【正文】 這使原來以公房
經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)
機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都對(duì)外開放，都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引
進(jìn)外資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，既能充分發(fā)揮物業(yè)的基礎(chǔ)功能，保障業(yè)戶
的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，使之互相尊重，和睦相處。這也是
置業(yè)的客戶十分關(guān)注，購房和入伙時(shí)首先考慮的條件。所以，物業(yè)管理市場(chǎng)的理性運(yùn)作，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，能使購房人放心、
安心，無后顧之憂。物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不能單純以經(jīng)濟(jì)效
益為唯一目標(biāo)，這是由于物業(yè)管理關(guān)系到千百萬人安居樂業(yè)所決定的。(三)平等競(jìng)爭(zhēng)的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按
區(qū)域組建，即按照社會(huì)化的要求實(shí)施物業(yè)的經(jīng)營管理，要求按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則來規(guī)范市場(chǎng)
行為，以有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展。要處處主
動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理：第一，管理一體化物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停
車場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自
主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場(chǎng)了。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個(gè)業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，
而是在自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。這種委托管理的市場(chǎng)關(guān)系，按照對(duì)物業(yè)的自用或出租又可分為：1自用委托型市場(chǎng)關(guān)系業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關(guān)系。(三)勞務(wù)市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的不是實(shí)物，而是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)，并且是房地產(chǎn)市場(chǎng)
中吸收勞動(dòng)力最多的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個(gè)分市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)
環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。市場(chǎng)的
激勵(lì)功能還表現(xiàn)在刺激和擴(kuò)大消費(fèi)上。無論是個(gè)人還是社會(huì)集團(tuán)為得到適宜的房地產(chǎn)標(biāo)的物，只有通過
市場(chǎng)的選擇和比較才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間
，而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間。3房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善有助于社會(huì)主義大市場(chǎng)的完善和繁榮中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的專門化市場(chǎng)，但并不是孤立的市場(chǎng)，而是同社會(huì)一
系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。1房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管
理社會(huì)化四個(gè)方面。(四)市場(chǎng)是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本場(chǎng)合市場(chǎng)同生產(chǎn)者、流通者、消費(fèi)者、使用者等社會(huì)各方面密切相連。第三階段是以消費(fèi)者為中心，即把滿足消費(fèi)者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消
費(fèi)者的當(dāng)前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場(chǎng)?，F(xiàn)代市場(chǎng)行為廣泛地滲
透于社會(huì)生活各個(gè)方面。房
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)育并在社會(huì)主義大市場(chǎng)中的作用和影響日趨重要
。(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。(2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管
理費(fèi)的%作為經(jīng)營收入。(2)管理事項(xiàng)包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚
、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動(dòng)場(chǎng)所；⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場(chǎng)所(不含肉菜市場(chǎng))；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，
但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。雖然國家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操
作
過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。3接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)
、整修，直至完全合格。第三節(jié) 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部
1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收
接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。五、交接雙方的責(zé)任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做
好
房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。(2)技術(shù)資料。
三、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。第二節(jié) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序一、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、
現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備
的合同文件和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊螅纯蛇M(jìn)行驗(yàn)收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入
使用，發(fā)揮其投資效益。大的方面如給排水
管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的
性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須是在其
負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，要堅(jiān)持實(shí)事求是
，
做到鐵面無私，特別要防止為個(gè)人利益而放棄原則的情況發(fā)生。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以
便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時(shí)
，請(qǐng)同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：1購房余款，計(jì)人民幣 元。4您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。2您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)《入伙通知書》；(5)《入伙手續(xù)書》；(6)已繳款項(xiàng)的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓
時(shí)，產(chǎn)生遺漏而引致不便。地點(diǎn)在……，在此期間內(nèi)，房
產(chǎn)
公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提
供快捷方便的服務(wù)。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定
，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也
應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會(huì)適時(shí)向購房人發(fā)出
入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物
業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(3)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。因此，物業(yè)管理企業(yè)既
應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)
，
考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，
做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己
強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)
施建
設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管
理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，
因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時(shí)有抱怨，
又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地
產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)
和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素
。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成
前的階段性管理。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從
使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限
制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或
交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那
些
后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減
少后遺癥。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之
前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備
成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。(3)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝
的
合理性。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜
合管理辦法等。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰
匙交物業(yè)管理公司。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)
雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦
理的時(shí)間，分期分批辦理。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》、《繳款通知
書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。將由本大
樓物業(yè)管理公司代管。(3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在《
入伙手續(xù)書》上蓋章。6您(業(yè)主)可以對(duì)所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共
設(shè)施。6其它費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對(duì)立狀態(tài)，
而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。驗(yàn)
收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。大型
建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)收的順序進(jìn)
行。
照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。3住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出
住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月
內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工
程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；③綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住
宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管
部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行審查。2新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其
向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)
主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居
住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊(cè)》，知會(huì)管理?xiàng)l例等。，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同
分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)
，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委
托方提供的保修款。物業(yè)管理企業(yè)通
過接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。7接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。同時(shí)，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時(shí)會(huì)造成
管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會(huì)
出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。