商鋪投資方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 如果遇到 “臨水 ”樓盤，投資者應(yīng)慎重做出決定。這樣一來，除了洗衣方面的資金回收外，店鋪本身也具有一定的升值潛力，一舉兩得。項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)建筑面積達(dá)到 14萬平米。如位于京城西南的萬年花城、三環(huán)新城、翡翠城、清城時代廣場；位于東部的萬象新街、后現(xiàn)代城、國美第一城、珠江羅馬嘉園、陽光上東；位于北部的萬科新城、太陽星城等。王女士應(yīng)該多關(guān)注三環(huán)外新開發(fā)的大盤。 萬年花城商業(yè)地產(chǎn)中心經(jīng)理?xiàng)詈｝埛Q，在社區(qū)內(nèi)開辦洗衣店，其運(yùn)營模式主要有兩種：一是加盟品牌公司，經(jīng)營連鎖店；二是自行創(chuàng)辦自己的品牌。由于初次入市，王女士對選擇在哪些社區(qū)開店頗有疑慮。投資者可將由此公式得出的商鋪價(jià)值與商鋪的實(shí)際價(jià)值作一比較。因?yàn)樯啼伒膬r(jià)值不僅取決于房地產(chǎn)本身的價(jià)值，更取決于商鋪的商業(yè)價(jià)值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業(yè)利潤。在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的 “綜合樓 ”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優(yōu)點(diǎn)是可保證有一定的消費(fèi)者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴(yán)重，所以人員混雜，安全容易 出問題，而且容易產(chǎn)生矛盾。 是否選擇了合適的專營店鋪的人員。在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪，在滿足購買力方面有互補(bǔ)作用，在對外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獨(dú)立的店鋪。店鋪選址未必在繁華地區(qū)，但最好周圍社區(qū)的文化層次較高，要注意挖掘潛在客戶。此外，作為一個休閑場所，它的周圍環(huán)境不要太嘈雜。但要注意附近同行的情況，如果一個地區(qū)零售店過于密集，那么它將會很難生存下去。估計(jì)每月租金為 80（元） 30（平方米）＝ 2400元。從全國來看，上海、溫州等江浙一帶市場經(jīng)濟(jì) 發(fā)展比較快的地區(qū)，房地產(chǎn)特別是商鋪的投資增長也比較快。 何看待全國的房地產(chǎn)市場的形勢。如地處中關(guān)村核心區(qū)的科貿(mào)電子城，商鋪存量 萬平方米，售價(jià) 14000 元 /平方米；新中關(guān)的商鋪存量 萬平方米售價(jià) 20200 元 /平方米；中關(guān)村 E 世界商鋪存量 6 萬平方米，售價(jià) 35000 元 /平方米； 1+1 大廈商鋪存量 7000多平方米，租價(jià)為 10 元 /平方米 /天；企圖同樂灣每平方米售價(jià)在18000 元 35000 元之間。北京從 2020 年起下式啟動奧運(yùn)工程，近 2800 億元的投資大部分投向基礎(chǔ)設(shè)施，使得此板塊潛在消費(fèi)能力將得到巨大提高。比如一些早期開盤的項(xiàng)目價(jià)格在 6000 元 /平方米以上、底商價(jià)格多在 20200 元 25000 元 /平方米左右，而近期開盤或即將入市的住宅價(jià)格則多在 8000 元 /平方米 以上，其底商價(jià)格也將大幅度提升，預(yù)計(jì)將超過 25000 元 /平方米。 亞奧區(qū)域：奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)提升商鋪投資價(jià)值 商鋪現(xiàn)狀：底商經(jīng)營以餐飲娛樂最為火爆 目前，亞奧區(qū)域的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的 分流道兩側(cè)，其中老樓盤底商規(guī)模相對較小，新近開發(fā)的樓盤比較注重大規(guī)模底商物業(yè)的建設(shè)。其中，目前最受投資者歡迎的還是區(qū)域內(nèi)一些面積較小的鋪位。而就北京商鋪的增量和存量市場來看，主要集中在 CBD、中關(guān)村和亞奧三個區(qū)域，同時，這三個區(qū)域的發(fā)展已經(jīng)相對成熟，從而吸引了眾多的商鋪投資者；但是，由于這三個區(qū)域的投資環(huán)境依然存在一定的差異性，因此，我們需要清楚了解每個區(qū)域的自有特點(diǎn)，才能成為產(chǎn)鋪投資的贏家。 長期的回報(bào)在于商鋪經(jīng)營者 /承租者是否取得良好的業(yè)績，因而減輕經(jīng)營者的資金壓力也成為投資人的重要工作。我們應(yīng)當(dāng)清醒地意識到這個問題，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。所以我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。時至今日，“商鋪是金 ”的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。假設(shè)我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類等等情況，一般而言，場地成本占其總成 本的 1/5～ 1/4。希望這個方法不但對投資者，對一些初發(fā)展商鋪物業(yè)的業(yè)者也有啟迪。 三，如何收取回報(bào) 如 果你商鋪的承租人經(jīng)營失敗你會有哪些損失？首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場的時候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年；其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個月的空置期，以及需要支付的傭金；第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會影響到新的租金；第四，我們不知道是否因此會卷入拖欠房租而引起的訴訟。隨著今年上半年國家出臺的多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，房產(chǎn)住宅的投資上了一個“緊箍咒 ”，住宅投資熱潮開始冷卻，而北京商鋪的供應(yīng)量卻正在逐步放量，為此部分投資者開始關(guān)注商鋪投資。 商鋪價(jià)格：售價(jià)超過 30000 元 /平方米，租價(jià)在 815元 /平方米 /天 在 CBD 區(qū)域，不論是社區(qū)商業(yè) 還是商業(yè)綜合體，開發(fā)商自持物業(yè)租賃經(jīng)營的占有相當(dāng)大比例，中小投資者如果選擇投資 CBD 商鋪，只能在出售的項(xiàng)目中選擇商業(yè)氛圍盡量成熟的，戶型面積盡量小一些的產(chǎn)品。 商鋪投資分析：商鋪價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢 由于 CBD 區(qū)域?qū)懽?樓的租金一直在上漲，這對其商鋪價(jià)格有較大的拉動作用；而高檔公寓或?qū)懽謽菍ι虡I(yè)的支撐作用是至關(guān)重要的。而大量市政配套的投入也為亞奧區(qū)進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，前景看好。這使得亞奧區(qū)新商業(yè)總投放規(guī)模超過 23 萬平方米。再一個就是蘇州街的商業(yè)區(qū)，主要以餐飲和服務(wù)為主。為此，中關(guān)村區(qū)域的商鋪投資正是有了強(qiáng)大的人流和本身的投資成本優(yōu)勢，使其投資價(jià)值更加顯現(xiàn)。但近幾年，房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范，人們也逐漸形成了一個正確的投資理念。一間30 平方米左右的文具店，包括裝修、進(jìn)貨在內(nèi)估計(jì)投入 萬元即可。此外，附近樓盤很多，也可以附帶經(jīng)營部分學(xué)生的文具用品。 經(jīng)營分析 ———投入資本：店面進(jìn)行一般的裝修需 6000－ 10000 元，店面一部分作為休閑娛樂區(qū)，另一部分作為玩具售賣區(qū)。 利潤 ———玩具吧以售賣玩具作為輔助，現(xiàn)階段成人玩具行業(yè)利潤較高，零售毛利也可達(dá)到 140%到 150%。因此，前期的經(jīng)營要在宣傳促銷上下點(diǎn)功夫。位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。在大車站，汽車站附近的投資批發(fā)性店鋪為宜。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學(xué)理性的依據(jù)。在此公式中， A為商鋪每年的凈收益， i 為行業(yè)的基準(zhǔn)收益率， n 為商鋪使用年限。 商鋪投資指南 40萬元新社區(qū)開家洗衣店 建議店面五六十平米，加盟經(jīng)營，重點(diǎn)考察三環(huán)外住戶在 1500戶以上的普通社區(qū)或 1000 戶以上的高檔樓盤 引子 經(jīng)過多年的打拼，在中關(guān)村從事 IT 產(chǎn)品銷售的王女士夫婦小有積蓄。 相關(guān)人
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