【正文】 主題二：雄據(jù)回龍商圈核心區(qū)位，居住投資兩不誤（配以項目區(qū)位圖）主題三：絕版山水銀行，創(chuàng)引投資時尚新體驗（配以戶型投資回報分析）主題四：大社區(qū)、小戶型，小空間、大作為（配以項目戶型圖）主題五：鳳林中的風景，風景中的建筑，感動山水間的靈秀之作（配以本案效果圖）2）正式認購階段駕馭生活，成為山莊主人，體驗超值快感的享受?。ㄅ湟皂椖空秸J購促銷方案）3）強銷期主題一：在這里生活不叫生活，叫享受； 在這里建筑不叫建筑，叫藝術；在這里投資不叫投資，叫回報；當生活成為享受，當建筑成為藝術，當投資成為回報……主題二：鳳林之美，情迷現(xiàn)房進行時……實景演義生活主題三：促銷方案（暫略）（三） 各階段宣傳推廣組合運用1）認購階段（11月）媒介 時間1—10日11—20日21—30日預算行銷SP促銷1—30日、4人次/日￥1200元現(xiàn)場包裝布幅、引導旗￥3000元小計：￥4200元2）正式認購階段（12月）媒介 時間1日2日3日4日5日6日7日預算報刊平面（晚報頭版1/4套紅）1次1次￥10000元報刊夾報（A4小全版）10000份10000份￥4000元手機短信2次￥2000元行銷SP促銷1—30日、4人次/日￥1200元現(xiàn)場包裝布幅、引導旗、花卉￥5000元不可預測費￥2000元小計：￥24200元3）強銷期（1月—3月）媒介 時間1月2月3月預算報刊平面（晚報頭版1/4套紅）1次￥5000元報刊夾報（A4小全版）10000份10000份￥4000元手機短信2次2次￥4000元行銷SP促銷1—3月份、4人次/日￥3600元現(xiàn)場包裝布幅布幅￥4000元不可預測費￥5000元小計：￥25600元（四）廣告合作公司甄選及組合運用方針廣告公司的選擇中，我們務必要利用各廣告公司的優(yōu)勢進行組合，如果在項目初期選擇不當，或在某一方面所選擇的廣告公司不具備優(yōu)勢，必將造成設計低劣，廣告安裝工程緩慢影響到推廣進度的開展，同樣會給項目本不寬裕的廣告預算帶來不要的損失。在實惠性方面可以沿用正式認購和元旦節(jié)的促銷思路和方法，在針對性的市場上應重點放在回龍灣商圈一帶，要給他們傳達一種“一年的奔波忙碌和不辭辛勤的付出，現(xiàn)在該是或家的時候了——回家的感覺真好。強銷期實施辦法◆ 強銷期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段；第二階段：實效階段；第三步：突破階段。在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進度必須嚴格按照認購協(xié)議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應當花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預售許可證》的如期取得。外圍區(qū)設立2名置業(yè)顧問、2名保安和2名現(xiàn)場維護人員，主要負責現(xiàn)場售房部外圍的客戶咨詢、安全保障、排號秩序和外圍氣氛控制；內(nèi)部區(qū)設立三名置業(yè)顧問、兩名財務人員和一名機動人員，置業(yè)顧問負責認購具體事宜的辦理講解和認購協(xié)議的簽定，財務人員負責簽定認購協(xié)議客戶認購款項的收取，機動人員負責即時銷售控制的實施和外圍接待臺咨詢?nèi)藛T的銷售即時行情傳遞。只有不斷地在優(yōu)勢中提煉優(yōu)勢，資源中整合優(yōu)勢才能以絕對優(yōu)勢攻破消費者的心理防線，取得項目銷售的最大利益。8） 在價格的確定和讓利優(yōu)惠幅度上，同樣是根據(jù)認購情況的優(yōu)劣進行制定；9） 項目認購期執(zhí)行價格￥1280元/㎡左右。這是驗證項目定位和制定銷售價格的最為有利的時期?！蓖ㄟ^有計劃，有目的的項目知識和銷售培訓，讓本案的每一個銷售人員做到“招之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝。（一）項目總銷售方針與目標項目銷售方針1） 在本案的全程銷售中，銷售部門應當積極主動地探討和研究，并善于及時總結(jié)項目在任何銷售階段中的優(yōu)勢和劣勢，分析問題并歸納上報可行性建議；2） 在各類問題的處理中應當保持積極主動的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài)，善于尋找問題、分析問題、解決問題；遇到任何銷售困難時應當及時上報主管部門或與開發(fā)商、建筑商進行有效溝通，共同尋求解決方案；3） 在銷售全過程中應當維護好開發(fā)商、建筑商及本公司形象，認真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項目部銷售管理的相關紀律制度，堅決服從上級領導安排，履行個人服從集體的宗旨，努力建設明星團隊和銷售明星，爭創(chuàng)明星團隊和銷售明星“雙金”榮譽。3）訴求范圍定位回龍灣街區(qū)、商貿(mào)區(qū)；小市舊城居民街區(qū)；城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū)；北城舊城居民街區(qū)；南城舊城居民街區(qū)。在道路景觀的營造中，應配合項目主題命名的含義與水景景觀和種植景觀相互協(xié)調(diào)的原則。重點在于空間的營造，由于地塊存在很明顯的自然標高，尤其是小區(qū)出入口到達14樓和15樓之間的150緩坡。（三）項目銷售周期預估預熱準備期：2004年10月—2004年11月認 購 期：2004年11月—2005年12月正 式 認購：2004年12月8日—2005年12月18日強銷準備期：2004年12月19日—2005年3月31日強 銷 期：2005年4月1日—2005年4月30日持 續(xù) 期：2005年5月1日—2005年5月31日清 盤 期：2005年6月1日—2005年6月30日備注： 銷售周期全長8個月。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高；178。因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。蓮花池街道 座落在龍馬新城區(qū)，轄1個行政村，3個社區(qū)，年末總?cè)丝?572人，其中非農(nóng)業(yè)人口4540人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬元?！境青l(xiāng)建設】 龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產(chǎn)項目建設快速推進。 %?！竟I(yè)經(jīng)濟】 ，%，％。完成財政收入10,584萬元，%。%?！痉枪兄平?jīng)濟】 非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展，實現(xiàn)稅收7430萬元，％，％。全區(qū)共引進項目110個，其中：工業(yè)項目60個，總投資7900萬元；農(nóng)業(yè)項目6個，引進資金1363萬元 。重點企業(yè)有龍馬潭區(qū)寶蓮紙箱廠、瀘州市大鵬彩印廠、瀘州市雪花棉絮有限公司、瀘州市榮峰實業(yè)發(fā)展有限公司等。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍田機場擴建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設，完成城西新區(qū)的開發(fā)準備工作，加快納溪河東新區(qū)、藍田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。從國內(nèi)各大中城市的經(jīng)驗看，瀘州市的住宅價格應該在現(xiàn)有價格平臺上反復整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌；小市舊城區(qū)因為老城區(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達，流動人口數(shù)量大。在每一個類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進行細分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進行細化分解。最后，是在14樓和15樓標高層，在這一層面重點應考慮到建筑物主體兵營排列式的格局，在這一層面住房共有78套，按照最低的估算（一戶三口）也將會有254人在不到2000平米的空間內(nèi)生活，內(nèi)庭院面積：914㎡，活水池面積在250㎡左右，剩余660㎡將會重點解決小區(qū)功能配套上兩個方面的問題：停車場問題；2休閑運動場地。因此我認為本案應定位成歐陸建筑風格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。運用本案所營造的“鳳”“水”“林”輔以“聲”“起”“動”，很形象地也很富有動感地描繪出一派中式園林景觀的氣息，體現(xiàn)出生活環(huán)境的優(yōu)越性，展現(xiàn)出回龍街區(qū)家園的一種新生活方式。最佳銷售目標：完成總銷售量的90%左右；銷售周期6個月左右。認購期注意事項1） 對認購階段的來訪和來電客戶必須嚴格做好詳細的客戶登記；2） 現(xiàn)場銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應在每日歸納總結(jié)成文，定時上報主管部門；3） 不定期舉行業(yè)務、銷售與策劃部門之間的多向聯(lián)系和溝通。所有開發(fā)商抵工程款的套數(shù)從1號開始排完為止，剩余起始號牌才作為項目對外排號和優(yōu)惠讓利的依據(jù)；在對外排號的過程中，每間隔三個號牌作一次銷售控制，直到排至60號后，返回至30號繼續(xù)排號，填補前期空號；在抵工程款后的起始號牌到第30號之間的空號一律由假客戶填補。因此，在該階段中我們應該不余余力地對項目資源進行實效配比、加大項目推廣力度、制定一個讓消費者能實實在在得到實惠的促銷方案。要求形象佳。2004年12月18日后項目結(jié)束正式認購，進入強銷預熱期。強銷期注意事項1） 由于強銷期的工作重點在于開發(fā)實效和銷售實效的體現(xiàn)，因此在該階段所有銷