中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考范本-免費(fèi)閱讀
【正文】 [14]李龍浩，張春雨。 [10]梁慧星?！ 6]史尚寬?！ 2]李開國(guó)?！ 〉谖澹y(tǒng)一權(quán)屬證書。(注：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第20條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄。[8][199～200]二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。(注：按照我國(guó)現(xiàn)行法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記擁有職權(quán)的機(jī)關(guān)有國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)及林業(yè)管理機(jī)關(guān)，等等。就我國(guó)而言，早在五十年代就已實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度，歷史上和現(xiàn)在一直實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證制度，人們已經(jīng)在心理上和事實(shí)中普遍認(rèn)可產(chǎn)權(quán)證書制度，(注：《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中都有有關(guān)產(chǎn)權(quán)證書制度的相應(yīng)規(guī)定，1994年頒行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第59條明確規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。所以，在登記機(jī)關(guān)沒(méi)有高度工作能力以保證工作質(zhì)量的話，登記機(jī)關(guān)恐怕就要訴訟纏身而焦頭爛額?！ ×硗猓瑢W(xué)者不應(yīng)當(dāng)只醉心于理論的圓滿和自足性，我們更需要考慮實(shí)質(zhì)審查制的現(xiàn)實(shí)可行性。[3]筆者認(rèn)為，首先，我國(guó)大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)行為理論是“概念法學(xué)的幽靈”而不主張物權(quán)行為的無(wú)因性理論。另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，當(dāng)事人之間在有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的意思表示達(dá)成一致后，到辦理物權(quán)登記之前，總有一段時(shí)間間隔，如果不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，則在此段時(shí)間間隔中，物權(quán)變動(dòng)不生效，原不動(dòng)產(chǎn)所有人甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人，他為了獲得更好的交易價(jià)格，或者處于其他方面利益的考慮，不管第三人丙是善意還是惡意，甲的這種見利忘義、有違商業(yè)道德的丑惡行徑都將得逞，這樣的法律規(guī)則，對(duì)于受讓人乙而言，還有什么交易安全和公平正義!如果說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記的生效主義有利于保護(hù)第三人利益的話，那就是因?yàn)樗B惡意第三人都保護(hù)! 另外，有學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義制度本身自相矛盾，理由是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示一致可以生效，但是該“生效”的物權(quán)不能對(duì)抗第三人，即該“物權(quán)”沒(méi)有公認(rèn)的物權(quán)的對(duì)世權(quán)的性質(zhì)，若其不能對(duì)抗第三人，他的設(shè)立又怎么能“生效”，所以，該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒(méi)有意義的物權(quán)。這樣，丙最終取得該不動(dòng)產(chǎn)?！ ≡诤暧^角度，私法自治是民法的基本原則，當(dāng)事人有權(quán)依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原則，私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個(gè)人之自由意思。另一方面，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證制度。除澳大利亞外，英國(guó)、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)以及我國(guó)香港等大多數(shù)英語(yǔ)國(guó)家和地區(qū)，均采這一制度。權(quán)利登記制的主要特色為：(1)登記(Eintragung)為土地物權(quán)變動(dòng)之效力的發(fā)生要件，即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。(2)登記采形式審查主義。它一方面給人們的交易活動(dòng)帶來(lái)了便利，它給關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交易活動(dòng)提供了一個(gè)明確基礎(chǔ)，使交易人可以簡(jiǎn)便、清楚地了解該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利歸屬情況，而且也使物權(quán)變動(dòng)不必再以交付標(biāo)的物的占有為要件?！癧5]私法行為說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，”登記效力之發(fā)生端在于登記之意思表示……登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力……從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為……。目前，我國(guó)正著手制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)法最基本的制度，無(wú)疑是當(dāng)前物權(quán)法中的重點(diǎn)內(nèi)容，如何構(gòu)建與世界接軌并適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，頗值研討。文章首先闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和意義，然后運(yùn)用比較法學(xué)的研究方法，介紹了現(xiàn)在世界上三種典型的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并主要從價(jià)值判斷和利益分析的角度，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，提出我國(guó)未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采對(duì)抗主義、形式審查制?！ 姆ㄖ剖飞峡?，我國(guó)物權(quán)變動(dòng)采公示主義，土地所有權(quán)變動(dòng)實(shí)行“登記”制度，歷史悠久，19291931年國(guó)民黨時(shí)期的民法典便建立了現(xiàn)代意義上的物權(quán)變動(dòng)的完善的公示公信制度。[3]另外，需要指出，有的學(xué)者著意使用“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”的稱謂，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記其實(shí)是一回事，沒(méi)有區(qū)分的必要。所以大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。 此種登記制度起源于法國(guó)，又稱為“法國(guó)登記制”或“登記對(duì)抗主義”。(5)登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不以登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而登記物權(quán)之變動(dòng)。(4)登記簿之編成采物之編成主義(Prinzip des Reaifoliums)。由于登記具有公信力，故登記有錯(cuò)誤、虛偽或遺漏而致真正權(quán)利人受損害時(shí)，在托倫斯登記制中，由登記機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償之責(zé)，登記機(jī)關(guān)因此往往設(shè)有賠償基金。[9][81]評(píng)判某一制度的優(yōu)劣，只有在冷靜地檢討了這一制度所具有的“實(shí)益”后才能作出正確結(jié)論。丙為交易第三人，現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義及采對(duì)抗主義中衡量交易上的利益。 ?。骸 囊陨系姆治鲋锌梢钥闯觯?dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r(shí)，第三人都能取得不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義還是采對(duì)抗主義，都是同樣地保護(hù)交易
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