【正文】 估價師在評估中對應(yīng)對估價對象進行實地查驗，做好實地查驗記錄。抵押后租賃的，出租人應(yīng)向承租人說明抵押的事實，否則后果由出租人承擔。預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓但可以抵押。1房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將已抵押事實告知抵押權(quán)人。經(jīng)出租人同意，承租人可以將承租房屋轉(zhuǎn)租，出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。1出租人與承租人簽訂書面租賃合同的要向房產(chǎn)管理部門登記備案。出租人在期滿前可以收回房屋，但要征得承租人同意并賠償承租人損失。商品房銷售后，若經(jīng)批準發(fā)生規(guī)劃或設(shè)計變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人，買受人可以在15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。商品房銷售中計價方式可以按按套計價，也可以按套內(nèi)建設(shè)面積或按建設(shè)面積計價三種方式。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益等方面可以給予減免優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序；雙方簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；簽訂合同90日內(nèi)申報成交價格；文件審查并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；核實申報價格并現(xiàn)場勘查和評估；繳納稅費；核發(fā)證書。房地產(chǎn)評估要基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為其他，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。應(yīng)當遵循自愿、公平、誠實信用原則。最后建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告。④勘察設(shè)計單位提出質(zhì)量檢查報告，質(zhì)量檢查報告經(jīng)該項目勘察設(shè)計負責人和勘察設(shè)計單位有關(guān)負責人審核簽字。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當立即報告，由原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責監(jiān)督。隱蔽工程在陷落前，施工單位應(yīng)當通知建設(shè)單位和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的競標，不得任意壓縮合理工期。辦理建筑工程施工許可證的程序：領(lǐng)取申請表；建設(shè)單位持單位及法定代表人蓋章的申請表和有關(guān)證明文件提出申請；發(fā)證機關(guān)在收到申請和證明文件后，對于符合條件的在15日內(nèi)從那頒發(fā)許可證，要補充的限期補正，審批時間可以相應(yīng)順延。外國貸款項目原則上由中國監(jiān)理單位進行監(jiān)理，若因貸款方要求外國監(jiān)理單位參加的，應(yīng)與中國監(jiān)理單位進行合作監(jiān)理。監(jiān)理企業(yè)實行資質(zhì)審批制度，可以分為甲、乙、丙三級。實行監(jiān)理的工程可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位進行監(jiān)理，也可以委托具有工程監(jiān)理相應(yīng)等級并與施工單位沒有隸屬關(guān)系或其他利害關(guān)系的該工程設(shè)計單位進行監(jiān)理。三控是工程進度控制、工程質(zhì)量控制、工程投資控制。評標由招標人依法組成的評標委員會負責，評標委員會名單在結(jié)果確定前應(yīng)保密。招標人不得透露潛在投標人的名稱。招標的方式有公開招標和邀請招標的方式，國家和地方重點項目，如不適宜公開招標的，經(jīng)批準可進行邀請招標。經(jīng)注冊后方可從事相應(yīng)的執(zhí)業(yè)活動。一級注冊結(jié)構(gòu)工程師不受工程規(guī)模及工程復(fù)雜程度的限制。施工圖紙文件未經(jīng)審查批準的，不得使用。經(jīng)委托方同意承接方可以將承接的勘察設(shè)計業(yè)務(wù)中的一部分委托給其他具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分承接方，但須簽訂委托合同，并對分承接方所承擔的業(yè)務(wù)負責。建設(shè)行政主管部門對持證單位的資質(zhì)實行資質(zhì)年檢制度。工程勘察專業(yè)資質(zhì)有按工程性質(zhì)和技術(shù)特點設(shè)立的類別和級別，企業(yè)可承接相應(yīng)同級別相應(yīng)專業(yè)的工程勘察業(yè)務(wù)。不允許在城市紫線范圍內(nèi)進行：大面積拆除、開發(fā)；大面積改建；修建破壞歷史風貌的建筑物；占用園林綠地道路樹木等活動。中央審批小型和限額以下的建設(shè)項目由項目所在地的縣市城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書。是一種政府行為。城市人防建設(shè)規(guī)劃，①直轄市要報國家人民防空委員會和建設(shè)部審批②一類人防重點城市中省會城市，要經(jīng)省政府和大軍區(qū)審查同意后，報國家人民防空委員會和建設(shè)部審批③一類人防重點城市中非省會城市和二類人防重點城市需省政府審批后，并報國家人民防空委員會和建設(shè)部備案④三類人防重點城市報市政府審批后，并報省防空辦公室和建設(shè)廳備案。省會城市、城市人口在100萬以上的城市及國務(wù)院指定城市的總體規(guī)劃由省政府審查同意后報國務(wù)院審批。紫線劃定是保護歷史文化街區(qū)(國家和省政府劃定)和歷史建筑(縣政府劃定)。城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。對批準的城市規(guī)劃采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法。商品房保修期商品住宅交付之日起計算。若未完成拆遷安置補償?shù)模疬w人安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給受讓人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將建設(shè)過程中主要事項記錄于開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平即視為啟動。項目資本金類似企業(yè)的資本金，可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資。資質(zhì)標準：一級 5000萬，5年。1強制拆遷必須要由房屋拆遷管理部門提出申請，并且要經(jīng)行政裁決后才能申請，拆遷人必須按裁決意見向被拆遷人提供補償資金或安置用房后，才能申請。部分事項雙方達成一致的，裁決時應(yīng)當予以確認。若沒有達成仲裁協(xié)議的，不能向仲裁委員會申請仲裁，可以直接向法院起訴。若拆遷當事人對裁決不服的，可以自收到裁決書之日起60日內(nèi)向上級主管部門或同級政府申請行政復(fù)議，也可以在收到裁決書之日起3個月內(nèi)向法院起訴。有技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)改正錯誤重新出具估價報告。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價，也可另行委托估價機構(gòu)評估。原則上同一拆遷范圍的由一家估價機構(gòu)評估，若由兩家以上的估價機構(gòu)應(yīng)當進行技術(shù)協(xié)調(diào)執(zhí)行共同的標準。評估機構(gòu)的確定可以由被拆遷投標、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人協(xié)商一致共同接受的方式確定估價機構(gòu)，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。對于公益事業(yè)房屋的補償一般由政府主管部門進行重新建設(shè)或進行補償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價的結(jié)算也是以等價為原則。貨幣補償以房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年的可以無償收回土地使用權(quán)?？梢员Ａ魟潛芡恋厥褂脵?quán)的情形有：①繼續(xù)作為基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)和能源、交通、水利等項目用地不改變用途的；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)仍為國有工業(yè)企業(yè)的③國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。劃撥土地的范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，其他用地(監(jiān)獄、收容教育所)。逾期未支付的將收回土地使用權(quán)；土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地。工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣或掛牌出讓。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采用拍賣、招標或掛牌方式出讓。③審查用地，有批準權(quán)的人民政府土地行政管理部門，收到上報土地審批文件，征得有關(guān)部門意見后，實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地。征收耕地的補償費用包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補助費。 臨時用地政策：由建設(shè)單位向批準工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準；由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議（征用而非征收）；臨時用地期限最多不超過2年不得改變批準的用途；不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動；不得修建永久性建筑；期滿后建設(shè)單位清理場地支付費用，土管部門注銷登記；超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地。第二章 建設(shè)用地制度與政策我國土地制度框架－所有權(quán)與使用權(quán)分離集體土地概述：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；　　　　 宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有；集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)；　　　　 符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移?！　? 城鎮(zhèn)土地使用制度改革的進程（五方面）：①征收土地使用費；②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；③制定地方性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。兩個以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?！　?集體土地：（三種形式）村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體?！　?集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，但不得成為變相的實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟適用住房的開發(fā)利潤控制在3%以下。 建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，主要包括：（三點） ①調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。房地產(chǎn)咨詢業(yè)具體業(yè)務(wù)有：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。《房地產(chǎn)基本制度與政策》復(fù)習提綱第一章 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理（五類）的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，也是我國的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的作用：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；（七點） ②房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；③可改善人民的住房條件和生活環(huán)境；④可加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；⑤有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境；⑥可擴大就業(yè)；⑦可增加政府財政收入。②對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策；③發(fā)放住房補貼。廉租房：廉租房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道；　　　　 城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合的方式，原則上以發(fā)放租賃補貼為主；　　 　標準——城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積，原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%；　　　　 廉租房租金實行政府定價，由維修費和管理費二項因素組成；　　　 單位面積的租賃住房補貼標準，按市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算；　　廉租住房房源：政府新建；收購；改建； 鼓勵社會捐贈?！　　　　? 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有　　國有土地的范圍：① 城市市區(qū)的土地；② 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；　　 ③ 國家依法征收的土地；④ 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；　　 ⑤ 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地；　　 ⑥ 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。　　現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架：　　　?、僭诓桓淖兂鞘型恋貒械臈l件下，采取拍賣、招標、協(xié)議、掛牌等方式，將土地使用權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者（有償有期限）。征收與征用共同之處：⑴都具有一定強制性；⑵都要經(jīng)過法定程序；⑶都要依法給予補償。 聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）：聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)；　　　　持縣級以上政府批準的設(shè)計任務(wù)書或其他批準文件，聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土地管理部門提出用地申請；兩種處理方式：批準后可以改變土地性質(zhì)，實行征收；也可以不改變土地所有權(quán)，作價入股。還應(yīng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。④征地實施。出讓人應(yīng)當至少在投標、拍賣或掛牌開始日前20日內(nèi)發(fā)布招標、拍賣或掛牌公告。土地出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化衛(wèi)生體育用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。土地使用權(quán)的終止情形有：因土地滅失而終止；因土地使用者的拋棄而終止。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：準予轉(zhuǎn)讓的由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納出讓金，不辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將獲得的收益中的土地收益上繳國家。后3項保留期限不超過5年。 第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償安置的行為。不得改變房屋和土地的用途，不得租賃房屋。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。差價結(jié)算要按差價多退少補處理。評估時由于沒有足夠交易案例，通常無收益或收益較少，因此采用成本法評估。估價報告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。拆遷當事人對被拆遷房屋性質(zhì)、面積的認定應(yīng)當注意以下：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。原估價機構(gòu)收到估價課復(fù)核申請的應(yīng)當在收到申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價專家委員會應(yīng)當指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理估價鑒定事宜。在訴訟期間，被拆遷人已接受貨幣補償或安置房的可以不停止拆遷的執(zhí)行。若達成仲裁協(xié)議的，則不能向法院起訴。行政裁決規(guī)定的搬遷期限不能少于15日。要申請強制拆遷，應(yīng)當提前15日通知被拆遷人。二級 2000萬，3年。它不要償還不計息也不能抽回。一經(jīng)啟動，無特殊原因不應(yīng)當停工，如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作停工。房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件：①按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)出讓合同。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人。因不可抗力或作用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部分。控制性詳細規(guī)劃是控制和引導各項用地的開發(fā)和投資建設(shè)。編制紫線界限時應(yīng)當征求公眾意見。其他城市的總體規(guī)劃報省政府審批。歷史文化名城保護規(guī)劃中①由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市(直轄市、省會、人口100萬以上和國務(wù)院指定城市)的國家級，報建設(shè)部、國家文物局審批。而修建性詳細規(guī)劃是由獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者委托規(guī)劃設(shè)計單位進行修建性詳細規(guī)劃的編制、市政工程的規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計。中央審批大中型和限額以上的建設(shè)項目由所在地的縣市城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門備案。城市紫線范圍內(nèi)各類建設(shè)的規(guī)劃審批實行備案制。工程勘察勞務(wù)不分級別，可以承接工程勘察勞務(wù)工作。不允