【正文】 2房地產(chǎn)開發(fā)貸款。4質(zhì)押擔(dān)保。四、貸款額的確定1不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲(chǔ)存余額外負(fù)擔(dān)的倍數(shù)確定的貸款限額；2不得高于房屋全部?jī)r(jià)款的80%；3不得高于按照還款能力確定的貸款限額。四、個(gè)人住房貸款的回收貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，采取到期一次還本付息方式，貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。政策性個(gè)人住房貸款又稱公積金個(gè)人住房委托貸款，是銀行，該類貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”個(gè)人住房組合貸款借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)貸款行提交下列材料：1合法的身份證件；2借款人償還能力證明材料；3合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；4抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；5保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；6借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。3對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%和稅率征收個(gè)人所得稅。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。三、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅實(shí)行33%的比例稅率，對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對(duì)年應(yīng)納所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。二、課稅對(duì)象契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。五、扣除項(xiàng)目1取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；2土地開發(fā)成本、費(fèi)用；3建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2對(duì)單位或者個(gè)人獲準(zhǔn)征用或者占用耕地超過兩年不使用的加征按規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。降低額不得超過最低稅額的30%。但學(xué)校興辦的校辦的校辦工校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。不包括農(nóng)村。2課稅對(duì)象課稅對(duì)象又稱征稅對(duì)象。11保險(xiǎn)費(fèi)。3綠化管理費(fèi)。（四）業(yè)主公約業(yè)主公約是對(duì)全體業(yè)主約束力的行為守則。（5） 嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)待業(yè)管理規(guī)定。實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價(jià)格的3%。2中介服務(wù)行為管理由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追賠。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理一（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。二、房地產(chǎn)面積測(cè)算2房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容房地產(chǎn)面積的測(cè)算，包括房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。（三）公告公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機(jī)關(guān)報(bào)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告。（四）轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記地指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記?！薄胺康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同能人民政府土地管理部門核實(shí)，由同能人民政府更換或者更改土地 使用權(quán)證書。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地 使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。下列房地產(chǎn)不能設(shè)定抵押權(quán)：1權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。五房屋租賃登記備案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途。（二）房屋租賃的分類房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（三） 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。三 房地產(chǎn)廣告（一） 房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，因不可抗拒國或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)院變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的, 房地產(chǎn)開法企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買賣人。3不符合商品房是銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房, 不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。6供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用權(quán)條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備設(shè)備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度的交付日期。（二）轉(zhuǎn)讓的程序30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。這兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。第四，總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上。向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)建設(shè)的要求。1道路管理。（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理1核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（三）城市總體規(guī)劃的調(diào)查和修改（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)公司委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行（1）修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、（2）市政工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)及（3）建筑設(shè)計(jì)。近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為5年。訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行3強(qiáng)制拆遷《拆遷條例》規(guī)定了對(duì)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的被拆遷人或者房屋承租人，可以實(shí)施強(qiáng)制拆遷。對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。未進(jìn)行抵押登記的，示為無效抵押?！暗纫蛩亍睉?yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。但《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)辦理公證。4合理確定租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置。第六節(jié) 閑置土地的處理三 征收土地閑置費(fèi)閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費(fèi)。（1）房產(chǎn)所有人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。1劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用。（三）土地使用權(quán)的出讓年限《出讓條例》規(guī)定了出讓最高年限如下：1居住用地70年；2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5綜合或其他用地50年。第四節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓一、 土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（四）對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助征用土地，由用地單位支付（1）土地補(bǔ)償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)、（3）地上附著物和（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。按照國家有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：（1）通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；（2）通過國家出讓方式取得；（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式）；（4）通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。2《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第二節(jié) 房地產(chǎn)制度改革1998年7月3日《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。行政法規(guī)有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。7國有土地的范圍，如下：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地 ；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。建設(shè)單位征用土地，持有國家主管部門或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，依法辦理了征用手續(xù)后。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。5土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之前關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。4司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。三 劃撥土地的管理1劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓。（1）土地使用權(quán)者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；（2）國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)。三 《拆遷條例》修改的主要內(nèi)容（二）修改的重點(diǎn)1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象定義為被拆遷房屋的所有人。二 房屋拆遷管理部門發(fā)放《拆遷許可證》。(價(jià)格相當(dāng))三 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本原則是—等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。第四節(jié) 特殊情況的拆遷補(bǔ)償、安置一 產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過評(píng)估確定其價(jià)格，用成本法評(píng)估。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。二 城市規(guī)劃的編制與審批（一） 城市規(guī)劃的編制，由相應(yīng)級(jí)別的人民政府負(fù)責(zé)編制。城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是（1）報(bào)建審批管理和（2）批后管理兩部分內(nèi)容。一般均不超過二年。3建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。3使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。“三控”是指監(jiān)理（1）工程進(jìn)度控制（2）工程質(zhì)量的控制（3）工程投資控制（4）合同管理（5）信息管理（6）協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵四、建設(shè)工程的監(jiān)理2建設(shè)工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)第一， 工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。六 建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理和項(xiàng)目經(jīng)理管理制度（一） 新設(shè)立的建筑業(yè)企業(yè)，到工商行政管理部門辦理登記注冊(cè)手續(xù)并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)申請(qǐng)手續(xù)。四 動(dòng)工開發(fā)期限1年未動(dòng)工開發(fā)的，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。五 質(zhì)量責(zé)任制度勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設(shè)計(jì)和施工原因造成的，因而，合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。（二）住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收1城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；2城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；3單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4拆遷安置方案的落實(shí)情況；5物業(yè)管理的落實(shí)情況。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政草擬和的方式進(jìn)行。3持有建議工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。3誤差的處理方式：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同工約定面積與產(chǎn)權(quán)登記處面積發(fā)生誤差的處理方式。（五） 交付使用1逾期交付：未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。F管道堵塞2個(gè)月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期限或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；（2） 使用說明書的內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；6中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；7工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其它證明。如果雙方對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。房地產(chǎn)買賣屬于