【正文】 預(yù)測項(xiàng)目銷售條件及銷售回款如表 33所示。（二）加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度，確保項(xiàng)目的一期工程、項(xiàng)目的二期工程在 4月底前完成竣工驗(yàn)收。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。項(xiàng)目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項(xiàng)目階段投資回收分析表項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模投資額（萬元） 投資回收期項(xiàng)目生命周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設(shè)施1．入口停車場2．內(nèi)部停車場三、綠化工程1．近期2．遠(yuǎn)期……（2）企業(yè)年度總體經(jīng)營計(jì)劃書1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計(jì)銷售收入41 / 210毛利費(fèi)用現(xiàn)金流……經(jīng)營計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的主要舉措（1）（2）2．各部門具體目標(biāo)實(shí)施時(shí)間時(shí)間表（月份）目標(biāo) 舉措1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12負(fù)責(zé)人 /部門3．差異分析現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ)差異方式4．經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方法主要風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)來源 規(guī)避方法（3）投資項(xiàng)目競爭分析調(diào)研表 項(xiàng)目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注位置價(jià)格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量42 / 210建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計(jì)城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽(yù)付款方式戶型設(shè)計(jì)銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合計(jì)（4）項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計(jì) 建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）一、土地費(fèi)用1．土地出讓金2．城市建設(shè)配套費(fèi)3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)1．可行性研究費(fèi)2．勘查設(shè)計(jì)費(fèi)43 / 2103．“七通一平”費(fèi)三、房屋開發(fā)費(fèi)1．建安工程費(fèi)2．附屬工程費(fèi)3．室外工程費(fèi)四、開發(fā)間接費(fèi)五、管理費(fèi)用六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、不可預(yù)見費(fèi)成本費(fèi)用總計(jì)項(xiàng)目投資與開發(fā)管理管理工作流程（1） 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件受控狀態(tài)流程名稱企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件管理部門董事會 總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/ 表單《決策建議表》《相關(guān)建議書》《會議記錄表》《會議記錄表》《評審記錄表》相關(guān)決策文件提出要求決策的事項(xiàng)組織協(xié)調(diào)相關(guān)意見或建議做好召開決策會議的準(zhǔn)備主持召開決策會議是否開董事會編制決策文件開始董事會討論是 否44 / 210工作方案編制日期 審核日期 生效日期（2）年度經(jīng)營計(jì)劃編制流程文件受控狀態(tài)流程名稱年度經(jīng)營計(jì)劃編制流程文件管理部門總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/表單《年度經(jīng)營計(jì)劃編制規(guī)定》《年度經(jīng)營計(jì)劃草案》否 《年度經(jīng)營計(jì)劃》《評審記錄表》各分項(xiàng)計(jì)劃文件《分項(xiàng)計(jì)劃》編制細(xì)則審批下發(fā)文件 決策執(zhí)行結(jié)束開始提出《年度經(jīng)營目標(biāo)》召開計(jì)劃啟動大會匯總各部門建議編制《年度經(jīng)營計(jì)劃》組織分解計(jì)劃編制《分項(xiàng)計(jì)劃》提出經(jīng)營計(jì)劃建議審批審核否 否是45 / 210《審核記錄表》《計(jì)劃備案書》編制日期 審核日期 生效日期4. 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計(jì)（1）年度經(jīng)營計(jì)劃方案房地產(chǎn)公司 2022年度經(jīng)營計(jì)劃房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，2022 年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認(rèn)同。特殊事項(xiàng)需要縮短報(bào)告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。（3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）下達(dá)下個(gè)月度經(jīng)營計(jì)劃和各部門工作計(jì)劃。第三章 年度經(jīng)營計(jì)劃的分解第 8 條 每年年底由合同預(yù)算部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計(jì)劃。第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計(jì)劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。第 25 條 項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收報(bào)告，編寫竣工資料，報(bào)集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會。37 / 210（2）根據(jù)《竣工決算書》和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況，由財(cái)務(wù)部編制《項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書》，交總會計(jì)師審核。第 18 條 施工階段的投資控制（1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量，由施工單位提出申請，報(bào)監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程管理部核實(shí)當(dāng)月實(shí)際完成工程量，工程管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給合同預(yù)算部。（4）合同預(yù)算部審核設(shè)計(jì)概算，若概算造價(jià)突破估算時(shí)，應(yīng)分析突破原因。（4）立項(xiàng)后，依據(jù)投資估算和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，財(cái)務(wù)部編制詳細(xì)的項(xiàng)目投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃。（4）提出項(xiàng)目的最終決策和建議等。（8）項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。第 9 條 按規(guī)定必須上報(bào)審批的項(xiàng)目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前，備齊以下資料，上報(bào)企業(yè)項(xiàng)目前期部。（5）投資在 3 000 萬元以上的項(xiàng)目，由項(xiàng)目前期部論證審查，報(bào)董事會討論后由董事長審批。第二章 投資的審批權(quán)限第 5 條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。第 2 條 使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制。第 4 條 管理職責(zé)（1）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對投資項(xiàng)目進(jìn)行評估與選擇。34 / 210（2）投 資 在 300 萬 ～ 600 萬 元 的 項(xiàng) 目 ， 由 項(xiàng) 目 前 期 部 調(diào) 研 、 論 證 、 審 查 后 審 批 ， 報(bào) 企 業(yè) 總 經(jīng) 理 辦 公 室備 案 。（4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要。（5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。第 12 條 投資審議會的內(nèi)容（1）查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。第三章 投資控制第 16 條 策劃階段的投資控制（1）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。（7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后，造價(jià)咨詢單位需在一個(gè)月內(nèi)做出《預(yù)算書》或標(biāo)底，由合同預(yù)算部審核。（3）合同預(yù)算部最終審定《竣工決算書》，確定工程造價(jià)，雙方簽字、蓋章。第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn)《項(xiàng)目分析報(bào)告》，報(bào)送董事會備案。第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實(shí)施。（4）項(xiàng)目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的意見對年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃分解結(jié)果由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計(jì)劃和各部門月度工作計(jì)劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。第 15 條 調(diào)整計(jì)劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計(jì)劃執(zhí)行。項(xiàng)目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié)論。3. 完成土地儲備畝。（1）土地征拆工作下達(dá)計(jì)劃 執(zhí)行計(jì)劃計(jì)劃備案審批 審核結(jié)束是是46 / 210春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。2．全面啟動細(xì)化項(xiàng)目招商工作招商工作是建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。表 31 預(yù)期工程資金投入測算表47 / 210時(shí)間 工程內(nèi)容 預(yù)計(jì)投入資金年月日～年月日項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定萬元年月日～年月日門前廣場施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購萬元年月日～年月日外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購，正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱萬元年月日～年月日設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工，強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷萬元年月日～年月日竣工驗(yàn)收、交付使用 萬元合計(jì) 萬元B. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計(jì)劃上述工程項(xiàng)目用款月度計(jì)劃分解如表 32所示。49 / 210但考慮到其中最大差額達(dá)到萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項(xiàng)目工程建設(shè)投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)。（四）參加土地招標(biāo)項(xiàng)目前期部要根據(jù)公司的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲備達(dá)到畝以上。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì)，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。1．確保一季度工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)項(xiàng)目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。一、總體經(jīng)營目標(biāo)1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米。檢查計(jì)劃的實(shí)際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)為依據(jù)。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計(jì)劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。（2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計(jì)劃的分解、執(zhí)行和修訂。（2）項(xiàng)目前期部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)給各部門征求意見，并對各部門的意見進(jìn)行匯總。第 27 條 企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項(xiàng)目評比活動，對獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。（3）編制《項(xiàng)目成本分析報(bào)告》，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（2）《工程決算書》經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后，由合同預(yù)算部委托造價(jià)咨詢單位審計(jì)《工程決算書》。（6）項(xiàng)目前期部組織設(shè)計(jì)管理部、工程管理部和合同預(yù)算部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格，由合同預(yù)算部編制《材料設(shè)備限價(jià)表》。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)該目標(biāo)，編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書》。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)申請后，應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。申報(bào)單位對初審意見有異議的，可申請復(fù)查一次。（3）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（2）對企業(yè)經(jīng)營的影響。同時(shí)，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長，應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)（總）企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。（2）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。第 6 條 企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)，累計(jì)總規(guī)模不得超過其凈資產(chǎn)的50%。（1）對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。（2）投資企業(yè)對投資項(xiàng)目的投資決定或決議。對初審予以否決的項(xiàng)目，在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，由項(xiàng)目前期部將初審意見書面返還給申報(bào)單位。第 14 條 項(xiàng)目前期部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達(dá)書面批復(fù)文件。第 17 條 設(shè)計(jì)階段的投資控制（1）合同預(yù)算部依據(jù)《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研 究 報(bào)告》，提出成本控制目標(biāo)。（5）《投資概算報(bào)告》提交項(xiàng)目前期部評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)單位交底，委托編制《施工圖》。第 19 條 竣工階段的投資控制（1）合同預(yù)算部在接到《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報(bào)《工程決算書》給監(jiān)理單位，《工程決算書》應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。（2）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況，將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）進(jìn)行對比分析，找出差異，分析原因。（2）不能達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)總部匯報(bào)并提出有效措施限期達(dá)標(biāo)，并每月向有關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況。第 5 條 年度經(jīng)營計(jì)劃編制的程序（1）每年年底項(xiàng)目前期部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。（1）項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)整體計(jì)劃的分解，并對各部門計(jì)劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。第 14 條 調(diào)整經(jīng)營計(jì)劃（1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計(jì)劃的，必須由項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過后才能執(zhí)行。第 19 條 檢查企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計(jì)報(bào)表、會計(jì)報(bào)表、業(yè)務(wù)報(bào)表等資料。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺階，特制定本方案。因此，公司做出如下計(jì)劃。（3）報(bào)建工作工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。今年的目標(biāo)銷售額為萬元，銷售率達(dá)到％。表 34 項(xiàng)目投資流量平衡表 單位：萬元日期年月年月年月年月年月年月年月年月流入 流出 差額 項(xiàng)目累計(jì) 綜合表 34分析，在考慮企業(yè)提供的萬元流動資金的情況下，按上述項(xiàng)目開發(fā)、銷售條件，項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)，在保證項(xiàng)目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。表 32 項(xiàng)目月度投資計(jì)劃 單位：萬元日期 年月年月 年月 年月 年月 年月投資