【正文】 鐵路規(guī)劃 鐵路規(guī)劃：組內(nèi)有廣深線、平南線、平鹽線及沿海鐵路。出入口應(yīng)分開(kāi)設(shè)置，不同流向多線路集中的大型首末站，還宜將通向近、遠(yuǎn)郊的停車(chē)坪、候車(chē)?yán)扔枰苑珠_(kāi)并各有其出入通道，問(wèn)時(shí)輔以導(dǎo)引標(biāo)志以免復(fù)雜的人流車(chē)流交叉干擾。城市中客流較多的地方常有若干個(gè)公共交通線路通過(guò)，也應(yīng)設(shè)公交樞紐站，并停備一些車(chē)輛。 加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）的規(guī)劃建設(shè)與管理。商業(yè)設(shè)施 依據(jù)城市功能定位及空間結(jié)構(gòu)特征，在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置商業(yè)設(shè)施，其中區(qū)級(jí)商業(yè)中心3處、居住地區(qū)級(jí)8處、居住區(qū)級(jí)設(shè)若干個(gè)。城市公共設(shè)施按市級(jí)、區(qū)級(jí)、居民地區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)市級(jí)配套，對(duì)公益性和非盈利性公共設(shè)備予以優(yōu)先安排； 規(guī)劃公共設(shè)施用地面積：。根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的土地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，將水域和其它非城市建設(shè)用地、城市建設(shè)用地兩大類(lèi)；其它非城市建設(shè)用地是指以三號(hào)、四號(hào)綠帶為主體的自然生態(tài)保護(hù)區(qū)（含林地農(nóng)業(yè)保護(hù)用地和發(fā)展備用地等）。 。 深圳市中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（億豐國(guó)際、平湖、橫崗）1） 、規(guī)劃期限 中部物流組團(tuán)城市建設(shè)和發(fā)展的規(guī)劃，是深圳市規(guī)劃建設(shè)的下一層次規(guī)劃（法定圖則、詳細(xì)藍(lán)圖、城市設(shè)計(jì)等）的編制依據(jù)。％，其中，％。龍大高速公路貫穿東西，并與南光高速、機(jī)荷高速公路、梅觀高速公路、廣深高速公路相連，與福田中心區(qū)、東莞等珠三角主要城市中心形成便捷高效的“半小時(shí)生活圈”。伴隨光明新區(qū)居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場(chǎng)份額，成熟的商家以個(gè)人的睿智，勇于投資空白領(lǐng)域，也催生出大批的新型商業(yè)街，成功的榜樣帶動(dòng)大多商家投資目光開(kāi)始轉(zhuǎn)變，由成熟的商圈轉(zhuǎn)向發(fā)展?jié)摿薮蟮念I(lǐng)域。二）、地理位置及交通情況 億豐國(guó)際鎮(zhèn)位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖鎮(zhèn)，西依松崗鎮(zhèn)，北接?xùn)|莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里（到廣州只需1個(gè)小時(shí)），到福永碼頭12公里，隔深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足10公里。（二）、上半年消費(fèi)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主要原因 物價(jià)持續(xù)上漲的原因。％，其中：，同比下降15％，％。（一）、上半年消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)及原因 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅居全市之首，處于全中國(guó)中等水平。 DM直郵 在確保目標(biāo)客戶準(zhǔn)確把握的條件下，直郵是針對(duì)性強(qiáng)、效果佳的推廣途徑，項(xiàng)目信息可最大限度的傳達(dá)到有效客戶。 夾報(bào) 考慮到本項(xiàng)目的客戶具有較強(qiáng)的區(qū)域性，因此，宣傳的主要目標(biāo)仍定位于億豐國(guó)際鎮(zhèn)區(qū)和周邊區(qū)，采用夾報(bào)的形式，既可有效的傳達(dá)招商信息，同時(shí)也可節(jié)約推廣成本。 ● 公共通道 主通道寬4—6m，～（含border線）。根據(jù)專(zhuān)柜面積大小，每個(gè)專(zhuān)柜內(nèi)設(shè)置不少于一個(gè)出風(fēng)口。● 電源插座 每個(gè)專(zhuān)柜內(nèi)預(yù)留2個(gè)20A多孔電源插座。單個(gè)廣告位有效規(guī)格不小于3米8米（廣告位尺寸依照建筑的具體尺寸確定） ? 主入口 大門(mén)采用全落地玻璃當(dāng)外門(mén)，正門(mén)主入口設(shè)無(wú)障礙通道，正門(mén)前廣場(chǎng)鋪造型廣場(chǎng)磚。扶梯的布局充分考慮盡量增加客戶的行走面積，保證商場(chǎng)多攤位綜合使用權(quán)?！? 負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見(jiàn)，統(tǒng)籌安排促銷(xiāo)，成列。包括目標(biāo)客戶的聯(lián)系方式、進(jìn)度等。（6）對(duì)項(xiàng)目各樓層的商鋪經(jīng)營(yíng)布局、結(jié)構(gòu)和裝修出具指導(dǎo)性方案。d) 2009年5月前預(yù)計(jì)完成項(xiàng)目招商總面積的30%e）2009年6月前預(yù)計(jì)完成項(xiàng)目招商總面積的60%f）2009年8月前統(tǒng)計(jì)完成項(xiàng)目招商總面積的90%g）2009年9月15日～28日為商戶裝修、上貨期及完善期h）2009年10月1日正式開(kāi)業(yè)為配合招商推進(jìn)。 招商策略優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)主力品牌商家及主力店的綜合素質(zhì) 與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，本案應(yīng)考慮未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶的求租商鋪，還要對(duì)入住商家的實(shí)力、品牌、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品管理、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。特殊的項(xiàng)目（如藥品、保健品等）必須具備產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)許可證。 品牌引進(jìn)的計(jì)劃 在2009年3月中旬前計(jì)劃與知名品牌，如：元綠回轉(zhuǎn)壽司、味千拉面、深圳兒童世界、愛(ài)嬰島、國(guó)美電器、蘇寧店器等品牌接觸，洽談?dòng)嘘P(guān)進(jìn)駐合作的可能性。●目標(biāo)客戶價(jià)格敏感度定位價(jià)格敏感度高（1）私營(yíng)業(yè)主（2）城市白領(lǐng)金領(lǐng)價(jià)格敏感度低（3）機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)干部（4）品牌廠家代理商（1） 體驗(yàn)較多人生酸甜，不希望浪費(fèi)過(guò)多財(cái)富 （2）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)比較熟識(shí) （3）體現(xiàn)與眾不同，不在乎價(jià)格 （4）側(cè)重投資安全性，但有一定比較 ●交通關(guān)注度定位 關(guān)注程度客戶類(lèi)別依賴的交通工具客戶特征強(qiáng)億豐國(guó)際經(jīng)營(yíng)戶和私營(yíng)業(yè)主私家車(chē)、的士社會(huì)活動(dòng)較為頻繁一般城市白領(lǐng)、城市金領(lǐng)私家車(chē)、的士有一定娛樂(lè)需求，業(yè)主為業(yè)余生活豐富多彩較弱企事業(yè)單位干部、機(jī)關(guān)單位私家車(chē)、的士主要是以投資收租為主弱投資者主要是以投資收租為主 四、租金定位 一）、定位程序整體市場(chǎng)環(huán)境分析把握行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r、熟悉市場(chǎng)環(huán)境設(shè)定策略性定價(jià)目標(biāo)根據(jù)商業(yè)發(fā)展方向、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和所處的市場(chǎng)環(huán)境，選擇符合商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體定價(jià)方法競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格分析收集目標(biāo)市場(chǎng)信息，綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格水平成本評(píng)估根據(jù)編制的概預(yù)算、實(shí)際經(jīng)驗(yàn)實(shí)施成本跟蹤控制、估算成本費(fèi)用水平?jīng)Q定定價(jià)方法根據(jù)商業(yè)實(shí)際及商業(yè)策略要求，選擇定價(jià)方法確定租金價(jià)格根據(jù)選定的定價(jià)方法，確定項(xiàng)目的租金均價(jià) 二）、定價(jià)依據(jù)： ●市場(chǎng)環(huán)境為依據(jù) ●商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本核算為基礎(chǔ) 三）、定價(jià)目標(biāo) 慣用的定價(jià)目標(biāo)一覽表：追求最大利潤(rùn)所有房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，但最大利潤(rùn)并不等于最高價(jià)格，而是整體利益的最大化生存受到生產(chǎn)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)激烈和顧客需求不斷變化等問(wèn)題困擾，將生存作為主要目標(biāo)，通常形式是降價(jià)獲取合理的投資收益率根據(jù)投資額期望得到一定的百分比利潤(rùn)，先確定好一個(gè)投資回收百分比，定價(jià)以投資成本為基礎(chǔ)以保持價(jià)格穩(wěn)定為定價(jià)目標(biāo)為鞏固市場(chǎng)占有率、期望保持穩(wěn)定價(jià)格，這種定價(jià)目標(biāo)一般價(jià)位適中、公平厚道，不易受市場(chǎng)價(jià)格的聚變而波動(dòng)最大的市場(chǎng)占有率價(jià)格是企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者消費(fèi)者之間最敏感的核心，當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膶?duì)手激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)往往能領(lǐng)群雄應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或避免競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)產(chǎn)品定價(jià)去應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或避免競(jìng)爭(zhēng)，定價(jià)之前要仔細(xì) 研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)及相關(guān)項(xiàng)目資料，以制定出有利于應(yīng)付和防止競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格品質(zhì)與信譽(yù)領(lǐng)先高品質(zhì)意味著高價(jià)位，同時(shí)較高的價(jià)位也面臨著更多風(fēng)險(xiǎn) 四）、租金預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，緊挨億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)的億豐國(guó)際老街街鋪，是距離億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)最近的大商圈，對(duì)項(xiàng)目更具參考價(jià)值街鋪?zhàn)饨鸺s為80～400元/平方米（建筑面積）。投資增速器”“銀行提款機(jī) 而根據(jù)本項(xiàng)目周邊環(huán)境及其他商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)，認(rèn)為走專(zhuān)業(yè)大型中高檔次知名品牌一站式購(gòu)物廣場(chǎng)路線，最符合物業(yè)特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。 結(jié)合市場(chǎng)細(xì)分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的定位故建議項(xiàng)目整體形象定位為：走市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)路線，同時(shí)以較低門(mén)檻的招商策略招租知名品牌，實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)品以滿足中高檔消費(fèi)人群消費(fèi)，價(jià)格偏中上、適合周邊居民、企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、私企業(yè)主等日常生活消費(fèi)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 發(fā)揮項(xiàng)目整體運(yùn)作的效能，同時(shí)兼顧投資收益成本、品質(zhì)及時(shí)效 二）、定位依據(jù)? 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模在本地屬于中高檔次，物業(yè)設(shè)施配套及綜合質(zhì)素在億豐國(guó)際屬于一流。鮮明的市場(chǎng)定位、特色化的經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)旺盛和可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)。 比鄰億豐國(guó)際客運(yùn)站，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 政府對(duì)新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的優(yōu)惠政策，有助于新商業(yè)中心的發(fā)展。 片區(qū)具較高知名度，為億豐國(guó)際人熟知區(qū)域，輻射消費(fèi)人群較廣。 地形地質(zhì) 億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)整個(gè)項(xiàng)目地勢(shì)平坦，正面億豐國(guó)際最大的電腦城，地塊比較規(guī)則。百貨專(zhuān)營(yíng)店有 珠寶、化妝品、鞋、服裝等項(xiàng)目。商業(yè)包括：三和百貨、冠博電腦城三樓服裝市場(chǎng)等。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約15000平方米，共2層，億豐國(guó)際中心綜合市場(chǎng)是億豐國(guó)際鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)，規(guī)模最大的綜合類(lèi)商場(chǎng)；在億豐國(guó)際片區(qū)消費(fèi)者心目中享有較高的綜合知名度。商場(chǎng)門(mén)前有多條公交路線，交通相當(dāng)便利。街鋪?zhàn)饨鹈科椒矫酌吭掠械母哌_(dá)500—600元，大有旺過(guò)市區(qū)商鋪的勢(shì)頭。這是一種多功能型的聚集，有利于產(chǎn)生放大的聚集效應(yīng)，從而有效地增大該地區(qū)的購(gòu)物與服務(wù)商圈。這是經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)完全不同的零售業(yè)的聚集，這種聚集，企業(yè)之間不會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，而會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)更強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。對(duì)于企業(yè)商圈的形成具有決定性的意義。因此，又可以將商圈看成是由消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)創(chuàng)造的區(qū)域空間?！睆牧闶蹣I(yè)的角度來(lái)看，可以簡(jiǎn)單的將商圈理論理解為零售店鋪影響所及的范圍。調(diào)查工作覆蓋緊靠?jī)|豐國(guó)際的龍華、松崗、沙井等商圈，采集并整理大量的有效數(shù)據(jù)。由于項(xiàng)目往往缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、可行的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，隨意的產(chǎn)權(quán)分割造成項(xiàng)目在招商、經(jīng)營(yíng)上遇到阻滯，導(dǎo)致商場(chǎng)無(wú)法為續(xù)的想象比比皆是?！　∈聦?shí)上，商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、搞技術(shù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)種類(lèi)，涉及商業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)、推廣等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域，隨著商業(yè)地產(chǎn)推廣技術(shù)的提高和商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷增大，那種只管銷(xiāo)售，不論經(jīng)營(yíng)的急于求成的想法都是不切實(shí)際的，最終結(jié)果將逃離不了被市場(chǎng)無(wú)情的吞噬和拋棄的命運(yùn)。在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，我們力求將區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)資源、運(yùn)營(yíng)商和消費(fèi)者的習(xí)慣摸清摸透；力求將項(xiàng)目所處的商圈區(qū)位、行政規(guī)劃、周邊關(guān)系、商業(yè)結(jié)構(gòu)、招商格局、項(xiàng)目前期的推廣狀況、招商主標(biāo)的摸清摸透；力求將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，包括同業(yè)態(tài)同業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀、營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略摸清摸透；力求將可能影響項(xiàng)目招商推廣的內(nèi)外部因素摸清摸透；力求將億豐國(guó)際片區(qū)的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的心理及行為模式摸清摸透；力求將億豐國(guó)際片區(qū)的媒介資源的可利用程度和消費(fèi)者對(duì)廣告推廣的心理、喜好、習(xí)慣摸清摸透。這種影響范圍包涵了三個(gè)相互重疊和交叉的內(nèi)容。 如果借助物理學(xué)中的“場(chǎng)”的概念，所謂商圈，就是由消費(fèi)者的生活行為，為滿足消費(fèi)者需要而從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)市場(chǎng)以及消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為共同創(chuàng)造出來(lái)的一種“商業(yè)場(chǎng)”。 （2）地區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 一個(gè)企業(yè)的外部環(huán)境是工業(yè)區(qū)還是農(nóng)業(yè)區(qū)，是城市還是農(nóng)村，對(duì)商圈的形成具有重要意義。 第二、有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售業(yè)聚集。二、億豐國(guó)際主要零售商圈通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)億豐國(guó)際目前商業(yè)分布狀況，億豐國(guó)際商圈大致可分為四大商圈： 寶安路商圈（冠博電腦城服裝市場(chǎng)） 億豐國(guó)際老街商圈（中心綜合市場(chǎng)） 佳華片區(qū)商圈（億豐國(guó)際老商圈） 三和百貨片區(qū)商圈 億豐國(guó)際老街商圈：佳華商場(chǎng) ①、作為深圳市南大門(mén)，億豐國(guó)際商圈因其地理位置獨(dú)特、歷史商業(yè)文化的積淀和強(qiáng)大的消費(fèi)潛力，吸引多路商業(yè)翹楚搶灘登陸。這一方面說(shuō)明億豐國(guó)際老街能聚集人氣，另一方面說(shuō)明億豐國(guó)際人較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，加上港、澳、臺(tái)、日等企業(yè)人員在億豐國(guó)際的消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)水平水漲船高，進(jìn)一步促進(jìn)了億豐國(guó)際商圈的成熟。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積15000平方米，共四層，自行招租經(jīng)營(yíng)，佳華商場(chǎng)在深圳市關(guān)外消費(fèi)者心目中享有較高的知名度。 經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)百貨品牌基本沒(méi)有，是目前億豐國(guó)際老街較大型的綜合市場(chǎng)。寶安路商業(yè)：三和百貨商業(yè)基本數(shù)據(jù) 占地面積7000平米、建筑面積約15000平米； 一層商鋪約7000平米，—6米； 二層商鋪約7000平米，層高409米；商業(yè)定位 億豐國(guó)際寶安路商業(yè)風(fēng)格定位是以北歐風(fēng)情為基調(diào)的多主題商業(yè)街區(qū)。 百貨區(qū)域合作方式：全部以扣點(diǎn)8—30%的合作方式經(jīng)營(yíng)1樓珠寶；帝王2樓服裝服裝：以純 依米奴 米奴 森芝體 鑫嫣之然 冰花雪兒 紅佳人 鑫菲 千姿 米蘭風(fēng)采 松鷹 ZY 夢(mèng)特嬌 愛(ài)登堡 金盾 賓奴 特步 美琪 愛(ài)麗斯娜 斯得雅 老爺車(chē) 蘋(píng)果 啄木鳥(niǎo) 依莉 老銘人 潮流芳箱包：威露 老爺車(chē) 金盾 富貴車(chē)童裝：內(nèi)茜巴爾內(nèi)衣：恒豐麗人 美佳麗鞋：紅蜻蜓 花花公子 蜘蛛王 德?tīng)柨?康踏 皮爾卡丹 老人頭 杰豪 袋鼠 獸巴 迪思路 佳妮小結(jié)： 三和百貨商場(chǎng)在億豐國(guó)際消費(fèi)者中知名度一般，收銀臺(tái)逾16個(gè)，預(yù)計(jì)客單價(jià)為40—50元左右。 人流特點(diǎn) 項(xiàng)目所在地位于億豐國(guó)際心商圈主干道路，車(chē)流人流踴躍，人氣旺盛，目前該區(qū)域關(guān)鍵是沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的以女性為主題的大型綜合性高檔百貨商場(chǎng)。 億豐國(guó)際街商圈趨向于飽和，而且老商圈也在不斷的調(diào)整中。 威脅：經(jīng)濟(jì)危機(jī)的后續(xù)影響左右消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。 ? 商業(yè)價(jià)值最高的品牌：商業(yè)價(jià)值最直接的體現(xiàn)是租金，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后，商業(yè)價(jià)值更加清晰的體現(xiàn)在租金上，而租金水平反映了經(jīng)營(yíng)狀況的好壞、利潤(rùn)的高低，僅僅是市場(chǎng)檔次的提高是不夠的，重要的是經(jīng)營(yíng)戶能否在這里賺更多的錢(qián)，獲得更可觀的利潤(rùn)。 百貨商場(chǎng)主流商品經(jīng)營(yíng)以女性為特色：計(jì)劃引進(jìn)餐飲、童樂(lè)等相應(yīng)配套項(xiàng)目。億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)：“億豐國(guó)際商業(yè)名片” 項(xiàng)目功能定位 一）、商場(chǎng)功能基本定位思路 鑒于項(xiàng)目周邊態(tài)勢(shì)和自身狀況。 建立此定位，是否和競(jìng)爭(zhēng)者正面沖