【正文】 n 招商策略：針對主力店及大客戶主要采取“走出去，請進來”的招商戰(zhàn)略，將大客戶、主力店的主要目標群鎖定在十堰市及其他下轄縣市，因勢利導，先攻其一，后整體開花；然后一方面通過項目推介會等大量的廣告宣傳引導，另一方面則通過外地大客戶入駐信息的宣傳，利用大客戶在行業(yè)的影響力，來帶動本地中小投資戶的進駐，達到內外兼贏的效果。l 品牌銷售：強化公司品牌實力形象，推動企業(yè)后續(xù)項目銷售與土地儲備。居家創(chuàng)造你的新商業(yè)生活！銷售模式創(chuàng)新: l 會員制銷售：成立購房俱樂部，推行會員優(yōu)惠舉措。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升?！敉惛偁庬椖繝帄Z客戶威脅仍然存在——在該項目不遠就是幾個差不多的項目，這些竟爭對手相對來說位置離市中心較近，價格不一，使有些客戶群體持幣觀望，吸引了不少客戶?？側丝?46萬。l 東方明珠城項目一、 項目SWOT分析及總體思路擬定：項目SWOT分析： 對于任何一個房產(chǎn)開發(fā)項目而言，清晰掌握自身所具備的優(yōu)勢與劣勢，威脅點和機會點，對于項目的成功推進是置關重要的。東岳路以東岳家居廣場為起點向人民路和柳葉路發(fā)展。這類商業(yè)的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是13層商業(yè)樓或建筑底層商鋪,有些鋪面可以直接對外開門營業(yè),但多數(shù)屬于鋪位形式。上述以某類商品為經(jīng)營內容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風項目的經(jīng)營情況卻并不好。商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設施等，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟和商業(yè)中心，遠東最大的商業(yè)中心城市。值得一提的是，由于精品樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，特別是澳門花園、東山苑、世紀花園的推出，使該區(qū)的房價一路飚升，最高價格已升至4000元/平方米。于2003年12月25日開盤的澳門花園，占盡天時地利之優(yōu)勢，搶在國家停止申請別墅類用地之前，開發(fā)建設了十堰市唯一的一個別墅區(qū)，是本年度十堰樓市的一個亮點。（3）茅箭區(qū)2004年度茅箭區(qū)住宅類指數(shù)為1000點（基點）。（2）張灣區(qū) 2004年度張灣區(qū)住宅類指數(shù)為1000點（基點）。從而使土地資源得到充分利用，促進了城市的協(xié)調發(fā)展和城市功能的提升。十堰存量房市場、房屋租賃市場與往年相比表現(xiàn)得較為活躍。住宅類指數(shù)本年度為1000點（基點）。通過制定《十堰市經(jīng)濟適用住房建設管理實施細則》，完善管理辦法，按照“三統(tǒng)一，四控制“的思想，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一實施以及控制建設標準、控制銷售對象、控制銷售價格和控制年度開發(fā)量，必定會使十堰的經(jīng)濟適用住房的建設管理逐步規(guī)范起來。開發(fā)區(qū)域過分集中：目前十堰房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在城區(qū)中部組團(主要為火車站至張灣地段)和白浪高新區(qū)、尤其是五堰、六堰、張灣等中心地段的舊城改造更成為當前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在改善城區(qū)環(huán)境面貌的同時也造成了建筑布局的高密度、商鋪面積的無序增加、停車位、綠化面積與露天休閑場所的急劇減少等弊端，而位于城市偏僻地段如紅衛(wèi)、花果、東風、顧家崗以及北京路沿線的房地產(chǎn)開發(fā)處于相對蕭條的局面，不利于城市的全面協(xié)調發(fā)展。隨著火車提速、（武）漢十堰（堰）一級汽車專用公路及十堰空港的建設，交通條件將進一步改善。精神文明建設成果豐碩，進入90年代以來，曾名列全國小康水平第6位、全國城市綜合實力評比第22位，先后獲得全國衛(wèi)生城市、全國雙擁模范城市、全國綠化十佳城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國內陸山區(qū)惟一國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、湖北省文明城市競賽第一名等殊榮。29′至111176。十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。209和316國道交匯十堰，四通八達。成交價格明顯上漲：2004年的房屋銷售價格在2003年的基礎上繼續(xù)上漲，漲幅平均在10％左右。因此，更新經(jīng)營理念、完善經(jīng)營機制、全面推進房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展應成為十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展方向。l 二00四年十堰房地產(chǎn)業(yè)市場綜合分析2004年，十堰房地產(chǎn)在諸多政策的實施中悄然已過，從年初的停止別墅類用地到央行的121號文件和國務院18號文件，從土地供應的集中管理到開發(fā)企業(yè)注冊資金的提高，諸多政策的出臺保障了十堰房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展。供應量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。從市場形勢看，城區(qū)精品樓盤與高檔住宅的銷售量呈上升趨勢，普通價位樓盤倍受歡迎。開盤不到4個月的天盾花園二期，由于戶型設計的親和力，加之采用框架結構，目前銷售率已達到70%以上。將健康理念融入樓盤之中，以此作為銷售的制高點，春花苑便是其中一例。人民路沿線成為高檔樓盤的聚居地。東岳路的樓盤品質大幅提升。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。從分布的情況看，十堰城區(qū)中心地段的商業(yè)空間已趨于飽和，主要分部在以人民路與公園路交匯處向人民南路分部發(fā)展。人民北路人民北路聚集了盛華隆平價購物廣場、金三角精品服裝廣場、華倫天奴品牌專賣店、新世紀購物廣場等的商業(yè)物業(yè)。16′，在中國雄雞型版圖中正處于雞心部位，在歷史上曾有南船北馬、川陜咽喉、四省通衢之稱?！繇椖康囟巍⒌乩砦恢闷?——該項目地處于偏僻十堰城區(qū)的北京路與柳葉路之間，地段相對十堰商業(yè)中心——人民路過于偏遠，柳葉路距離最近的商業(yè)中心步行約為十五分鐘到二十分鐘。l 項目定位策略部分：一、 項目核心價值體系定位： 街區(qū)主題定位：一站式休閑購物 多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的類型——————社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。投資 l 菜單式銷售：整合項目功能，提供個性化項目附加價值。銷售組合定位： l 方式以招商為主，兼顧部分招租形式；l 本地招商和外地招商（十堰下屬縣市等投資戶）；可以左右連買；銷售策略：根據(jù)本項目針對銷售客戶的區(qū)域不同，本銷售策略主要分為本地招商策略和外地招商策略：（1）