【正文】 （1）服從大局，有明確的預見性（2）實事求是，有明確的目的性（3）明確具體，有可行的措施和步驟崗位工作計劃例文物業(yè)公司公共秩序維護部年第一季度工作計劃根據公司的要求，為了進一步改善物業(yè)管理區(qū)域內的條件，為使用人提供安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，特制定如下工作計劃：一、任務與要求（一）搞好調研工作。我們真誠期待您的光臨！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　物業(yè)服務公司　 　　　　　物業(yè)管理處　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　　月　　　日二、物業(yè)服務企業(yè)崗位工作計劃的擬寫（一）計劃的概念計劃是指物業(yè)服務過程中，為完成某項任務或采取某種行動之前而事先擬訂目標、要求及其相應的方法、步驟、措施、時限等所形成的文字資料。物業(yè)管理通知例文入住通知書尊敬的先生（女士）：您好！歡迎您入住本小區(qū)，為了您能順利地辦理入住手續(xù)，現將辦理入住手續(xù)的有關事項說明如下： ： 年 月 日至 年 月 日。物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關資料的，新選聘的物業(yè)公司應與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。自然解聘是指物業(yè)服務合同期滿后不再被續(xù)聘。其主要內容包括：①裝飾裝修工程的實施內容；②裝飾裝修工程的實施期限；③允許施工的時間；④廢棄物的清運與處置；⑤房屋外立面設施及防盜窗的安裝要求；⑥禁止行為和注意事項；⑦管理服務費用；⑧違約責任及其他需約定的事項。，適當延長服務時間，方便業(yè)主入住。二、入住前業(yè)務工作準備（一）根據政府《房屋面積測繪結算表》編制、統(tǒng)計每位客戶應繳納的物業(yè)服務費和其他代收代繳費用表；（二）按規(guī)定建立專項維修資金專用賬戶；（三）完成相關文件如入伙工作方案、收樓須知、房屋驗收單、業(yè)主臨時公約、住戶手冊、裝修責任書、安全防火責任書、住戶登記表等的編寫、印制、裝訂工作；（四）各類文件資料分類袋裝，連同準備交接的配套物品如鑰匙、IC卡等按戶袋裝；（五）再次檢查公共區(qū)域及設施、設備運行情況；（六）再次檢查客戶的房屋內部保潔情況；（七）有計劃地組織各級人員進行入住業(yè)務培訓；（八）入住現場物資配備及場景布置（辦公物品、綠色植物的擺放；接待人員的位置；入口、出口及行走路線等），確定應急機制。（五）物業(yè)接管移交物業(yè)服務企業(yè)在對擬接管的物業(yè)按規(guī)范驗收之后，即可依照《前期物業(yè)管理合同》或《物業(yè)委托服務合同》與發(fā)展商（建設單位）進行物業(yè)的接管移交。（17）信報箱：安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。（8）樓宇門牌、樓棟號牌：安裝牢固，標識清楚。（17）其他配套設施要求齊全、完好、型號與設計相符，工作正常。（9）有線電視已開通，收視良好。（三）對物業(yè)硬件設施的具體驗收標準新建房屋驗收標準： （1）主體結構①外墻不得滲水；②屋面排水暢通，無積水，不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密不滲漏。（4）各項設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。（7）隱蔽工程驗收簽證。（3）建筑執(zhí)照。（三）竣工驗收與接管驗收的聯系一般來說，竣工驗收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗收屬于前期物業(yè)管理的范疇。第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收一、竣工驗收與接管驗收（一）竣工驗收與接管驗收的含義是指建設工程項目竣工后，開發(fā)建設單位會同設計、施工單位、設備供應單位以及工程質量監(jiān)督部門等，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工質量、設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數據和憑證。（三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別，而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經營權；，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；，物業(yè)服務企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導作用。（2）主要工作內容①參與隱蔽工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議；②參與單項工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議；③參與分期驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議；④參與全部工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議。（二）物業(yè)管理早期介入的意義（1）方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；（2）方便日后檢修，縮短檢修時間；（3）易保證維修質量；（4）方便后期改建改造。該指標即直接反映經營單位的經營管理水平，也直接表明其管理服務質量，同時還體現了承租人的配合與支持狀況。四、衡量物業(yè)租賃經濟效果的指標（一）租賃房屋總量租賃房屋總量就是指投入出租經營的房屋數量，可以用面積指標或價值指標來反映。（二）房屋租賃不同類型糾紛的處理。至此，整個租賃工作宣告完成。在確定租金基數和調劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下：月租金額＝（租金基數＋調劑因素）計租面積＋附屬房單位租金計租面積＋設備租金三、物業(yè)租金的意義（一）調節(jié)房屋的供求關系（二）保證物業(yè)經營活動的正常進行（三）租金的調整是我國住房體制改革的重要內容第四節(jié) 物業(yè)租賃管理一、房屋租賃管理的一般程序（一）房屋租賃合同的登記備案制度根據建設部第43號發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。租金基數的核定主要有以下3種方法：等級標準可根據國家統(tǒng)一制定的有關標準，參考各地房屋的區(qū)域特點，結合起來劃分、計算實際等級。這部分費用是房屋出租經營中必須的物質消耗和勞動報酬支出，是房租的必要組成部分。、附屬物的增減等，也可變更合同。比如合同期滿或承租人違反合同轉租、利用房屋進行違法活動等。（四）房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃不允許私下進行交易，租賃合同訂立后，雙方當事人應向房產管理部門登記備案。不履行或不適當履行租賃合同條款，都將承擔經濟和法律責任。因此，在承租中，一定要注意原房屋設計要求和建筑形式，按照設計要求和房屋性能來使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結構，以免影響建筑安全和使用安全。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權利和義務，提高為承租人服務的質量。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經濟的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的定義及形式（一）物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃包括國有土地使用權和房屋租賃兩大類。3．部門職責：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務拓展部、咨詢部、銷售部、租務部、保潔、綠化部等。（四）代表和維護企業(yè)合法權益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。（五）環(huán)衛(wèi)和園林部門（六）公安局或派出所等部門四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。三、政府管理部門的關系（一）房地產行政主管部門1．組織物業(yè)服務企業(yè)參加考評和評比。（二）業(yè)主委員會的注冊業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。經20％以上的業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權，但不具有被選舉的資格。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯系（如租賃關系），非業(yè)主使用人的基本權利、義務就受到租賃合同的限制。資質等級升級應依次逐級上升，不得越級升級。（4）物業(yè)管理委托合同復印件。（5）建立了專項維修資金管理與使用制度。計算基數是：多層住宅80萬m2，高層住宅40萬m2，獨立式住宅（別墅）6萬m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬m2。計算基數是：多層住宅200萬m2，高層住宅100萬m2，獨立式住宅（別墅）15萬m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬m2。（3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應按規(guī)定到當地縣級以上人民政府房地產行政主管部門申辦物業(yè)服務企業(yè)《臨時資質證書》。二、物業(yè)管理人員必須具有專業(yè)知識和專業(yè)技能三、物業(yè)管理人員應具有較高的個人素質，樹立良好的個人形象，良好的心理素質第二章 物業(yè)管理機構能力要求：通過本章內容的學習，使學生們掌握物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主應具有的權利與義務；熟悉物業(yè)服務企業(yè)設立的程序；掌握物業(yè)服務企業(yè)資質等級的標準和條件；了解和掌握物業(yè)服務企業(yè)與各部門之間的關系；掌握業(yè)主委員會產生的條件及職權。這樣，一方面方便了業(yè)主和使用人，另一方面提高了綜合管理效益。文體娛樂：開設小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年活動室、青少年活動室等，以利于各類人員的健身娛樂活動。（1）本質不同（2）服務對象不同（3）效用性不同（4）價值實現方式不同（三）物業(yè)管理的特點第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內容一、物業(yè)的基本管理建筑管理：包含各類、各種用途的房屋以及物業(yè)保健檔案的設立。重點與難點：物業(yè)的特征；物業(yè)管理概念、原則；物業(yè)管理從業(yè)人員的素質要求及職業(yè)道德要求。其次，物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值、增值。對物業(yè)區(qū)域范圍內的綠化建設及保養(yǎng)，根據《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》（建城【1993】784號，）城市綠地率2000年以后應不少于25％，到2010年應不少于30％。第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用一、物業(yè)管理的基本原則（一）業(yè)主主導原則業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。（八）依法行事原則二、物業(yè)管理的作用、舒適、文明、和諧的工作和生產環(huán)境，促進物業(yè)的保值增值，完善城市功能，促進對外開放第四節(jié) 我國物業(yè)管理現狀與展望一、近期我國物業(yè)管理運行上的特點2003年9月1日，國務院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。物業(yè)服務企業(yè)申報經營資質審批程序大致如下：（1）申請單位應按有關規(guī)定到縣級以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門提出申請，提供所需的各項材料。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)經理崗位證書，80％以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)經理崗位證書，60％以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)經理崗位證書，50％以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（二）資質等級管理：（1）物業(yè)服務企業(yè)資質等級申報表。，每兩年核定一次。第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權利和義務（一）業(yè)主及其權利、義務房屋的所有權人為業(yè)主（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同（8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持股票權1/2以上通過。委員名額的分配，在根據業(yè)主占用物業(yè)的數量比較平均的情況下，可以以單位來決定，即以每一單位為產生委員的基礎。經1／3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)服務企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經營者有權依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經營者給予保護和支持。其主要職能包括：（一）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關法律、法規(guī)和政策。（九）促進國內、國際行業(yè)交流和合作。三、制定物業(yè)管理制度的原則合法性、實用性、規(guī)范性、市場性、協(xié)調性第三章 物業(yè)管理的招標與投標本章在招投標課程中詳細講授第四章 物業(yè)管理合同在物業(yè)法規(guī)課程中滲透第五章 物業(yè)租賃管理能力要求：通過本章內容的學習，讓學生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。（2）不定期租賃。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經營活動，或以房屋作為出資與他人合作經營。（四）保證租賃關系正?；脑瓌t租賃關系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關系到社會的安定團結。（三）明確雙方在租賃中的權利與義務由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。（三）房屋租賃合同必須采用書面形式租賃關系成立的標志是房屋租賃雙方訂立書面合同。四、房屋租賃合同的構成（一）當事人姓名或名稱及住所；（二）租賃物業(yè)的描述；（三）租賃物業(yè)的用途；（四）租賃期限；（五）租金及支付方式；（六）房屋的修繕責任；（七）轉租的規(guī)定；（八）變更和解除合同的條件；（九）違約責任；（十）當事人約定的其他條款。2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。第三節(jié) 物業(yè)租賃價格一、房屋租賃租金的構成（一）折舊費房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現，這就是折舊費。（八）房產稅租金中的房產稅計算要按照國家規(guī)定