【正文】 做成功物業(yè)管理人！』 第 49 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 類型： 專營(yíng) 綜合 開業(yè)日期： 經(jīng)營(yíng)品種： 經(jīng)營(yíng)方式：零售 批發(fā) /自營(yíng) 聯(lián)營(yíng) 銷售額度： 萬(wàn)元 /日 客 流 情 況 客流量 (人次 ) 車流量（輛） ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 成 交 量 上午（筆） 下午（筆） ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 ＿時(shí)＿分至＿時(shí)＿分 內(nèi)部設(shè)施： 空調(diào)□ 手扶梯□ 直梯□ 貨梯□ 衛(wèi)生間□ IC電話□ 吸煙處□ 休息區(qū)□ 快餐區(qū)□ 消防設(shè)施□ 環(huán)境衛(wèi)生： 優(yōu)□ 良□ 中□ 差□ 停車場(chǎng)： 平方米 車位 賣場(chǎng)外氣氛： 較熱烈□ 一般□ 冷清□ 宣傳特色： 店內(nèi)外促銷活動(dòng)： 服務(wù)特色： 倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)輸狀況： 調(diào)研人簽字 : 附表 24： ＿＿＿市＿＿＿目標(biāo)店調(diào) 查表 一、目標(biāo)店基本情況： 開店選址實(shí)用手冊(cè) 版權(quán)所有 翻版必究 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附表 17： 市家電 賣場(chǎng)情況調(diào)查表 調(diào)查人： 調(diào)查時(shí)間： 項(xiàng)目 名稱 面積 位置 周邊人口 （ 35 公里） 企業(yè)性質(zhì) 員工數(shù) （單位：人） 經(jīng)營(yíng)門類 年 銷 售額 （萬(wàn)元） 其他 開店選址實(shí)用手冊(cè) 版權(quán)所有 翻版必究 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 總建筑高度 米，共 層。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附表 12： 城市基本狀況數(shù)據(jù) 城市名稱： 調(diào)查人： 調(diào)查項(xiàng)目： 平面媒體對(duì)比 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 媒體名稱 發(fā)行量 發(fā)行方式 發(fā)行時(shí)間 去年廣告 收入（萬(wàn)元） 電器類收入（萬(wàn)元） 1 2 3 4 5 6 7 附各媒體廣告報(bào)價(jià) 開店選址實(shí)用手冊(cè) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附表 94： 市基本狀況數(shù)據(jù) 城市名稱： 調(diào)查人： 調(diào)查項(xiàng)目： D 類商圈租金 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 街道名稱 1500平米以上底商（元 /㎡） 商品市場(chǎng) （元 /㎡） 鋪面房（元/㎡） 綜合樓（元/㎡） 寫字樓（元/㎡） 住宅樓（元/㎡） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 開店選址實(shí)用手冊(cè) 版權(quán)所有 翻版必究 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 24 面積使用率 85％ 20 39 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 自建或購(gòu)買 20 ＞ 85%每 1％加 2 分 租賃 10 ＜ 85%每 1％減 3 分 40 正門寬度 林建 5 25 建筑高度 6m 30 40 目標(biāo)店沿街長(zhǎng)度 10m 5 ＞ 6m 每米加 5 分 41 10m 5 ＜ 6m 每米減 10 分 26 門前機(jī)動(dòng)車流量 820時(shí)雙向 200輛 5 27 門前自行車流量 820時(shí)雙向 400輛 10 28 門前人流量 820時(shí)雙向 500人 10 合計(jì) 合計(jì) 附表 61： 城市基本狀況數(shù)據(jù)匯總表 城市名稱： 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 調(diào)查項(xiàng)目 單位 數(shù)量 序號(hào) 調(diào)查項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總?cè)丝? 萬(wàn)人 25 市區(qū)家庭戶數(shù) 戶 2 市區(qū)人口 萬(wàn)人 26 戶均人數(shù) 人 3 16— 24 歲 萬(wàn)人 27 去年結(jié)婚數(shù)量 對(duì) 4 25— 35 歲 萬(wàn)人 28 城市總面積 萬(wàn)平方公 里 5 36— 60 歲 萬(wàn)人 29 市區(qū)面積 萬(wàn)平方公 里 6 城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬(wàn)人 30 市區(qū)人口密度 人 /平方公里 7 私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人 31 家用電器零售總額 億元 8 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 32 市區(qū)家用電器零售商 家 9 固定資產(chǎn)投資總額 億元 33 電器賣場(chǎng)數(shù)量 個(gè) 10 消費(fèi)品零售額 億元 34 市區(qū)電器賣場(chǎng)總面積 萬(wàn)平米 11 GDP 增長(zhǎng)率 % 35 每平米年產(chǎn)出 萬(wàn)元 12 人均 GDP 元 36 空調(diào)專賣店數(shù)量 家 13 人均收入 元 37 手機(jī)專賣店數(shù)量 家 開店選址實(shí) 用手冊(cè) 版權(quán)所有 翻版必究 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 市區(qū)人口密度 1萬(wàn)人 /平方公里 3分 9 單體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量 家 分 4 人均收入 5000 元 3分 10 賣場(chǎng)數(shù)量 3個(gè) 分 5 商品房銷售面積 100 萬(wàn)平米 2分 11 賣場(chǎng)總面積 1 萬(wàn)平米 分 6 商品房在建面積 100 萬(wàn)平米 2分 北京舉例： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5） 所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。 計(jì)算公式 第一年租金 =Sh 40% 7% 20% 40% 城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容 城市基本狀況調(diào)查 1） 本市全年常住 人口數(shù) 2） 本市轄區(qū)人口數(shù) 3） 城市總面積 4） 人口密度（人口密度＝總?cè)丝跀?shù)247。 ③ 目標(biāo)店方圓 3 公里內(nèi)居民調(diào)查 根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場(chǎng)、超市等可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在 30005000 平米，作為目標(biāo)店址，對(duì)目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊 3公里之內(nèi)顧客群（（見表四、表五）。 選擇門店位置時(shí)，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要求。 (詳見有關(guān)章節(jié) ) 選擇開店的方位 選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來(lái)會(huì)由冷變熱，而目前尚未 被看好的店址。 確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫(kù)房，一般可占用 200300m2。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二章 店址選擇 選擇店址的原則 店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著店面未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。數(shù)據(jù)來(lái)源是國(guó)家信息中心、市 統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。采集每一類的市場(chǎng)報(bào)價(jià)※大型底商※綜合樓※商品市場(chǎng)※臨街鋪面房※寫字樓※住宅樓。 ※機(jī)動(dòng)車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店址的首選。總面積（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人 /平方公里）。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。(填表格 6) 城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格。以上是為了計(jì)算該城市電器消費(fèi)未來(lái)一年開店選址實(shí)用手冊(cè) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ㄌ畋砀?10） 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 ※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營(yíng)業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場(chǎng)，每個(gè)面積有多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營(yíng)面積，※全市電器賣場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。分析人文狀況。 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的 位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停滯點(diǎn)，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)” 有充足的停車位 (30— 100)。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 條件好的店址 ,價(jià)格可適當(dāng)放寬 20%35%. 選擇開店的商圈 最佳目標(biāo)店：大型超市、家具廣 場(chǎng)、高級(jí)住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大街。 選擇靠近人口會(huì)增加的地方。（見表二） 第二步：按交通狀況表，對(duì)每一條道路和路口通過步行 觀察客流狀況，對(duì)周邊無(wú)住戶路段排除，確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進(jìn)行排列。 租 金 計(jì) 算 計(jì)算原則 先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 St，推算出家用電器的年零售總額 Sh。 2） 交通方便，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到 20 分鐘的路內(nèi)的街道開店。 開店選址實(shí)用手冊(cè) 版權(quán)所有 翻版必究 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附表 42 道路截點(diǎn)流量登記表 道路名稱 ： 地 點(diǎn)： 調(diào)查人 ： 時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 段 機(jī)動(dòng)車流量（輛） 自行車流量（輛） 人流量（人） 備注 上行 下行 上行 下行 上行 下行 7— 8 8— 9 9— 10 10— 11 11— 12 12— 13 13— 14 14— 15 15— 16 16— 17 17— 18 18— 19 19— 20 合計(jì) 開店選址實(shí)用手冊(cè) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 122 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 附表 92： 市基本狀況數(shù)據(jù) 城市名稱： 調(diào)查人： 調(diào)查項(xiàng)目： B 類