浦東新區(qū)涇南新村ⅱ地塊可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 擁有雙贏思維對(duì)于職場(chǎng)人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。其含義主要是說高效能人士要充分重視時(shí)間的價(jià)值，不浪費(fèi)時(shí)間會(huì)做那些不值得去做的事情。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個(gè)人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣?！钡拇_，精妙、高超的語(yǔ)言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場(chǎng)人士必備素質(zhì)之一。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。健康，尤其是心理健康，已成為職場(chǎng)人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。樹立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。敏感性分析表見附表六。按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的33%交納所得稅。住宅銷售進(jìn)度（售房資金按當(dāng)季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠）：時(shí)間內(nèi)容建 設(shè) 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 252515151010本項(xiàng)目建有470個(gè)車位，全部采用預(yù)售及現(xiàn)售方式出售，車位平均售價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，銷售收入當(dāng)期回籠，銷售進(jìn)度見下表（表6－4）。項(xiàng)目法人前期投入資金已達(dá)到項(xiàng)目報(bào)建所需資金要求，詳見附件5。 項(xiàng)目全部土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修；216。建設(shè)形象進(jìn)度詳見表61。廁所設(shè)有獨(dú)立的排風(fēng)系統(tǒng)。項(xiàng)目日最大排污廢水量844m3，室外污廢水合并后排至二級(jí)生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。小區(qū)安保系統(tǒng)由樓宇對(duì)講子系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控子系統(tǒng)、紅外監(jiān)控子系統(tǒng)組成。強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括：基地內(nèi)電力配電和照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、防雷接地及電氣保安接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)上多采用一梯二戶，配合部分一梯三戶，并且大量引入“一梯一戶”的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，并設(shè)有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強(qiáng)；戶戶朝陽(yáng)，日照充沛，并且客廳景觀視野開闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬敞實(shí)用。整個(gè)小區(qū)一次規(guī)劃實(shí)施。本項(xiàng)目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計(jì)上以三室二廳為主，面積在130～150平方米之間，總價(jià)控制在60～80萬(wàn)之間。近年來，上海市新上市的樓盤總體質(zhì)量已有顯著提高，給購(gòu)房者以更大的選擇余地，購(gòu)房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購(gòu)房者十分注重的方面。10年來房地產(chǎn)市場(chǎng)化取向的改革逐步實(shí)現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤(rùn)率已大幅下降，趨于社會(huì)平均利潤(rùn)。上海人均GDP正處在4000～8000美元發(fā)展階段中，住房將以增量發(fā)展為主同時(shí)兼顧舒適型享受型的消費(fèi)需求。，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新社區(qū)將該區(qū)域共同提升為高檔生態(tài)居住區(qū)域。2001年8月13日獲得由上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。隨著上海市住宅市場(chǎng)趨于景氣，加快本項(xiàng)目基地的建設(shè)，改善周邊居住環(huán)境的時(shí)機(jī)已到來。位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，長(zhǎng)期以來建筑陳舊，臨時(shí)用房較多，居民居住質(zhì)量較差，大大落后于周邊的小陸家嘴地區(qū)的飛速發(fā)展?；卣嫉孛娣e約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為425萬(wàn)元。自99年11月止跌回升以來，住房?jī)r(jià)格至今年7月份累計(jì)已上升10%。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在全面提高住房品質(zhì)基礎(chǔ)上的。與此同時(shí)，本市住宅消費(fèi)市場(chǎng)中居住觀念也在不斷進(jìn)步。但是，在房?jī)r(jià)上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購(gòu)房者紛至沓來。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋社區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進(jìn)才中學(xué)分校，附近基層文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善，交通便捷，購(gòu)物方便。建筑造型上采用現(xiàn)代氣息強(qiáng)烈的構(gòu)成方式。在高層的電梯前室，主要樓梯出入口及商場(chǎng)等處設(shè)消火栓箱，各箱內(nèi)設(shè)置消防泵啟動(dòng)按鈕，在系統(tǒng)上設(shè)置水泵接合器，其周圍15～40米內(nèi)設(shè)置室外消火栓。電話總?cè)萘考s為1770門。氣源來自城市管網(wǎng)，天然氣主要供住宅的燃?xì)鉄崴骷岸墼钍褂茫繎舻拿簹獗砣萘繛?m3/h。本項(xiàng)目無“三廢”產(chǎn)生，主要治理污水、油煙排氣及設(shè)備噪聲。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為上海中迪置業(yè)有限公司，該公司將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施和經(jīng)營(yíng)實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。 主要設(shè)備采用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為425萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，100560平方米的住宅面積全部按市場(chǎng)價(jià)出售。權(quán)屬登記費(fèi)用及印花稅等，合計(jì)56萬(wàn)元。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見附表五。附表一 建設(shè)投資匡算表序號(hào)內(nèi) 容建筑面積(m2)單位面積造價(jià)(元/ m2)總 計(jì)(萬(wàn)元)1前期開發(fā)費(fèi)： 設(shè)計(jì)、勘察、審照、 配套征詢、招投標(biāo)：1084803525103792711082土建及設(shè)備安裝： 住宅部分（含電梯）： 公建部分： 智能化配套費(fèi)用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124維修基金：1005604905管理費(fèi)：4006預(yù)備費(fèi)：425 合 計(jì)18595 附表二 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 單位（萬(wàn)元）項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期2002年2003年2004年一．售房收入553082002年預(yù)售25%13827138272003年預(yù)售65%35950359502004年銷售10%55315531二．車位銷售收入4700 2002年預(yù)售60%28202820 2003年銷售4
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