【正文】 它概括了 整個樓盤銷售中的多個階段的營銷問題。形象墻是售樓中心的形象標志，突出項目名稱、logo標志；展板介紹本案的基本情況、銷售情況，突出個體形象；等離子彩電可播放開發(fā)商形象、業(yè)績、主題廣告、小區(qū)規(guī)劃及背景等。市內(nèi)售樓處可選擇在商場內(nèi)，商場盡量選靠近城北的地方，如山西路。u 廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。u 通過一些戶外媒體（如道旗等）將氣氛炒到最濃。因此我司建議在浦珠路沿線發(fā)布道旗廣告，經(jīng)過分析我們建議在以下幾個地點重點布置：橋口，浦珠路與柳州南路交叉口等。出街時間為下午。出街時間為早晨。全國最大的新聞單位，以“講真話，辦實事，樹正氣”的辦報風格，全方位，多角度為讀者評序新聞熱點，解析時事政策，提供服務(wù)信息，引導消費潮流，閱讀量大，房產(chǎn)信任指數(shù)高。我們認為，在該項目中，只要價格策略制訂得當，產(chǎn)品價格必將成為保證開發(fā)商規(guī)避風險、保證投資回報的有力法寶。毋庸諱言，區(qū)位是我們這個項目的軟肋所在，并且，實事求是的說，區(qū)位可以通過其他手段弱化或改善受眾對其不良印象，但卻無法規(guī)避。銷售策略建議低開高走，步步為營在具體的定價策略上，我們建議以“低開高走”為定價原則，采用一房一價的定價策略,通過價格控制整盤銷售,達到均衡整個銷售過程的目的。市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者如前文所言：價格是把雙刃劍，有經(jīng)驗的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對手，卻有可能傷到了自己。包括價格、付款辦法或包裝宣傳策略等，務(wù)求使項目銷售成績能持續(xù)增長。四、 物業(yè)其他溝通主題：夢開始的地方靈性空間，造夢家園暗香浮動，自由都市古典氣質(zhì)，現(xiàn)代精神新東方主義靈性家園分享精致生活每一天 第二部分 整合營銷在一個只有刀矛的時代，戰(zhàn)士只需刀矛加上力氣和智慧便能贏得勝利。自由都市 ，以前瞻的眼光與創(chuàng)新的思想，為南京市民營造了一個幸福家園。這就是營造綠化景觀的“世襲”資源。潛在購房者對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的喜好程度序號小區(qū)環(huán)境設(shè)計比例%1以綠化和樹木為主2以超市，百貨為主3以大面積活動廣場為主4以教育為主5以雕塑景觀為主6以游戲設(shè)施為主可以看出小區(qū)內(nèi)有綠化與樹木是項目必須要的寶貴資源。會所的功能可以逐步完善，最先推出的會所以滿足日常生活需要為主，后期推出的會所將更多的體現(xiàn)項目的品質(zhì)，追求一些精神層面上的東西。本案一期10萬平米將在今年的下半年推出并消化，因此一期建議以住宅為主，其首要目的是營造居住氛圍，提升品牌形象，樹立優(yōu)良口碑，因此在一期中將建一些景觀帶，如公園等樣板工程，同時考慮到一期距離現(xiàn)有配套較遠，因此在配套方面將盡可能滿足居住需要。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。如前所述，南京人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關(guān)鍵之一。綜上所述，在檔次定位上我司建議先以中檔偏高的姿態(tài)面市，其檔次等同于或略高于旭日華庭、華僑城等項目。[多套購買]目標人群C：投資客人群描繪需求n 對地段要求較高，人口相對密集，有升值潛力；n 交通要求便利，基本生活配套齊全；n 控制總價，講究出租率與租金水平對資金的回報；n 經(jīng)濟實力較好，同時在不同片區(qū)或同一片區(qū)購買單套或多套房子；n 對價格非常敏感；n 有一定文化素養(yǎng)、有獨立判斷力、投資意識強；n 年齡以中年為主。在消費者心目中先行建立一個優(yōu)秀品質(zhì)樓盤的印象，后期通過品牌的建設(shè)，再不斷的拉升項目檔次，使其最終成為一個高檔樓盤，也將成為江北的代表項目。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點就是對細節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細節(jié)為王”。總 體 開 發(fā) 思 路本案作為一個占地1800畝的房地產(chǎn)項目，在總體開發(fā)上將有其特殊性。216。關(guān) 于 規(guī) 劃n 著重強調(diào)建筑規(guī)劃與現(xiàn)有樹木之間的融合；n 布局(一期)：通過我們所了解的一期的位置，一期穿過收費站，而收費站位于項目的西北面，未來項目將面對收費站而建，而且一期的北面與鐵路相連，為了減少噪音的污染和浦珠路上灰塵的影響，我司建議在迎主干道的一側(cè)作較大的退讓，將退讓的面積做成主題公園，種植高大的樹木，鋪設(shè)綠地，最大限度的降低污染，同時也可以極好的把綠色透出小區(qū)，作為一個無聲的廣告，向路過的人進行有效的宣傳。小 品：景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適。公 園： 各種主題的公園將貫穿在項目的各個組團內(nèi)，每推出一期，我們都將建一個主題公園，既可以作為項目推廣的一個亮點，也增加了其文化的內(nèi)涵，突出了項目的亮點，同時也增加了小區(qū)的綠色及休閑場所。這個家園，離城市中心不太遠，離塵囂不太近，只有獨具慧眼，心中有夢的人才可以發(fā)現(xiàn)并愛戀她。而在一個整合營銷傳播的時代，勇氣和智慧則需加上整合營銷傳播才有勝出的可能。第五階段保溫與再沸騰階段——公開發(fā)售之持續(xù)期適時推出優(yōu)惠措施及適當?shù)拇黉N活動，加強利用業(yè)主之間人際傳播，加強口碑感，美譽度。將項目的銷售價格制定的過高或過低都是危險的，當其過高時，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當其過低時，開發(fā)商必然要承擔過大的風險，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。使整個項目在銷售周期內(nèi)，通過多次左右的價格上揚，實現(xiàn)效益最大化。所以，在經(jīng)過一定的調(diào)研后，我們認為，區(qū)位將成為影響制定價格策略的重要的因素之一。第三部分 廣告推廣“廣告是一把柳葉刀，細膩專業(yè)、深刻入微而又激情無限?！冬F(xiàn)代快報》南京地區(qū)的實際發(fā)行量大約58萬份?！督鹆陿鞘小肥恰督鹆晖韴蟆贩康禺a(chǎn)專刊，固定于每周三、周五南京版面市，每年春、夏、秋、冬四季固定舉辦4次房展會，其中會不定期舉辦其它類似房展會的活動。《揚子晚報》的樓市專版《揚子樓市》每周四出版，錯開了其他房地產(chǎn)專刊的面市時間。戶外廣告：戶外廣告以其良好的視覺效果和鮮明的宣傳主題，在一定程度上宣傳企業(yè)和產(chǎn)品形象。u 發(fā)行概念樓書，把概念及所要創(chuàng)造的非一般居住向消費者展示。u ……本案產(chǎn)品賣點的挖掘與展示，如戶型、配套、交通、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ取?16。216。它凝結(jié)了我們公司全體工作人員的智慧與經(jīng)驗。后 續(xù)此方案所述說與總結(jié)的內(nèi)容是經(jīng)卓越地產(chǎn)顧問全體人員的日夜奮戰(zhàn)而