【正文】 2房地產(chǎn)開發(fā)貸款。4質押擔保。四、貸款額的確定1不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額外負擔的倍數(shù)確定的貸款限額；2不得高于房屋全部價款的80%；3不得高于按照還款能力確定的貸款限額。四、個人住房貸款的回收貸款期限在1年以內（含1年）的，采取到期一次還本付息方式，貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。政策性個人住房貸款又稱公積金個人住房委托貸款，是銀行，該類貸款不以盈利為目的，實行“低進低出”個人住房組合貸款借款人申請個人住房貸款應貸款行提交下列材料：1合法的身份證件；2借款人償還能力證明材料；3合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準文件；4抵押物或質押權利清單、權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；5保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；6借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明。3對個人出租房屋取得的所得暫減按10%和稅率征收個人所得稅。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證。三、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅實行33%的比例稅率，對年應納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對年應納所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。二、課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。五、扣除項目1取得土地使用權時所支付的金額；2土地開發(fā)成本、費用；3建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；5財政部規(guī)定的其他扣除項目。2對單位或者個人獲準征用或者占用耕地超過兩年不使用的加征按規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。降低額不得超過最低稅額的30%。但學校興辦的校辦的校辦工校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。不包括農(nóng)村。2課稅對象課稅對象又稱征稅對象。11保險費。3綠化管理費。（四）業(yè)主公約業(yè)主公約是對全體業(yè)主約束力的行為守則。（5） 嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀待業(yè)管理規(guī)定。實行獨家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價格的3%。2中介服務行為管理由于房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追賠。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件。第八章 房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)管理一（一）房地產(chǎn)中介服務的概念房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供居間服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。二、房地產(chǎn)面積測算2房地產(chǎn)面積測算的內容房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。（三）公告公告并不是房屋權屬登記的必經(jīng)程序，登記機關報認為有必要進行公告。（四）轉移登記轉移登記地指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起90日內申請轉移登記?！薄胺康禺a(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同能人民政府土地管理部門核實，由同能人民政府更換或者更改土地 使用權證書。擔保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔保義務時貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地 使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。下列房地產(chǎn)不能設定抵押權：1權屬有爭議的房地產(chǎn)；2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。出租人可以從轉租中獲得收益。五房屋租賃登記備案房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途。（二）房屋租賃的分類房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（三） 房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度第二節(jié) 房地產(chǎn)轉讓一（一）房地產(chǎn)轉讓的概念房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。二房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。三 房地產(chǎn)廣告（一） 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任，因不可抗拒國或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計院變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的, 房地產(chǎn)開法企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買賣人。3不符合商品房是銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房, 不得向買受人收取任何預定款性質費用。6供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用權條件，其他配套基礎設施和公共設備設備交付使用條件或已確定施工進度的交付日期。（二）轉讓的程序30日內持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產(chǎn)項目。其他單位的核驗結果不能作為退房的依據(jù)。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。由造成拖延的責任方承擔賠償責任。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。第四，總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)場。招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上。向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請建設的要求。1道路管理。（二）建設用地規(guī)劃管理1核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。（三）城市總體規(guī)劃的調查和修改（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計開發(fā)公司委托規(guī)劃設計單位進行（1）修建性詳細規(guī)劃的編制、（2）市政工程的規(guī)劃設計及（3）建筑設計。近期建設規(guī)劃期限一般為5年。訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行3強制拆遷《拆遷條例》規(guī)定了對在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的被拆遷人或者房屋承租人，可以實施強制拆遷。對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。未進行抵押登記的，示為無效抵押?！暗纫蛩亍睉敯徊疬w房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。但《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)過公證機關辦理公證。4合理確定租賃房屋的拆遷補償安置。第六節(jié) 閑置土地的處理三 征收土地閑置費閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。（1）房產(chǎn)所有人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。1劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用。（三）土地使用權的出讓年限《出讓條例》規(guī)定了出讓最高年限如下：1居住用地70年；2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5綜合或其他用地50年。第四節(jié) 國有土地使用權出讓一、 土地使用權出讓的概念土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（四）對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助征用土地，由用地單位支付（1）土地補償費、（2）安置補助費、（3）地上附著物和（4）青苗補償費。按照國家有關規(guī)定，取得土地使用權的途徑主要有下列4種：（1）通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；（2）通過國家出讓方式取得；（3）通過房地產(chǎn)轉讓方式取得（如買賣、贈與或者其他合法方式）；（4）通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。2《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第二節(jié) 房地產(chǎn)制度改革1998年7月3日《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。行政法規(guī)有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等。7國有土地的范圍，如下：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地 ；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。建設單位征用土地，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，依法辦理了征用手續(xù)后。但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。5土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之前關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。4司法機關決定收回土地使用權。三 劃撥土地的管理1劃撥土地可以轉讓。（1）土地使用權者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；（2）國家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權。三 《拆遷條例》修改的主要內容（二）修改的重點1拆遷補償?shù)膶ο蠖x為被拆遷房屋的所有人。二 房屋拆遷管理部門發(fā)放《拆遷許可證》。(價格相當)三 補償標準基本原則是—等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。第四節(jié) 特殊情況的拆遷補償、安置一 產(chǎn)權不明確房屋的補償、安置產(chǎn)權不明確的房屋在拆除前，拆遷人還應當就拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格，用成本法評估。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。二 城市規(guī)劃的編制與審批（一） 城市規(guī)劃的編制，由相應級別的人民政府負責編制。城市規(guī)劃的實施管理主要是（1）報建審批管理和（2）批后管理兩部分內容。一般均不超過二年。3建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。3使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目?！叭亍笔侵副O(jiān)理（1）工程進度控制（2）工程質量的控制（3）工程投資控制（4）合同管理（5）信息管理（6）協(xié)調是建設監(jiān)理能否成功的關鍵四、建設工程的監(jiān)理2建設工程監(jiān)理單位的質量責任和義務第一， 工程監(jiān)理單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承擔工程監(jiān)理業(yè)務。（三）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。六 建筑施工企業(yè)的資質管理和項目經(jīng)理管理制度（一） 新設立的建筑業(yè)企業(yè)，到工商行政管理部門辦理登記注冊手續(xù)并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設行政主管部門辦理資質申請手續(xù)。四 動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。五 質量責任制度勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。（二）住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還應當按照下列要求進行綜合驗收1城市規(guī)劃和設計條件的落實情況；2城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；3單項工程的工程質量驗收情況；4拆遷安置方案的落實情況；5物業(yè)管理的落實情況。經(jīng)濟適用住房采取行政草擬和的方式進行。3持有建議工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。3誤差的處理方式：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同工約定面積與產(chǎn)權登記處面積發(fā)生誤差的處理方式。（五） 交付使用1逾期交付：未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。F管道堵塞2個月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期限或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開關6個月；（2） 使用說明書的內容。轉讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權證明；6中介機構發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明；7工商行政管理機關規(guī)定的其它證明。如果雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。房地產(chǎn)買賣屬于