【正文】 三、清城區(qū)江南片區(qū)房地產(chǎn)市場總體特征? 北面望水，望江是主要賣點? 總體而言，高檔樓盤主打江景等外部資源和社區(qū)規(guī)模，對產(chǎn)品自身關(guān)注較弱．? 戶型：功能性為主，基本上方正實用，基本無創(chuàng)新．贈送面積較少，以凸窗主．一些大戶型，戶型結(jié)構(gòu)布置不夠緊密，空間浪費較嚴(yán)重．部分戶型出現(xiàn)超大陽臺，但其實用性不強．? 建筑園林：基本以功能型為主，品質(zhì)感不強，缺乏主題特色．盡管一些高檔樓盤有一些主題園林的說法，但展示較少，推廣流于空洞言語? 配套服務(wù)：在高檔樓盤有一些豪華多功能會所．功能性為主，缺乏特色．報告二《清遠(yuǎn)實驗一中地塊規(guī)劃建議報告》第一部分、清遠(yuǎn)實驗一中地塊開發(fā)定位、規(guī)劃建議之原因 根據(jù)以上洋房和別墅的高端住宅調(diào)研分析狀況，清遠(yuǎn)一中地塊進行規(guī)劃的依據(jù)總結(jié)有以下方面：遠(yuǎn)郊別墅非優(yōu)良地段戶型產(chǎn)品近郊別墅一般地段戶型產(chǎn)品城區(qū)地段別墅一段地段大戶型差地段樓盤非優(yōu)良地段大戶型小戶型（公寓）優(yōu)良地段洋房產(chǎn)品房地產(chǎn)新政的寒冷的潮水上 漲附：中國房地產(chǎn)受傷指數(shù)上漲所以本地塊的規(guī)劃依據(jù)應(yīng)該是：第二部分、清遠(yuǎn)實驗一中地塊開發(fā)定位、規(guī)劃依據(jù)第三部分、清遠(yuǎn)實驗一中地塊開發(fā)定位之策劃建議一、開發(fā)定位清遠(yuǎn)常住盤，清遠(yuǎn)市區(qū)的“城中別墅型高檔居住區(qū)”。 旅游區(qū)價格低廉的暫時性居所，僅滿足居住需求，兼做投資；216。第三期520套。正在征地8萬平米，就是項目旁邊的農(nóng)莊地塊。第四章、其他樓盤簡述A、 伯爵園概況（占地面積，總建面積，容積率，交通及配套設(shè)施）總規(guī)劃面積800畝，規(guī)劃400套，分三期。162套五房二廳（㎡,28套251㎡,25套245㎡,25套244㎡,28套247㎡，28套246㎡）；25套六房二廳（290㎡）。（三）、銷售價格第一期，房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，㎡。三、“清遠(yuǎn)奧園”銷售效率分析（一）、開售時間第一期：2009年9月30號。四、“獅子湖”銷售效率分析（一）、開售時間2009年10月推出123套獨棟?！俺擎?zhèn)特色化”重點勾勒中心城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)方向，要求中心城區(qū)與廣州、佛山形成城市聯(lián)盟，構(gòu)建廣佛清都市圈，與此同時要求加強中心城市與次中心城市、中心鎮(zhèn)的規(guī)劃銜接?！　〉谝话偎氖邨l加強《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃管理規(guī)定》等法律和法規(guī)的宣傳，提高全民的規(guī)劃意識和現(xiàn)代化城市觀念，增加規(guī)劃透明度，使各單位和個人自覺執(zhí)行、積極支持與參與城市建設(shè)與管理?！　〉谝话偎氖畻l結(jié)合《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃管理規(guī)定》，制定《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃實施細(xì)則》，加強政府對城市及村鎮(zhèn)規(guī)劃的統(tǒng)一管理，建立完善的規(guī)劃管理體系，制定并落實各層次規(guī)劃的實施措施，嚴(yán)格實施對違反總體規(guī)劃行為的處罰，維護規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，使清遠(yuǎn)各項建設(shè)活動能按總體規(guī)劃協(xié)調(diào)、健康地進行?！　⌒陆|城變電站電源由七星崗至風(fēng)城線路上解口引入；新建小市變電站電源由清遠(yuǎn)至石角線路上解口引入；新建塘坦變電站電源由清遠(yuǎn)至源潭線路上解口引入；新建陂坑變電站電源由清遠(yuǎn)至龍?zhí)辆€路上解口引入；新建開發(fā)區(qū)變電站電源由清遠(yuǎn)站、燕河站提供；各用戶站電源由燕河站提供?！　〉谝话偃臈l　　完善江南新城區(qū)的居住及配套設(shè)施建設(shè)，啟動建設(shè)江北組團橋北路以東的區(qū)域，配合城區(qū)政府、鳳城大橋的建設(shè)帶動?xùn)|部地區(qū)的發(fā)展。第一百三十一條公共設(shè)施規(guī)劃　　近期公共設(shè)施建設(shè)用地規(guī)模325公頃。　　提高公交服務(wù)水平?！　。?）結(jié)合城市總體規(guī)劃，對舊城內(nèi)部進行合理的功能布局。　　近期建設(shè)規(guī)模：近期中心城區(qū)人口發(fā)展至61萬人，其中戶籍人口52萬人，外來常住人口9萬人；近期建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?4．50平方公里以內(nèi)?！　∪S———一條主要景觀軸、兩條次要景觀軸線主要景觀軸：結(jié)合北江、大燕河、保留山體等自　　然景觀，通過公園綠地、北江、江南景觀核心、濕地公園、大燕河、城市次中心區(qū)、南部保留山體、銀盞風(fēng)景區(qū)等組成南北序列的公共活動空間，貫穿三大組團，構(gòu)筑城市景觀中軸線?！　〉诹艞l其他綠地包括環(huán)城綠帶、組團隔離帶以及規(guī)劃區(qū)內(nèi)的飛來峽風(fēng)景名勝區(qū)、倫洲島風(fēng)景旅游區(qū)、獅子湖休閑度假區(qū)、迎咀水庫水源保護區(qū)、銀盞旅游度假區(qū)、廣州后花園等?！　〉诹龡l城市綠地系統(tǒng)通過點（公園綠地、廣場）、線（生態(tài)廊道、防護綠帶）、面（風(fēng)景區(qū)、生態(tài)林區(qū)）結(jié)合的形式形成層次豐富的綠地系統(tǒng)?！　。?）公交線路選線根據(jù)城市功能布局和人們?nèi)粘３鲂行枨?，將覆蓋城市主要的主干道及部分次干道，規(guī)劃公交線路總長度將達(dá)到160公里，公交線路網(wǎng)密度為1．6公里／平方公里?！　。?）設(shè)置八處人行隧道和三處人行天橋。主干道與主干道交叉采用互通式立交或平面交叉，采用平面交叉的應(yīng)滿足渠化交通的要求　?、芷溆嗟缆方徊婢捎闷矫娼徊妗＃?）停車場規(guī)劃小區(qū)級以上公共停車場56個。新城區(qū)除保留原有的新城客貨汽車總站外，還將增設(shè)站前客運站、百嘉貨運站、清遠(yuǎn)新港貨運站、龍?zhí)量瓦\站和南部工業(yè)區(qū)貨運站，以滿足中心城區(qū)發(fā)展和工業(yè)倉儲的配套要求。清四公路（清遠(yuǎn)—四會）改建為一級公路，遠(yuǎn)期道路紅線控制50米?！　〉谖迨l對外交通系統(tǒng)規(guī)劃　　　第四十九條組團職能結(jié)構(gòu)　　江北組團：城市商業(yè)服務(wù)、生活居住、職業(yè)教育等職能為主?？梢耘c自然生態(tài)用地、農(nóng)業(yè)用地或城市綠帶結(jié)合安排。陸域保護范圍為相應(yīng)一級保護區(qū)水域兩岸河堤外坡腳向陸縱深300米的陸域范圍。規(guī)劃期內(nèi)為滿足城市的發(fā)展需要而規(guī)劃的建設(shè)用地，中心城區(qū)建設(shè)用地面積為93．88平方公里；清新縣城建設(shè)用地面積為28平方公里。應(yīng)嚴(yán)格保護現(xiàn)有的生態(tài)植被和水體水質(zhì)，未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，不得開山采石，嚴(yán)禁非法占用作建設(shè)開發(fā)。　　　第十一條城市形象發(fā)展策略　　從優(yōu)化城市空間、改善居住環(huán)境、治山理水和營造標(biāo)志性建筑四個方面入手，注意山體輪廓線的保護與加強江河岸線的整治，內(nèi)河兩岸用地的調(diào)整，形成濱水綠地體系?！　〉诹鶙l本規(guī)劃條文中標(biāo)注的黑體，為規(guī)劃中的強制性內(nèi)容。（7）廣東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2002～2020）；　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》，為適應(yīng)新的城市發(fā)展需要，更好地指導(dǎo)城市各項建設(shè)活動，對清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃進行修編。第三部分、清遠(yuǎn)目標(biāo)地塊與主要競爭對手關(guān)系分析第一章、“獅子湖”區(qū)域發(fā)展趨勢與價值分析、判斷一、“獅子湖”的來龍去脈判斷（一）、“獅子湖”區(qū)域原是個高爾夫球場（二）、被山東收購后，加上王志剛工作室策劃，成了“珠三角最高端的別墅項目”（三）、“獅子湖”可能的水土不服的問題二、“獅子湖”的區(qū)位形勢、城市發(fā)展價值研究、判斷（一）、清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢研究分析清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃（2004－2020）文本（方案）第一章　總則?。?）建設(shè)部《近期建設(shè)規(guī)劃工作暫行辦法》及《城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行規(guī)定》；　其中：　　近期：2004年－2010年；遠(yuǎn)期：2011年－2020年?！　〉谑畻l（1）完善區(qū)域性中心———中心城區(qū)的設(shè)施與功能。新建設(shè)區(qū)必須實行統(tǒng)一征用、連片開發(fā)，分期實施、有償使用?！　〉谒氖l近郊城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)與空間管制　　　水源保護區(qū)：　　飲用水源一級保護區(qū)：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)———北江清城區(qū)東城街道辦大至市區(qū)七星崗水廠下游500米河段的水域；大燕河源潭鎮(zhèn)取水口、北江石角取水口上下游各200米范圍的水域；水質(zhì)保護目標(biāo)為Ⅱ類。清新縣城———太和坑、狗也母坑兩岸的水源源頭?！　〉谒氖鶙l用地規(guī)?！　〗诔鞘薪ㄔO(shè)用地面積控制在64．50平方公里以內(nèi)，人均用地控制在105平方米以內(nèi)，遠(yuǎn)期城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里以內(nèi)，人均用地控制在100平方米以內(nèi)。　　第五十一條銀英（銀盞—英德）公路改建為一級公路，遠(yuǎn)期道路紅線控制40米?！　、芤?guī)劃預(yù)留輕軌鐵路線用地及站場用地，規(guī)劃輕軌線沿廣清大道東側(cè)進入清遠(yuǎn)中心城區(qū)，北接清遠(yuǎn)市中心城區(qū)商業(yè)行政中心，南接廣州新國際機場?！　×v：江南路、富強路、廣清大道、二環(huán)路———燕清路、清輝路、東環(huán)路；　　八橫：北江路、人民路、清遠(yuǎn)大道、清源大道、清龍大道、燕南大道、安南路、銀英公路；一環(huán)：廣清高速———107國道———二環(huán)路———清輝北路———院前路———東環(huán)路———安南路形成城市的外圍環(huán)路。本次規(guī)劃共設(shè)置了16個公交始發(fā)———終點站場。（1）清遠(yuǎn)的步行交通系統(tǒng)主要由與機動車道結(jié)合的步行系統(tǒng)、“步行街”或“步行區(qū)”系統(tǒng)兩種形式。　?。?）利用高科技手段建立科學(xué)高效的公交調(diào)度系統(tǒng)。第八章城市綠地系統(tǒng)與城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃第一節(jié)城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃第六十二條　　自然生態(tài)綠地系統(tǒng)主要包括北部和東部的山丘林地、環(huán)城綠帶及納入中心城區(qū)的山體、水體等?！　〉诹藯l新建居住區(qū)綠地率應(yīng)大于30％?！　〉诙?jié)城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃　　第七十二條遵循保護城市自然生態(tài)環(huán)境、自然景觀與人文景觀相結(jié)合原則，以山（筆架山、南部丘陵地帶）水（北江、筆架河、大燕河）風(fēng)景為脈，塑造清遠(yuǎn)“山、水、城”相融合的城市形象，形成“一環(huán)、三區(qū)、三軸、三廊、兩心”的城市景觀格局?！　〗本坝^核心：以筆架山為背景，區(qū)政府、文化產(chǎn)業(yè)園以及城市中軸線上的公共建筑、公園綠地形成江北景觀核心。其中江北組團約3～4平方公里，中心組團約5～6平方公里，龍?zhí)两M團約5平方公里。舊城區(qū)路網(wǎng)主要以拓寬、改造路口為主，使原來錯位的路口連接順暢，形成舊城六縱五橫的格局?！　。?）加強靜態(tài)交通的