【正文】 營業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購材料、員工工資、營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出?！　　　☆A(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算?！　　　」芾碣M(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。營運(yùn)資金假定是指假定公司的營運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供?！　　　〕掷m(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會(huì)計(jì)假定相同，是指在可預(yù)見的將來，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。分配時(shí)，首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為：編制簡單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。物業(yè)管理服務(wù)中，管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn)，如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。　　，調(diào)動(dòng)員工積極性　　財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段，其目的是對未來的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化，即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總。在效益評價(jià)的過程中，應(yīng)重視宣傳發(fā)動(dòng)、培訓(xùn)骨干，使公司上下員工提高對效益評價(jià)工作的認(rèn)識，了解、掌握和應(yīng)用效益評價(jià)的方法、標(biāo)準(zhǔn)及其具體操作程序，同時(shí)還應(yīng)通過實(shí)踐，不斷調(diào)整和修正評價(jià)指標(biāo)體系，完善效益評價(jià)辦法，為在更大范圍內(nèi)開展這項(xiàng)工作積累經(jīng)驗(yàn)，奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)。隨著居民生活水平的提高，衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高，因而居民滿意率會(huì)發(fā)生變化。檔案資料齊備，管理有序，容易查找，則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。其計(jì)算公式如下：　　物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價(jià)值247。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo)，維修及時(shí)率越高，則說明公司的服務(wù)效率越高。它是普通股每股股利與每股市場價(jià)格的比率，反映股票投資在股利方面所獲得的報(bào)酬。計(jì)算公式如下：　　營業(yè)收入利潤率=(凈利潤247。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來計(jì)算：　　權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤247。在未確立規(guī)范化評價(jià)指標(biāo)體系前，財(cái)務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個(gè)指標(biāo)，如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評價(jià)工作。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作，定期研究重大問題，組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評價(jià)工作，提高財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用，才能在市場競爭中立于不敗之地。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評價(jià)具有重要的意義。例如，經(jīng)與同行業(yè)比較，天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn)：權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的，但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng)，問題在于物業(yè)管理公司存貨過多，影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。由于美國杜邦(ＤＵＰＯＮＴ)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法，故稱為杜邦財(cái)務(wù)分析法。　　五、綜合分析：杜邦財(cái)務(wù)分析體系　　物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中，僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌，同時(shí)僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率，也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。②管理效率比率方面。 值得注意的是：指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同，構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短期變化，指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長期變動(dòng)趨勢，但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映。 如表235所示，從資產(chǎn)方看，％；％?；诮痤~)100％表23表236分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。 從表234看，1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動(dòng)原因在于：。資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)100％　　表23表234分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低，而在旺季又會(huì)較高，難以通過對比分析判斷其變化情況。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同，如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn)，而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得；即使是同一物業(yè)管理公司，在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營方式。按照我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存，如存貨的計(jì)價(jià)方法等，物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇?！　”嚷史治龅闹饕獌?yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性，便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析——橫向分析。利息費(fèi)用　　經(jīng)計(jì)算可知：1998年該公司的利息保障倍數(shù)為：587247。所有者權(quán)益總額　　從表231求得：1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為：1390247?！　≡u價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí)，以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。一般認(rèn)為，這類比率主要包括：資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)?！　?quán)益報(bào)酬率=凈利潤247?！　≠Y產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤247。營業(yè)收入　　從表232求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為：456247。2795=％，1999年毛利率為：(31172426)247。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障，除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外，從深層而言，取決于債務(wù)人的長期獲利能力。資產(chǎn)總額　　利用表23表232中資料可計(jì)算出：1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795247。　　(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。存貨　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨247。543=(次)，平均收現(xiàn)期為：543247。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢，它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。946=(1998年)，1370247。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比，計(jì)算公式為：　　速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)247。流動(dòng)負(fù)債　　從表231求得天龍物業(yè)管理公司的流動(dòng)比率為：2491247。期初所有者權(quán)益總額；社會(huì)貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額247。　　(一)比率分析　　比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法，其分析過程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過程。　　(1)橫向分析，又稱比較分析，是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法，它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。分析損益表，可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力，并通過收入、成本費(fèi)用的分析，較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時(shí)，應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究，重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響，不被表象所迷惑，從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。如會(huì)計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動(dòng)，宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整，以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定，就具有相對的固定性，同時(shí)，公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過程，負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策，因此，管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同，財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣，因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。第三節(jié)　物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析　　任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來，物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外?！　∪⒇?cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)　　(一)財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置　　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與其他行業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也大致相同，只是工作內(nèi)容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)。所以，要保證報(bào)表的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，報(bào)送及時(shí)，手續(xù)完備?！　、俳⒔∪F(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”；　?、趯Τ^現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng)，必須通過銀行結(jié)算。　　二、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度　　財(cái)務(wù)管理制度是物業(yè)管理公司內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關(guān)財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)收入，要大力組織租金收入，加強(qiáng)有償服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作，做到應(yīng)收盡受，提高回收率。第二節(jié)　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)制度　　一、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的涵義　　財(cái)務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用資金的活動(dòng)?！　　　?1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作；　　(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料，供主管會(huì)計(jì)參考；　　(3)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料；對于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改與存貯，做到隨時(shí)變動(dòng)，隨時(shí)修改，隨時(shí)存貯，以免出現(xiàn)差錯(cuò)；　　(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)?！　?9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況，制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。　　(2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。專項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。為了做好財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大小，從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn)，這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理，離開了風(fēng)險(xiǎn)，就無法正確評價(jià)公司的收益，也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。在經(jīng)營過程中，其成本補(bǔ)償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行，保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。　　二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)新觀念　　隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀點(diǎn)，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。第一節(jié)　物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述　　一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)　　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為，即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。其他來源包括：管理費(fèi)存在銀行的利息；專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)；經(jīng)營性綜合服務(wù)的收費(fèi)等。在股份制公司中，公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化，這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo)，并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。要提高經(jīng)濟(jì)效益，首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念，明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)?！　　　」镜呢?cái)務(wù)活動(dòng)，很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的?！　　　ｍ?xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理，基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗?！　?6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)?！　?3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會(huì)計(jì)做賬?！　?4)樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。　　(四)財(cái)務(wù)監(jiān)督　　實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票，應(yīng)注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。對月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊?！　　　?1)固定資產(chǎn)實(shí)行分級管理，物資管理部門應(yīng)建立分類明細(xì)賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門應(yīng)掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；　　(2)購入、自制和饋贈(zèng)的固定資產(chǎn)，一律開具驗(yàn)收單，并填寫登記卡，標(biāo)明編號；　　(3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)應(yīng)填寫領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設(shè)備由其保管使用；調(diào)離崗位時(shí)應(yīng)將物品繳回，并注銷賬卡；　　(4)固定資產(chǎn)的報(bào)廢、報(bào)損，應(yīng)由部門填寫報(bào)廢、報(bào)損單，經(jīng)財(cái)產(chǎn)管理部門審核后，按批準(zhǔn)權(quán)限逐級審批，方可核銷；　　(5)固定資金調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理。　　　　(1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；　　(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；　　(5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會(huì)計(jì)作賬。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前，有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類型等。可見，盡管財(cái)務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別?！　【C上所述，財(cái)務(wù)分析的一般目的在于，通過對公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析、評價(jià)，為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。例如，業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì)，分析時(shí)應(yīng)選擇相應(yīng)的方法，側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低；公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益，十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題，其選擇的分析方法常常會(huì)涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價(jià)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表，能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力，公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的大小，以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等?！　≈档米⒁獾氖牵含F(xiàn)實(shí)中，純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。本章以天龍物業(yè)管理公司為例，進(jìn)行較為全面的財(cái)務(wù)分析，其資產(chǎn)負(fù)債表和損益表見表23表232。資產(chǎn)總額；流動(dòng)比率〔或速動(dòng)比率〕；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額247。該類指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。以上計(jì)算結(jié)果表明：天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng)，且1999年又進(jìn)一步升高。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無法使用，其流動(dòng)性會(huì)大打折扣?！　　　」芾硇时嚷视址Q運(yùn)營效率比率，是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率　　從表23表232可得出：1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：2795247。　　(2)存貨周轉(zhuǎn)率。(2426/360)=(天)，1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降，其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)。可見，評價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比，計(jì)算方法如下：　　營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入營業(yè)成本)247。一般認(rèn)為，該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo)，它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。計(jì)算結(jié)果表明：1999年，由于收入利潤率的降低，該比率略有下降。該比率1999年下跌明顯，其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。資產(chǎn)總額　　據(jù)表231中資料可知：1998年