城市成長(zhǎng)管理政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)-免費(fèi)閱讀
【正文】 本文前述分析并不是要得出在我國(guó)不應(yīng)執(zhí)行城市成長(zhǎng)管理政策的結(jié)論。菲尼克斯、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山、邁阿密、坦帕、拉斯韋加斯2008年4月比上年同期的下降幅度達(dá)到20%以上。同時(shí)，四類地區(qū)出現(xiàn)反彈的比例漸次提高。 由于NAR的數(shù)據(jù)中存在跨州的大都市區(qū)，而各州執(zhí)行成長(zhǎng)管理的情況不盡相同，因此這些地區(qū)的中間房?jī)r(jià)受到相關(guān)規(guī)制措施的影響程度可能不同。這表明成長(zhǎng)管理政策在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下確實(shí)對(duì)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不同的效用，成長(zhǎng)管理政策可能會(huì)惡化次貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊?！ 【C合以上分析，地方政府實(shí)施土地規(guī)制導(dǎo)致了空間選擇的相對(duì)一致性，因而對(duì)一個(gè)片區(qū)造成的房地產(chǎn)價(jià)格下降或者上升的傳導(dǎo)效應(yīng)會(huì)更加顯著，無(wú)論是在房地產(chǎn)價(jià)格走高的過程中還是在房地產(chǎn)價(jià)格下降的過程中，都可能產(chǎn)生進(jìn)一步的不經(jīng)濟(jì)。首先是“定時(shí)重新設(shè)置”。因此，規(guī)制者、開發(fā)商。這在美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體現(xiàn)得尤為充分，大量的、門檻很低的次級(jí)住房抵押貸款及與之有密切聯(lián)系的各種證券化產(chǎn)品造成市場(chǎng)需求前置，其中一個(gè)顯著的表現(xiàn)是自有化率短期內(nèi)快速上升。成長(zhǎng)管理實(shí)質(zhì)上使得地方政府對(duì)房屋建設(shè)區(qū)位選擇的靈活度產(chǎn)生了更高的控制性和更強(qiáng)的干預(yù)能量。 三、成長(zhǎng)管理影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的機(jī)制分析 理論和實(shí)踐都已表明，成長(zhǎng)管理政策確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加了影響。等（Qulgley Jonh M 近期，學(xué)者們普遍認(rèn)為，對(duì)美國(guó)甚至全球金融市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊的次貸危機(jī)正是源于房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的演化及破裂，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值迅速膨脹繼而快速縮水。格林、理查德羅賓遜如凱利（Kel，E1999）對(duì)實(shí)施成長(zhǎng)管理的佛羅里達(dá)州、俄勒岡州和沒有實(shí)施成長(zhǎng)管理的喬治亞州進(jìn)行了比較分析，結(jié)果表明成長(zhǎng)管理對(duì)控制城市蔓延、保護(hù)農(nóng)業(yè)用地、提供便捷的交通、減少能源消耗、減少稅賦等方面的作用和效果是明顯有效的。精明增長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)以公共交通而非小汽車作為城市的主要交通組織模式，強(qiáng)調(diào)土地混合利用以及加強(qiáng)緊湊建設(shè)從而提高土地使用率等，與城市成長(zhǎng)管理具有很高的重疊性。地方政府更加關(guān)注中心城區(qū)的復(fù)興以及城市邊緣區(qū)的開發(fā)控制，試圖在保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上最大化土地利用的收益，從而也能獲取更高的地方財(cái)政收益。成長(zhǎng)管理直接作用于城市土地市場(chǎng)，影響空間選擇的自主性以及土地供給量，因此其累積效應(yīng)極有可能誘導(dǎo)金融市場(chǎng)的異動(dòng)，包括刺激金融產(chǎn)品創(chuàng)新和增加危機(jī)隱患等，并在金融市場(chǎng)的；中擊下釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)效能。城市成長(zhǎng)管理政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)張波 20110715摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在面臨的問題并非僅源于金融體制，城市成長(zhǎng)管理政策的執(zhí)行也可能是引發(fā)問題的原因之一。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上，就成長(zhǎng)管理政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響進(jìn)行分階段的分析，著重梳理其內(nèi)在作用機(jī)制并以美國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)作為校驗(yàn)。到目前為止，已經(jīng)有大約21個(gè)州以不同的側(cè)重點(diǎn)實(shí)行了成長(zhǎng)管理的相關(guān)政策。成長(zhǎng)管理理論及其工具體系不僅關(guān)注既有城市化地區(qū)的再開發(fā)，更注重引導(dǎo)邊緣地區(qū)的建設(shè)；與此相比，精明增長(zhǎng)則力圖使內(nèi)城的衰敗地區(qū)重新煥發(fā)活力，同時(shí)在現(xiàn)有城市而非郊區(qū)集中發(fā)展。道金斯（Dawkins CD林、喬舒亞等（Robinson Lin，Joshua PK、M因此，一些研究者的目光已經(jīng)再次聚焦到土地利用規(guī)制（包括精明增長(zhǎng)）與房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是住宅市場(chǎng)）波動(dòng)之間的關(guān)系。等，2005）通過對(duì)美國(guó)加州各城市房?jī)r(jià)在1990和2000年的比較分析，發(fā)現(xiàn)在受到更嚴(yán)格規(guī)制的城市中，新建住宅的數(shù)量更少，規(guī)制手段的強(qiáng)烈程度與房?jī)r(jià)指數(shù)呈正相關(guān)。這種影響的傳導(dǎo)機(jī)制涉及到了地方政府，房屋開發(fā)者。在成長(zhǎng)管理政策的限制下，區(qū)位的可選擇性相對(duì)減少，城市外圍的建設(shè)項(xiàng)目可能轉(zhuǎn)移到城市內(nèi)部或邊緣，從而增加了房屋建設(shè)的土地成本。住宅等房地產(chǎn)產(chǎn)品非真實(shí)需求的提升在推高房?jī)r(jià)的同時(shí)也為整個(gè)運(yùn)行體系醞釀了風(fēng)險(xiǎn)隱患。投資者、消費(fèi)者等形成的一致預(yù)期將作用于土地市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。例如，中端風(fēng)險(xiǎn)的ALTA貸款每到5年或10年，其償還金額將自動(dòng)重新設(shè)置，貸款機(jī)構(gòu)將按照新的貸款總額重算月供金額，借款人將發(fā)現(xiàn)他們的月供金額不再是只用償還利息或局部利息就可以，而是將面臨大幅提高的月供。另外，由于土地規(guī)制是在一個(gè)比較大的區(qū)域內(nèi)（中心城區(qū)為主，而不是與城市離散的若干個(gè)小區(qū)域）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)的買賣雙方更可能產(chǎn)生心理上的放松和從眾效應(yīng)，增大了對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面沖擊的可能。 總體而言，%，%。如
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