【正文】 　　　　　　　　我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 我往往都報以冷笑。1結(jié)束語　　　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。我反正沒親眼見過這種事情。這是普遍現(xiàn)象。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這其中有無數(shù)的道道兒。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到?！　　　　　　　≡陬A售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。讓他們提前來做放線。啦啦啦1放線、驗線　　　　這個就簡單的說一說吧。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我只對客觀效果予以評價。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。這是一個很瘋狂的概念。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則?！　　　　　　　　　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。缺一不可。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。　　　　　　　　在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。我要是局長我也不肯放。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。　　　　　　我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙?！　　　　　　　∈┕D審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審?？陀^規(guī)律就是如此。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。起碼我不敢。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格?！　　　　　　　　　　　復陠误w設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。這個時候什么毛招都會用上?！　　　　　误w設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案?！　　　　　　　≡僬f到這個排水許可證。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。這都是可以鉆營的地方。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。嘿嘿。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。　　　　　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。這絕對應該是必須的程序?！　　　　　∩婕胺康禺a(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式?！　　　　　　　№椖抗驹O立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　　　　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西?！　　　　　　　　　　　≡僬f立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。　　　　　　　　　　　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來很簡單。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。而且，被這個東西害死的公司比比皆是?！　　　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　　　　　　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。車位不夠，基本上都別想通過單體審查?！　　　　　　　　　　　∧敲?，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。　　　　　　當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。現(xiàn)在開始說施工圖審查。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?！　　　　　　　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。無論怎么找關系都難批得