【正文】 第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權責不對稱的問題。同時項目實施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應部門、運輸部門等多個部門，它們是項目建設的重要保障，也是項目的直接或間接的受益者。綜合來看，項目帶來的積極影響遠遠大于負面影響。隨著項目的實施，組團內的開發(fā)建設，各種商場、休閑場、體育設施場所將應運而生，這對充實當?shù)鼐用竦纳顑热荩岣呔用竦纳钏健⒏纳粕钯|量均有重要意義。表19 損益估算表 單位：萬元序號項目200720082009合計1開發(fā)收入02開發(fā)成本3開發(fā)稅金4開發(fā)利潤5所得稅6稅后凈利潤表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號200720082009合計1現(xiàn)金流入0土地交易收入055970055970房屋出售收入0財政返還收入02現(xiàn)金流出23973征地費用00土地整治費用00工程建設費用862513110448526220償還貸款利息67500675償還貸款本金010000010000管理費用（含人員工資） 招投標和土地交易服務費03凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 表21 貸款償還計劃 單位：萬元序號項目200720082009合計1還本付息年初貸款利息累計10675當年貸款10000當年應計利息675當年本金償還010000當年利息償還67502可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入減：工程建設費13110448526220減：稅金減：用于滾動投入3470300減：管理費用減：招標費用和土地交易服務費 0減：財務費用 00表22 敏感性分析 單位：變化因素變化幅度財務凈現(xiàn)值（萬元）財務內部收益率（％）征地成本20%10%基本方案10%%20%%土地出讓價格20%10%%基本方案%10%%20%% 財務結論 經投資估算、財務預測和經濟效益分析，、%。，銀行有較好的收益。⑵項目利潤總額和利潤率。⑸招投標、土地掛牌交易等費用。由于土地類型和用地類型差異，所以，不同土地具有不同的征地費。但在財務上，必須實行收支兩條線、各算各的帳。該項目銷售收入的確定，關鍵的參數(shù)是土地交易價格。為了貫徹“長短結合、滾動開發(fā)”的原則，很好地解決投資效益問題，我們把公共資本項目和基于市場有收入的項目“打捆”，并將“打捆”的項目視為一個項目整體，所有的財務指標都以整體為依據進行計算。貸款資金的分配是，中環(huán)快速干道三溪口立交橋用于支付工程款等6000萬元，占60%；H區(qū)經濟適用房子項目用于支付工程款等2000萬元，占20%；N區(qū)土地整治建設子項目用于支付土地整治費用等2000萬元，占20%（見表16）。三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，只計算征地費，不計算整治費，征地費以12萬元/畝計。詳見下表11。N區(qū)土地整治子項目建設內容主要是土地挖方和填方、相應的基礎設施建設——道路、供電、供水、排水、通信、燃氣等的建設。負責土地總體規(guī)劃利用修編及實施管理工作；負責征地、拆遷、安置、補償及農轉非人員的房屋安置等相關工作；負責處理安置房建設與管理中的各種矛盾和問題；負責協(xié)調解決征地、拆遷中的各種矛盾與問題；負責土地征用、劃撥的初審和報批；負責組團的土地、房屋權屬確認，協(xié)助項目業(yè)主辦理國有土地使用權證和房屋產權證；負責協(xié)調與市、區(qū)國土等部門的關系；完成管委會交辦的其他工作（6人）。本項目一期范圍內規(guī)劃有大量公共綠地，隨著組團后續(xù)的建設開發(fā)，規(guī)劃綠地還將進一步增大，足以補償建設所毀之植被并形成靚麗優(yōu)美的城市生態(tài)景觀。 拆遷安置期的環(huán)境問題分析由于該項目所在地居民不密集，周圍受影響的人口少，距離也很遠，因此受房屋拆除引起的粉塵、噪音影響小。施工期噪聲影響 雖然為短期過程，但應合理安排施工時間、合理布置施工設備等，以減少其對附近居民和學校等的影響。. 保護措施本項目的環(huán)境保護重點在于建設（施工）過程，在建成之后運營中的各個階段由于采取了嚴格的進入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染。 道路規(guī)格和長度道路規(guī)格為城市支干道Ⅱ級，標準路幅寬26米，區(qū)內道路全長552米,雙向四車道。前三項見表表表6 。 橋型設計在渝合高速公路兩側修建兩條輔道，將老三溪口立交各匝道改成與渝合高速公路的A、B輔道相接，通過該輔導將新老立交有機地緊密聯(lián)系在一起，形成一個功能強大的大型組合式立交。第4章 工程建設技術方案 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目 工程概要重慶市中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側的渝合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。整個立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1＃路跨線橋，；。隨著組團土地整治、基礎設施建設的完善以及中環(huán)干道、輕軌6號線等市級、國家級基礎設施項目的建成，蔡家組團將完全融入主城，土地需求也將穩(wěn)步上升，地價將只升不減。重要的是，土地不及時整治并掛牌交易，整個蔡家組團建設就沒有收入來源，組團建設成為無源之水。 前期準備工作項目已完成如下前期工作：（1）中環(huán)干道三溪口立交橋子項目已經完成了征地、項目的設計和報批及工程設計平面圖的繪制；（2）H區(qū)經濟適用房子項目已經完成征地、項目規(guī)劃、報批，標書的制作和上報；（3）N區(qū)土地整治子項目已完成征地、項目規(guī)劃、拆遷、標書的制作等。項目屬于蔡家組團整個建設進程的核心基礎工程之一，屬于公共分攤資本項目。蔡家組團的建設對北碚區(qū)社會經濟發(fā)展意義深遠。根據組團的功能的總體定位，“重慶市蔡家組團總體規(guī)劃”將組團的具體定位是，組團所在北部片區(qū)為重慶城市近期重點拓展區(qū)域，主要承接主城區(qū)疏散的人口、部分公共服務和交通功能，聚集以高新技術、高檔次房產、高規(guī)格體育賽事等為主導產業(yè)，建設良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風貌。⑷交通優(yōu)勢。第三、蔡家組團發(fā)展優(yōu)勢。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份， mm。組團位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)。蔡家組團是《重慶市城市總體規(guī)劃》所確定的都市發(fā)達圈的十一個外圍組團之一，在這11個外圍組團中，蔡家組團是距主城最近、區(qū)位優(yōu)勢最顯著的組團。第二、農民安置補償方式問題。項目建設符合重慶市和國家有關政策的要求，符合蔡家組團建設總體規(guī)劃的要求；項目的工程技術方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設計合理。學校師資力量雄厚，有35個省部（市）級重點學科、27個省部（市）級重點實驗室、1個教育部重點文科研究基地、6個重慶市重點文科研究基地。重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司為重慶市蔡家組團管理委員會的下屬公司，其性質為國有獨資公司，主要負責組團規(guī)劃、建設等工作。 項目的主管部門重慶市北碚區(qū)人民政府。學校是重慶片“國家大學生文化素質教育基地”牽頭單位。經投資估算、財務預測和社會經濟效益分析，%，項目在社會經濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農民比較滿意。位于重慶市主城區(qū)北部、北碚區(qū)東南部，行政隸屬于北碚區(qū)。前臨嘉陵江流域，有大約30公里長的沿岸線；西靠中梁山山脈，大約有20公里長的綠色走廊；中部地勢平坦、開闊，海拔高度大多在200－300米之間。最大風速27m/s。優(yōu)美的環(huán)境、獨特的景觀、豐富的旅游資源，為蔡家組團的開發(fā)建設提供了良好的支撐和立足點。1條黃金水道——嘉陵江貫穿南北，蔡家碼頭、845廠碼頭、余家背碼頭等分布轄區(qū)，3000噸級的輪船可直達港口；2條鐵路運輸動脈：遂渝高速鐵路、襄渝鐵路橫貫東西，與重慶最大的貨運站重慶東站、龍頭寺火車站比鄰。其發(fā)展方向為“三高”，即高品質的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機電、儀器、儀表、微電子產業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國際體育賽事、會展和商貿金融區(qū)，使之成為重慶市最高檔休閑商務新城區(qū)和重慶北部經濟高地。在重慶近郊區(qū)縣中，北碚是距主城較遠的區(qū)之一，受地理位置、交通等區(qū)位和經濟要素的制約，北碚經濟一直無法真正融入主城經濟之中，并逐漸衍生為向邊緣化發(fā)展的趨勢。中環(huán)干道正在建設中，已經完成了主體工程，預計在2008年初竣工并投入運營。 投資的必要性本研究所涉及的三個子項目，是蔡家組團總項目的有機組成部分，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項目是公共基礎設施項目，是組團公共設施中的重要項目之一；H區(qū)經濟適用房子項目是整個拆遷安置中的首期項目，既關乎民生又關乎組團的整體建設進程；N區(qū)土地整治子項，是一個基于市場交易的項目，既涉及后期項目的進入，又與組團整體建設進程以及收入流量等問題。土地出讓收益是組團經濟發(fā)展的資金保證。 市場推銷戰(zhàn)略為確保土地升值，組團擬根據國家有關政策和法規(guī)的規(guī)定，按照建設用地二級市場的交易規(guī)則，采取“曲徑通幽”的市場營銷戰(zhàn)略，其內容包括：（1）營造良好的投資環(huán)境，吸引更多的業(yè)主來組團創(chuàng)業(yè)、定居。排水工程管道總長7408m，2，3。整個立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1＃路跨線橋，；。設計采用“8”字形立交。項目建成后，安置人口10080人，占蔡家組團總安置量的36%。 管網項目區(qū)內管網包括動力線路、輸水管道、燃氣管道、通訊線路。施工期主要污染源有：施工水體流失、揚塵、生活廢水、機械噪聲及固體廢物。 固體廢棄物固體廢棄物主要來自施工人員產生的生活垃圾和建筑棄土等。但是拆遷產生的廢渣應分類回收，廢磚、木料和鋼材可回收外賣，大約可回收40％。第6章 組織機構與人力資源配置6．1 領導班子領導班子設主任，分管財務處、建設管理處；設副主任1，分管征地撤遷處。（4）建設管理處。建設方式將按照規(guī)劃要求，依次進行土地征用、滾動開發(fā)與出讓、拆遷居民安置、立交建設，同時對外招商引資。表11 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目總概算表 單位：萬元序號項目費用名稱工程造價（萬元）1工程建設費用立交費用主線道路工程中環(huán)快速干道下穿渝合高速橋工程三溪口立交A