【正文】 　　　　一物業(yè)管理規(guī)章制度　　　　員工守則　　崗位職責及工作流程　　財務(wù)制度　　采購及招標程序　　員工考核標準　　業(yè)主委員會章程　　各配套功能管理規(guī)定　　文件管理規(guī)定　　辦公設(shè)備使用制度　　值班管理制度　　1消防責任制　　1消防管理規(guī)定　　1對外服務(wù)工作管理規(guī)定　　1裝修工程隊安全責任書　　1停車場管理規(guī)定　　1非機動車管理規(guī)定　　1出租屋及暫住人員管理規(guī)定　　1進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書　　1商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定　　　　六客戶檔案　　工作流程　　.銷售工作五個方面的內(nèi)容：　　制定并實施階段性銷售目標及資金回收目標　　建立一個鮮明的發(fā)展商形象　　制定并實施合理的價格政策　　實施規(guī)范的銷售操作與管理　　保證不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力　　.銷售工作的三個階段：預備階段　　操作階段　　完成階段（總結(jié)）　　.銷售部的工作職責（工作流程）：　　市場調(diào)查目標市場、價格依據(jù)　　批件申辦面積計算、預售許可　　資料制作樓盤價格、合約文件　　宣傳推廣廣告策劃、促銷實施　　銷售操作簽約履行、樓款回收　　成交匯總回款復審、糾紛處理　　客戶入住入住通知、管理移交　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成　　項目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情　　.銷售業(yè)務(wù)流程（個案）：　　公司宣傳推廣挖掘潛在客戶　　銷售代表多次接待，銷售主管支持　　客戶簽定認購書付訂金　　客戶正式簽約　　客戶付款　　辦理入住手續(xù)　　資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶　　規(guī)則制度概念提示　　.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃　　簽定預定書的必要程序　　.示范單位管理辦法　　.銷售人員管理制度：　　考勤辦法　　值班紀律管理制度　　客戶接待制度　　業(yè)務(wù)水平需求及考核　　.銷售部職業(yè)規(guī)范第七章來訪接待　　E　　A客戶心理分析　　B建筑識圖　　C銷售培訓　　　　銷售部人員培訓公司背景及項目知識　　、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）　　銷售人員的行為準則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收入目標　　.物業(yè)詳情：　　項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件　　物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件　　該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況　　項目特點　　A銷售主管或銷售控制　　D　　　　一價格定位及策略　　　　項目單方成本　　項目利潤目標　　可類比項目市場價格　　價格策略　　.定價方法　　.均價　　.付款方式和進度　　.優(yōu)惠條款　　.樓層和方位差價　　.綜合計價公式　　價格分期策略　　.內(nèi)部認購價格　　.入市價格　　.價格升幅周期　　.價格升幅比例　　.價格技術(shù)調(diào)整　　.價格變化市場反映及控制　　.項目價格、銷售額配比表　　　　五項目視覺識別系統(tǒng)核心部分　　　　名稱　　.項目名　　.道路名　　.建筑名　　.組團名　　標志　　標準色　　標準字體　　　　二工期控制　　　　項目開發(fā)進度提示　　施工組織與管理　　　　五項目質(zhì)量工期策劃營銷　　　　房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。建筑風格定位　　　　項目總體建筑風格及色彩計劃　　.項目總體建筑風格的構(gòu)思　　.建筑色彩計劃　　建筑單體外立面設(shè)計提示　　.商品住宅房外立面設(shè)計提示：　　多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示　　不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示　　針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示　　其他特殊設(shè)計提示　　.商業(yè)物業(yè)建筑風格設(shè)計提示　　　　三開發(fā)節(jié)奏建議　　發(fā)展商品牌和實力　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素　　A市政交通及直入交通的便利性的差異　　B項目投資策劃營銷　　　　項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。土地SWOT（深層次）分析　　　　項目地塊的優(yōu)勢　　項目地塊的劣勢　　項目地塊的機會點　　項目地塊的威脅及困難點　　　　四建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計　　D確保合理利潤率，追加有效需求價格　　運用以上兩種方法綜合分析確定均價　　項目中具體單位的定價模擬　　.商品住宅定價法：　　差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）　　.各種差異性價格系數(shù)的確定：　　確定基礎(chǔ)均價　　確定系數(shù)　　確定幅度　　.具體單位定價模擬　　　　七　　項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。公共裝飾材料選擇指導　　　　項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較　　本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構(gòu)思　　項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計　　.客廳裝修概念設(shè)計　　.廚房裝修概念設(shè)計　　.主人房裝修概念設(shè)計　　.兒童房裝修概念設(shè)計　　.客房裝修概念設(shè)計　　.室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示　　項目營銷中心裝修風格提示　　住宅裝修標準提示　　.多層、小高層、高層裝修標準提示　　.躍層、復式、躍復式裝修標準提示　　.別墅裝修標準提示　　　　八建筑材料選用提示　　　　區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比　　新型建筑裝飾材料提示　　建筑材料選用提示　　　　二其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。區(qū)域市場動態(tài)分析　　　　項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀　　項目周邊競爭性樓盤調(diào)查　　.項目概括　　.市場定位　　.銷售價格　　.銷售政策措施　　.廣告推廣手法　　.主要媒體應(yīng)用及投入頻率　　.公關(guān)促銷活動　　.其他特殊賣點和銷售手段　　結(jié)論　　　　二公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝　　　　十　　A專職銷售經(jīng)理　　B銷售代表　　C項目的優(yōu)劣分析　　D掌握買家心理　　D合同說明　　D語言規(guī)范　　B銷售記錄表　　B物業(yè)管理內(nèi)容策劃　　　　工程、設(shè)計、管理的提前介入　　保潔服務(wù)　　綠化養(yǎng)護　　安全及交通管理　　三車及場地管理　　設(shè)備養(yǎng)護　　房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護　　房屋事務(wù)管理　　檔案及數(shù)據(jù)的管理　　智能化的服務(wù)　　1家政服務(wù)　　1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通　　1與業(yè)主的日常溝通　　1社區(qū)文化服務(wù)　　　　三項目二次策劃營銷　　　　二次策劃營銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團，在社會上已形成一定的