆綠化率普遍較高，少則30%，多則達50%以上?！艟G化植被多以草坪、各種灌木為主?！艉?、假山、小橋流水、亭臺樓榭應(yīng)有盡有?！魰W校、游泳池等種類繁多?！襞涮姿讲痪?，表現(xiàn)差異大?！羯俨糠謽潜P景觀、綠化規(guī)劃上存在牽強、不合理等問題?！簟傲俊币炎銐虻百|(zhì)”上有待加強?！舸髴粜驼冀^大部分，小戶型數(shù)量有限?！舸蟛糠植扇?+4+1等平層加躍層結(jié)構(gòu)，也有部分純躍層和錯層產(chǎn)品?！魟屿o分區(qū)、干濕分區(qū)合理，大開間，小進深等戶型受青睞?！敉L、采光、朝向等硬性指標成為熱點?！袈杜_、入戶花園、庭院等漸成為主流。◆以項目核心競爭力作為訴求點，比如：金科天籟城美社——四度空間,五親住宅◆以項目獨有特色作為訴求點，比如：奧林匹克花園——山水奧運村◆以天然資源、自然景觀作為主要訴求，比如：崇文小區(qū)——南山森林洋房，洞天養(yǎng)生福邸◆以案名和概念作為主推點，比如：陽光美地——幸福在陽光下◆以文化特質(zhì)作為主要訴求，比如：棕櫚泉國際花園——象棕櫚泉一樣生活◆綜合品質(zhì)，虛幻、憧憬型訴求，比如：楓林秀水——春華秋實、醉美一生目前，重慶市場上花園洋房可謂百花齊放、爭奇斗艷，各種風格、各種檔次的產(chǎn)品充斥著市場，興盛但混亂。花園洋房的定義或界定范圍歷來是見仁見智，眾說紛紜。綜合華策對重慶房地產(chǎn)市場花園洋房的調(diào)研結(jié)果，得出華策自己對花園洋房的定義和界定范圍，姑且稱之為“華策定義”： l 擁有獨特的社區(qū)文化或生活主題，別墅享受，多層價格；l 低密度，建筑密度較高，居住人口密度??；l 產(chǎn)品形式為五層左右，戶戶擁有花園或大景觀露臺，建筑風格以歐洲、北美、南洋等外國風格為主；l 全大戶型設(shè)計、戶型寬敞、分區(qū)合理，崇尚舒適度及生活品位；l 強調(diào)景觀和稀缺資源，擁有功能齊全的各種生活配套；l 小區(qū)園林規(guī)劃張弛有道、層次分明、風格明顯，綠化率較高（一般在50%左右）；針對目前重慶花園洋房市場良莠不齊的局面，我們根據(jù)定義將其界定為三個檔次：高端：滿足5條以上，符合中產(chǎn)階級的對品位和品質(zhì)的需求中端：達到3至4條，符合即需品位又無高端消費力的人群低端：不足2條，符合經(jīng)濟條件不高卻又有一定感性追求的消費者經(jīng)歷4年的快速發(fā)展，重慶的花園洋房已經(jīng)取得了長足的進步，設(shè)計風格、開發(fā)環(huán)節(jié)等都在不斷的進步和完善當中，市場上先后涌現(xiàn)出了金科天湖美鎮(zhèn)、中央美地等堪稱經(jīng)典的項目，這無疑給后來者起到了標桿和示范的作用。但我們不得不承認，重慶花園洋房起步較晚，發(fā)展歷史還尚短，開發(fā)理念、規(guī)劃、設(shè)計等環(huán)節(jié)都存在著不足或有待改善之處，據(jù)市場研究部調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前重慶市場上的花園洋房產(chǎn)品不足之處大體表現(xiàn)在以下幾個方面：◆良莠不齊、魚龍混雜，宣傳內(nèi)容與實際存在差距。目前重慶的花園洋房市場上存在著“夸大其辭，魚目混珠”的現(xiàn)象，有開發(fā)商在項目銷售時，針對沒有購房經(jīng)驗的客戶，多在項目描述上大做文章，卻又在簽定合同時將有利自身因素全部考慮，使得眾多業(yè)主有苦難言。
◆缺乏人文氣息及文化特質(zhì)?！霸诠δ苄孕枨蟮玫交緷M足之后，情感性需求得到了極度的釋放?！保R斯洛的需求理論）換句話說就是，人們在得到基本需求之后就會對更高層的需求產(chǎn)生奢望。眾所周知，花園洋房的購買者大多以較高收入水平、較高文化素養(yǎng)的中產(chǎn)為主，這部分消費者對于
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