東方銀座策劃案-免費(fèi)閱讀
【正文】 與高檔商業(yè)娛樂(lè)作芳鄰的地點(diǎn)訴求1） 揚(yáng)州第一座希爾頓級(jí)私家飯店套房；2） 我的家就在星級(jí)酒店；3） 潮流焦點(diǎn)；4） 二十一世紀(jì)不能不愛(ài)的美女；5） 她身段如水，氣質(zhì)驕人，光芒掠過(guò)你的眼， 撥一通電話(huà)給她！6） 淺嘗杯中馥郁，傲視四海群芳 花香鳥(niǎo)語(yǔ)美好，溫馨東方銀座。 五、 推廣力之配合把握推廣節(jié)奏并針對(duì)低檔次投資客與異類(lèi)客戶(hù)（項(xiàng)目的主要客戶(hù)），設(shè)計(jì)直效有利的促銷(xiāo)活動(dòng)。銷(xiāo)控表：木質(zhì)導(dǎo)角邊框，原木涂清漆底，平面處理以古典精致風(fēng)格為準(zhǔn)。正面：闡述輔線(xiàn)，色彩以柔和清雅為主，建筑效果圖金碧輝煌，但夜幕景色卻盡可能優(yōu)雅，全方位闡述居住品質(zhì)、真實(shí)可感，語(yǔ)意講究情調(diào)。b、 景觀休閑渲染圖以從大堂至室內(nèi)的建筑品質(zhì)與酒店式服務(wù)的可感表現(xiàn)綜合支撐私家飯店之生活機(jī)能。四、 策略執(zhí)行本案的居住休閑—投資得利的兩面性，在廣告上的處理需靈活協(xié)調(diào)修正，而推廣前期，為揚(yáng)州唯一私家飯店定名，必須突破地位形象，廣告強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)作用，而生活機(jī)能、優(yōu)雅性格及酒店品質(zhì)則在售樓處、道具與環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)得到有力證明。通過(guò)高層景觀——推窗開(kāi)闊視野所見(jiàn)及全新概念空間設(shè)計(jì)的生活機(jī)能作為金套房的品質(zhì)注腳，用情境表現(xiàn)（咖啡廳散記與酒店式服務(wù)的場(chǎng)景表現(xiàn)）來(lái)提煉生活品質(zhì)。2. 灑掃應(yīng)對(duì)都有人代理，服務(wù)項(xiàng)目包括：□清掃、換床單 □洗衣收送 □送開(kāi)水、袋泡茶（應(yīng)客戶(hù)要求）□定期或不定期提供洗浴用品（牙膏、沐浴液）——應(yīng)客戶(hù)要求，尤其針對(duì)度假與周轉(zhuǎn)型客戶(hù)；□送餐服務(wù)□代叫快遞 □訂機(jī)船票 □代繳費(fèi)用 □代為接站 □電話(huà)訂購(gòu)（由總臺(tái)接聽(tīng)） □物業(yè)維護(hù)維修 □代租代售 □為朋友客戶(hù)調(diào)配客房四、 休閑配套1. 音樂(lè)主題咖啡廳（兼營(yíng)餐飲服務(wù)）；2. 小型超市；3. 家政服務(wù)（洗衣房/二十四小時(shí)送餐服務(wù)等）；4. 美容美發(fā)美體沙龍；5. 洗浴桑拿；6. 健身房等。 大堂入口區(qū)的外立面除了大門(mén)的設(shè)計(jì)外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸顯尊貴、典雅，在建筑形體設(shè)計(jì)上考慮弧形使用及符號(hào)使用。但是可以明顯看出，投資之利益也是通過(guò)居住及休閑的功能品質(zhì)得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橐詷I(yè)主的小套房投資回報(bào)期望，吸引的租房仍將是單身貴族與粉領(lǐng)新貴，所以本案在打的兩張牌（休閑居住與投資）中，首先應(yīng)將酒店式的建筑形象與酒店式服務(wù)設(shè)計(jì)充分，生活機(jī)能（注）與休閑品質(zhì)補(bǔ)強(qiáng)，使居住型客戶(hù)（包括老板）進(jìn)場(chǎng)，再以良好的投資前景，保值與得利吸引投資客進(jìn)場(chǎng)。以成熟的建筑，公共空間到室內(nèi)設(shè)計(jì)營(yíng)造項(xiàng)目百分百的酒店生活質(zhì)感。 （7） 老板購(gòu)屋族a、 與揚(yáng)州有業(yè)務(wù)往來(lái)之外地老板，購(gòu)置用作周轉(zhuǎn)性酒店；b、 尋花問(wèn)柳、金屋藏嬌、贈(zèng)送情人；c、 建材城及周邊老板購(gòu)買(mǎi)自住，看重生活服務(wù)及接近產(chǎn)業(yè)之便利。 臨近揚(yáng)子江路，交通便捷，下有工業(yè)園區(qū)，外商與外來(lái)人口密集，給人未來(lái)旺租的前景。當(dāng)然，其地段的價(jià)值必須通過(guò)策劃包裝與宣傳引導(dǎo)，讓客戶(hù)充分認(rèn)知。從實(shí)際使用來(lái)看，這一市場(chǎng)的租房客戶(hù)確實(shí)主要以服務(wù)服務(wù)業(yè)及私人包養(yǎng)的小姐居多，因此酒店式套房的租金價(jià)位較普通住宅為高，而其私密、方便與酒店式服務(wù)機(jī)能也是這一群族所最青睞的。 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目位于江陽(yáng)路南側(cè)，文匯南路以南，但不臨文匯南路，而座落于沿街汽配店之間，其開(kāi)發(fā)趨勢(shì)是確實(shí)存在的有以下幾點(diǎn)： 雖然揚(yáng)州西南區(qū)域是城市重心區(qū)，但目前江陽(yáng)路此路段除了裝飾商圈與酒店突出外，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，不屬于前述四大住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)熱度較低。因此該區(qū)域人群紛雜，格調(diào)不一，熱鬧但不繁華。但是，從目前的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；商業(yè)及寫(xiě)字樓辦公的發(fā)展還處于初級(jí)階段（揚(yáng)州市內(nèi)缺乏強(qiáng)有力的基礎(chǔ)工業(yè)，近幾年并沒(méi)有形成發(fā)展高峰）。 功能分區(qū)：以文昌西路為軸線(xiàn)，發(fā)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以城市西南區(qū)作為城市重心，實(shí)現(xiàn)城市人口擴(kuò)容，并形成城市中心生活區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、商業(yè)服務(wù)休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。其精髓在于體悟項(xiàng)目環(huán)境（立地）的性格，找尋項(xiàng)目所適應(yīng)的消費(fèi)族群，再以功能滿(mǎn)足為核心，經(jīng)過(guò)空間形式的完美設(shè)計(jì)、性格形象包裝與魅力化表現(xiàn)等過(guò)程為項(xiàng)目塑造個(gè)性化的性格，通過(guò)畫(huà)龍點(diǎn)睛的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)設(shè)計(jì)，令音形義韻、舉手投足皆強(qiáng)化其性格特征，增進(jìn)相應(yīng)客戶(hù)的認(rèn)同。揚(yáng)州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進(jìn)一步提升，同時(shí)從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚(yáng)州所處的城市關(guān)系與發(fā)展走向，我們可以大體判斷出其發(fā)展趨勢(shì)。城市東部發(fā)展將江都納入城市增強(qiáng)揚(yáng)州的綜合實(shí)力。 老 城 區(qū)：揚(yáng)州老城區(qū)目前在極小的中心區(qū)域內(nèi)集中了十多萬(wàn)人口，政府主要以經(jīng)營(yíng)歷史人文古城為宗旨，促進(jìn)人口西遷，并以該區(qū)兩千年古城文化為背景開(kāi)發(fā)揚(yáng)州旅游資源。由于揚(yáng)州商城的推波助瀾，兩個(gè)四星級(jí)酒店新世紀(jì)大酒店和花園國(guó)際大酒店的立位，此區(qū)的商業(yè)形成了建材與高檔酒店兩大商業(yè)主力，而便民商業(yè)薄弱。但是，由于它是綜合樓滯銷(xiāo)后的改造，項(xiàng)目軟硬件均比較落后，且項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)水平不高，項(xiàng)目定價(jià)偏離市場(chǎng)，難以迎合市場(chǎng)的需求。酒店式小套房的操作方式在臺(tái)灣最早出現(xiàn)于1976年的石門(mén)水庫(kù)芝麻城項(xiàng)目，在香港與國(guó)內(nèi)較知名的范例分別是：香港維多利亞灣的會(huì)景閣與深圳的匯展閣。但可以不耀眼，因?yàn)樗矫苄允瞧涫褂玫臋C(jī)能的一個(gè)要點(diǎn)。銷(xiāo)售則要從蓄勢(shì)造勢(shì)。 第三章 購(gòu)房者及使用者描述我們對(duì)預(yù)想的酒店式小套房做了深入的市場(chǎng)調(diào)研，將其可能之購(gòu)買(mǎi)者與使用者具體分析如下。通過(guò)報(bào)紙軟性報(bào)道引導(dǎo)社會(huì)認(rèn)識(shí)，為項(xiàng)目銷(xiāo)售提前加溫造勢(shì)。不再觀望，并促成客戶(hù)連帶購(gòu)買(mǎi)。 第五章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略針對(duì)項(xiàng)目的最終用戶(hù)，我們?yōu)楸景冈O(shè)定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導(dǎo)出項(xiàng)目定義：東 方 銀 座希爾頓級(jí)私家飯店金套房再?gòu)囊?、形、義、
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