東方銀座策劃案-免費閱讀
【正文】 與高檔商業(yè)娛樂作芳鄰的地點訴求1） 揚州第一座希爾頓級私家飯店套房；2） 我的家就在星級酒店；3） 潮流焦點；4） 二十一世紀不能不愛的美女；5） 她身段如水，氣質(zhì)驕人，光芒掠過你的眼， 撥一通電話給她！6） 淺嘗杯中馥郁，傲視四海群芳 花香鳥語美好，溫馨東方銀座。 五、 推廣力之配合把握推廣節(jié)奏并針對低檔次投資客與異類客戶（項目的主要客戶），設計直效有利的促銷活動。銷控表：木質(zhì)導角邊框，原木涂清漆底，平面處理以古典精致風格為準。正面：闡述輔線，色彩以柔和清雅為主，建筑效果圖金碧輝煌，但夜幕景色卻盡可能優(yōu)雅，全方位闡述居住品質(zhì)、真實可感，語意講究情調(diào)。b、 景觀休閑渲染圖以從大堂至室內(nèi)的建筑品質(zhì)與酒店式服務的可感表現(xiàn)綜合支撐私家飯店之生活機能。四、 策略執(zhí)行本案的居住休閑—投資得利的兩面性，在廣告上的處理需靈活協(xié)調(diào)修正，而推廣前期，為揚州唯一私家飯店定名，必須突破地位形象，廣告強調(diào)引導作用，而生活機能、優(yōu)雅性格及酒店品質(zhì)則在售樓處、道具與環(huán)境現(xiàn)場得到有力證明。通過高層景觀——推窗開闊視野所見及全新概念空間設計的生活機能作為金套房的品質(zhì)注腳，用情境表現(xiàn)（咖啡廳散記與酒店式服務的場景表現(xiàn)）來提煉生活品質(zhì)。2. 灑掃應對都有人代理，服務項目包括：□清掃、換床單 □洗衣收送 □送開水、袋泡茶（應客戶要求）□定期或不定期提供洗浴用品（牙膏、沐浴液）——應客戶要求，尤其針對度假與周轉型客戶；□送餐服務□代叫快遞 □訂機船票 □代繳費用 □代為接站 □電話訂購（由總臺接聽） □物業(yè)維護維修 □代租代售 □為朋友客戶調(diào)配客房四、 休閑配套1. 音樂主題咖啡廳（兼營餐飲服務）；2. 小型超市；3. 家政服務（洗衣房/二十四小時送餐服務等）；4. 美容美發(fā)美體沙龍；5. 洗浴桑拿；6. 健身房等。 大堂入口區(qū)的外立面除了大門的設計外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸顯尊貴、典雅，在建筑形體設計上考慮弧形使用及符號使用。但是可以明顯看出，投資之利益也是通過居住及休閑的功能品質(zhì)得以實現(xiàn)，因為以業(yè)主的小套房投資回報期望，吸引的租房仍將是單身貴族與粉領新貴，所以本案在打的兩張牌（休閑居住與投資）中，首先應將酒店式的建筑形象與酒店式服務設計充分，生活機能（注）與休閑品質(zhì)補強，使居住型客戶（包括老板）進場，再以良好的投資前景，保值與得利吸引投資客進場。以成熟的建筑，公共空間到室內(nèi)設計營造項目百分百的酒店生活質(zhì)感。 （7） 老板購屋族a、 與揚州有業(yè)務往來之外地老板，購置用作周轉性酒店；b、 尋花問柳、金屋藏嬌、贈送情人；c、 建材城及周邊老板購買自住，看重生活服務及接近產(chǎn)業(yè)之便利。 臨近揚子江路，交通便捷，下有工業(yè)園區(qū)，外商與外來人口密集，給人未來旺租的前景。當然，其地段的價值必須通過策劃包裝與宣傳引導，讓客戶充分認知。從實際使用來看，這一市場的租房客戶確實主要以服務服務業(yè)及私人包養(yǎng)的小姐居多，因此酒店式套房的租金價位較普通住宅為高，而其私密、方便與酒店式服務機能也是這一群族所最青睞的。 第二章 項目市場定位與競爭策略本項目位于江陽路南側，文匯南路以南，但不臨文匯南路，而座落于沿街汽配店之間，其開發(fā)趨勢是確實存在的有以下幾點： 雖然揚州西南區(qū)域是城市重心區(qū)，但目前江陽路此路段除了裝飾商圈與酒店突出外，住宅開發(fā)項目少，不屬于前述四大住宅開發(fā)熱點區(qū)域，市場熱度較低。因此該區(qū)域人群紛雜，格調(diào)不一，熱鬧但不繁華。但是，從目前的整體經(jīng)濟結構；商業(yè)及寫字樓辦公的發(fā)展還處于初級階段（揚州市內(nèi)缺乏強有力的基礎工業(yè)，近幾年并沒有形成發(fā)展高峰）。 功能分區(qū)：以文昌西路為軸線，發(fā)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以城市西南區(qū)作為城市重心，實現(xiàn)城市人口擴容，并形成城市中心生活區(qū)、開發(fā)區(qū)、商業(yè)服務休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。其精髓在于體悟項目環(huán)境（立地）的性格，找尋項目所適應的消費族群，再以功能滿足為核心，經(jīng)過空間形式的完美設計、性格形象包裝與魅力化表現(xiàn)等過程為項目塑造個性化的性格，通過畫龍點睛的項目標準化系統(tǒng)設計，令音形義韻、舉手投足皆強化其性格特征，增進相應客戶的認同。揚州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進一步提升，同時從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚州所處的城市關系與發(fā)展走向，我們可以大體判斷出其發(fā)展趨勢。城市東部發(fā)展將江都納入城市增強揚州的綜合實力。 老 城 區(qū)：揚州老城區(qū)目前在極小的中心區(qū)域內(nèi)集中了十多萬人口，政府主要以經(jīng)營歷史人文古城為宗旨，促進人口西遷，并以該區(qū)兩千年古城文化為背景開發(fā)揚州旅游資源。由于揚州商城的推波助瀾，兩個四星級酒店新世紀大酒店和花園國際大酒店的立位，此區(qū)的商業(yè)形成了建材與高檔酒店兩大商業(yè)主力，而便民商業(yè)薄弱。但是，由于它是綜合樓滯銷后的改造，項目軟硬件均比較落后，且項目的營銷水平不高，項目定價偏離市場，難以迎合市場的需求。酒店式小套房的操作方式在臺灣最早出現(xiàn)于1976年的石門水庫芝麻城項目，在香港與國內(nèi)較知名的范例分別是：香港維多利亞灣的會景閣與深圳的匯展閣。但可以不耀眼，因為私密性是其使用的機能的一個要點。銷售則要從蓄勢造勢。 第三章 購房者及使用者描述我們對預想的酒店式小套房做了深入的市場調(diào)研，將其可能之購買者與使用者具體分析如下。通過報紙軟性報道引導社會認識，為項目銷售提前加溫造勢。不再觀望，并促成客戶連帶購買。 第五章 產(chǎn)品設計策略針對項目的最終用戶，我們?yōu)楸景冈O定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導出項目定義：東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房再從音、形、義、
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