【正文】 ①當(dāng)大廈內(nèi)發(fā)生重大事件時(shí)，各部員工不必驚慌，立即報(bào)告各部領(lǐng)導(dǎo)，見機(jī)行事。②安保人員應(yīng)及時(shí)奔赴各出要道，協(xié)助各大門警衛(wèi)、共同做好對(duì)嫌疑人員的布控。③夜間接到重大殺人、搶劫、盜竊、爆炸等惡性案件的報(bào)告后，立即通知安保人員，及時(shí)封閉所有進(jìn)出口，控制所有進(jìn)出人員。一般按部門主管、總值班、管理處主任順序報(bào)告。接到報(bào)警后，除一人留守消防監(jiān)控中心進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)絡(luò)外，所有人員迅速趕到現(xiàn)場，并帶上工具如：氧氣呼吸器、應(yīng)急電筒、對(duì)講機(jī)、消防戰(zhàn)斗服等，馬上投入撲救工作，并積極做好搶救人員、保護(hù)和疏散物資的搶險(xiǎn)救災(zāi)工作。預(yù)案工作做得好不好，將直接影響到業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。立體式綠化在維護(hù)原有綠化的基礎(chǔ)上，擬在龍吟大廈實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，在大廈退層平臺(tái)進(jìn)行綠化，使大廈內(nèi)空氣清新自然、環(huán)境舒適怡人。根據(jù)治安形勢特點(diǎn)的變化，我們的治安管理將由“人防為主，技防物防為輔”的思路向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢，充分利用人防、物防、技防三結(jié)合，使任何不速之客想再次作案均將無功而返。，換損壞或空鼓地磚；、扶手及欄桿。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。3公共屋面；、間斷；。；%。；。由工程設(shè)備部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。無鼓、無脫落、無滲水；無違章、整潔統(tǒng)一。，由工程設(shè)備不按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；由局部受損較重，應(yīng)請專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施。因此高層建筑必須采取必要的防雷擊措施，防雷裝置一般包括設(shè)在屋頂上的防雷設(shè)備，防雷接地裝置，引下線。更換新的燈管。啟輝器損壞。線頭松動(dòng)。燈光發(fā)強(qiáng)白光或馬上燒壞燈絲短路。見“線路斷路”。重新固定脫落的線頭。電源線斷裂。閥門開啟后不通水閥桿滑扣閥芯與閥桿脫節(jié)調(diào)換閥桿或閥門重新連接閥門管不住、管不嚴(yán)有異物或劃傷、蝕損拆開閥門，取出異物。、噴淋泵應(yīng)每季度試運(yùn)行一次，平時(shí)要注意加油，阻止銹蝕。中央空調(diào)的養(yǎng)護(hù)管理中央空調(diào)應(yīng)有專業(yè)專職人員進(jìn)行系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間性較強(qiáng)，一般南京地區(qū)的制冷時(shí)間為每年69月，制熱時(shí)間為12月次年3月，因此4—5月和10—11月為養(yǎng)護(hù)期。，包括變配電房、泵房、配電箱、監(jiān)控室、電梯機(jī)房等?！耙豢炊劇保纯锤鞣N儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定范圍內(nèi)，刀閘、線頭有無異常；聞是否有較為。，檢查范圍包括室內(nèi)外外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。擬增加報(bào)欄、公告欄和小知識(shí)園地，改進(jìn)活動(dòng)場所使業(yè)主中的老、中、青各取所好，讓大廈業(yè)主能夠經(jīng)常開展有意義的活動(dòng)。此外，如果有特殊活動(dòng)，如大型慶?；顒?dòng)、國際文化交流或中外首腦、賓客的參觀訪問，就要根據(jù)活動(dòng)和參觀者對(duì)象不同，適當(dāng)調(diào)整或擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點(diǎn)綴，以增加喜慶氣氛。大堂的綠化擺設(shè)以大盆或中型的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹、鳳尾葵等；在春、秋季節(jié)還可適當(dāng)配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來加以點(diǎn)綴，如茶花、杜鵑、地被菊等；二樓圍廊上可采用垂直綠化，懸掛垂蘿、常春藤等蔓性植物來裝飾，枝葉扶疏，滿目蔥綠，給人一種清新、幽雅、春意盎然的感覺。其擺設(shè)基本固定，但根據(jù)植物的長勢和需要，一般13個(gè)月更換一次。通過我們對(duì)龍吟大廈調(diào)查，我們認(rèn)為： 大廈內(nèi)業(yè)主的檔次相對(duì)較高，特別是文化素質(zhì)較高，因此在條件允許情況下，我們將利用各種方式向業(yè)主學(xué)習(xí)，使我們員工的素質(zhì)得到不斷提高。因管理維修不善原因每超出錯(cuò)報(bào)、誤報(bào)率5個(gè)百分點(diǎn)，扣1分，扣完7分為止。二裝修管理承諾10分不出現(xiàn)違章裝修、違章搭建、不得對(duì)預(yù)留安裝口、預(yù)埋管線造成破壞每發(fā)生一戶違章，限期拆除，扣10分，發(fā)生二戶違章未及時(shí)糾正，自動(dòng)退出龍吟大廈物業(yè)管理10分三治安管理承諾20分三車因管理而造成失盜的發(fā)生率為零。6大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下因管理原因造成治安案件發(fā)生率為0實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，由監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度。針對(duì)龍吟大廈物業(yè)管理工作的新要求，我們根據(jù)我司ISO9002貫標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性采取體現(xiàn)我司高度自律意識(shí)的承諾百分制形式，對(duì)反映龍吟大廈管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級(jí)度量化，并給予補(bǔ)充承諾，由上級(jí)主管部門及農(nóng)業(yè)銀行考評(píng)和監(jiān)督。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。 物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感尊重人才，關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重言功，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。 末位淘汰，吐故納新：為使物業(yè)管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。 分工協(xié)作，層級(jí)管理：在物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。 錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過基本知識(shí)的考核，成績合格者方可錄用；作業(yè)層人員要通過技能考試。 外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)、公司出資派人參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)。2 培訓(xùn)的形式及內(nèi)容： 入職培訓(xùn)：由公司辦公室負(fù)責(zé)，對(duì)新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)。：高中以上學(xué)歷，年齡35歲以下，品行相貌端正，政治素質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，具有保安經(jīng)驗(yàn)，有對(duì)突發(fā)事件處理的能力。 對(duì)保潔員要求：，年齡30歲以下，初中以上文化平的良好，身體健康，無不良習(xí)慣，本地戶口。 對(duì)維修人員要求：中專以上文化程度，年齡2030歲，具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的操作上崗證，動(dòng)手能力強(qiáng)，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神者。為此，我們在人員配備上堅(jiān)持以我們物業(yè)的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷更重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。 獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處分為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，我們堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。 在管理處的整體運(yùn)作過程中將始終運(yùn)用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從方案的擬訂到各項(xiàng)工作任務(wù)的完成都實(shí)現(xiàn)智能化管理。我公司管理此類建筑物業(yè)的思想是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運(yùn)用綜合辦公自動(dòng)化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強(qiáng)環(huán)境文化的建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。顯然不同管理模式的特色，源于不同的文化。物業(yè)管理是一項(xiàng)十分繁雜的工作，應(yīng)該用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握、科學(xué)分析、全面實(shí)施。人才是我公司最寶貴的資本。在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理就是：改變那種固定不變的常規(guī)性管理已經(jīng)不能適應(yīng)變化的環(huán)境，必將為創(chuàng)新管理所取代，創(chuàng)新管理分以下幾點(diǎn)內(nèi)容：、經(jīng)營環(huán)境的急劇變化，不斷進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、觀念創(chuàng)新和市場創(chuàng)新，把創(chuàng)新觀念滲透于整個(gè)管理過程之中，作為經(jīng)常性的主要管理職責(zé)。大廈文化的總體目標(biāo)：使龍吟大廈成為南京大廈文化的典范。，組織樓內(nèi)工作人員開展有利于身心健康的文體活動(dòng)。特別是在我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng)，這個(gè)過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。對(duì)垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，讓我們共同養(yǎng)成正確的習(xí)慣。，向業(yè)主提供24小時(shí)全天候的保安、保潔和維修服務(wù)。，使監(jiān)控中心及時(shí)掌握大廈內(nèi)外治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，既方便業(yè)主各種服務(wù)需求的向上反饋，又便于各種應(yīng)急狀況的處理。，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同，在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié)，要體現(xiàn)出對(duì)人的珍愛和關(guān)懷。在人才的管理上，我們著重抓住好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。在龍吟大廈的物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)。在龍吟大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，關(guān)注業(yè)主的工作質(zhì)量，關(guān)注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。對(duì)于龍吟大廈這樣一個(gè)高檔次高智能化大廈內(nèi)的廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成：（DIS）工程大廈環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃(CIS)之后更富時(shí)代特色的新概念，它已同資源、人才、教科、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成大廈管理的要素之一，同時(shí)，具有對(duì)大廈形象塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。如：，定期舉辦棋牌賽、球賽、書畫展等，豐富大廈內(nèi)業(yè)主的業(yè)余生活。龍吟大廈將從我們接管起，就給業(yè)主一個(gè)鮮明的印象：垃圾要分類投放和處理，并在業(yè)主手冊和各投放點(diǎn)明確表明分類收集辦法。物防上采用透視圍欄、防盜門窗等手段提高防范能力?！肮芾硖巻T工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念，對(duì)不利于環(huán)保的行為及時(shí)予以制止。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚龍吟大廈的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造中國名牌。，一味模仿別人的企業(yè)是難以生存的，實(shí)踐證明，成功的物業(yè)管理公司必將是具有個(gè)性化、或理化特征的創(chuàng)新企業(yè)，是能夠創(chuàng)造出與眾不同的物業(yè)管理模式和獨(dú)具特色的經(jīng)營方式的企業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，必須運(yùn)用系統(tǒng)思想綜合分析和處理。60年代，70年代日本經(jīng)濟(jì)迅速增長，實(shí)力日益增強(qiáng)，到80年代，已形成對(duì)美國的威脅，使美國失去很多市場份額，從而使人們逐步認(rèn)識(shí)到以東方文化為基礎(chǔ)的日本式管理的魔力。物業(yè)管理起源于西方，使西方文明的產(chǎn)物，中國在開展物業(yè)管理這么多年來，通過不斷的學(xué)習(xí)和摸索，使這個(gè)行業(yè)有了較大的發(fā)展，但同西方發(fā)達(dá)國家相比，還有很大的差距。 安保班負(fù)責(zé)大廈安全、消防與交通等工作；工程設(shè)備部負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；物業(yè)部負(fù)責(zé)環(huán)境文化活動(dòng)、對(duì)業(yè)主提供各類服務(wù)、保潔和綠化養(yǎng)護(hù)、接受業(yè)主投訴等工作；辦公室負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)工作和文件資料的管理及電腦打字、房屋租賃、倉庫保管等工作。四、激勵(lì)系統(tǒng)1 激勵(lì)系統(tǒng)示意圖激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想工作機(jī)制2 激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明： 激勵(lì)是管理處內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。文化活動(dòng)的方式可有許多種，如：集體活動(dòng)、旅游、娛樂晚會(huì)和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡晚會(huì)等活動(dòng)。從我司現(xiàn)任部經(jīng)理中選調(diào)，要求具有很強(qiáng)的物業(yè)理論水平和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，組織管理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神，善于溝通，具有廣泛而良好的人際關(guān)系，具有物業(yè)設(shè)備管理豐富經(jīng)驗(yàn)，并要求持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書。2 管理部主管1名；下轄會(huì)議接待員5名；保潔領(lǐng)班1人，保潔工22名；綠化養(yǎng)護(hù)1名； 對(duì)管理部主管的要求：本科以上文化程度，三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，外語水平6級(jí)以上，擬從本公司骨干中調(diào)配。：年齡25歲以下，退伍軍人，具有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，軍事素質(zhì)較高，具有對(duì)大廈突發(fā)事件的處理、指揮和協(xié)調(diào)能力，擬從本公司骨干中調(diào)配。一、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是針對(duì)管理者的目標(biāo)而言，其目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到企業(yè)的目標(biāo)。其中管理處主任的培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé)組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)落實(shí)或按公司要求執(zhí)行。在物業(yè)管理工作中，我們將建立旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理和對(duì)人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人才資源管理體系，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過程中，全面測定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求的而又有其他專長的，實(shí)行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個(gè)人專長。制定科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套實(shí)行績效與綜合測評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。團(tuán)結(jié)拼搏奮斗、建立利益共同體、尊重與溝通是植根于 人精神的“三大支柱”。管理人員能上能下，不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。并樹立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理在物業(yè)管理工作中真正起到重要的作用。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片等。 管理檔案資料（含業(yè)主檔案、裝修管理檔案巡視記錄）名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料大廈基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設(shè)施資料事務(wù)管理資料業(yè)主資料1）業(yè)主遷入資料2）業(yè)主人員檔案3）業(yè)主維修檔案事務(wù)資料1）事務(wù)值班表 2）事務(wù)交接記錄表3）業(yè)主搬出（入）物品登記表4）日常事務(wù)巡視記錄 5）業(yè)主回訪登記表合格分承包方資料1）維修申請表（附圖紙）2）維修工程對(duì)安全責(zé)任狀3）臨時(shí)施工人員登記表 4）施工單位營業(yè)執(zhí)照 投訴回訪及其它管理服務(wù)名稱資料內(nèi)容維修資料1）維修申報(bào)表 2）維修服務(wù)派工表3）維修回訪記錄本 4）公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料1）日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2）查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3）物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄4）車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料1）公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄2）各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄3）設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄4）設(shè)備檢查記錄環(huán)境文化資料1）活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄2）文化活動(dòng)圖片及錄像記錄3）傳媒報(bào)導(dǎo)4）環(huán)境文化設(shè)施使用情況員工管理資料1）員工個(gè)人資料、聘用表 2）員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)