【正文】 （1）服從大局，有明確的預(yù)見(jiàn)性（2）實(shí)事求是，有明確的目的性（3）明確具體，有可行的措施和步驟崗位工作計(jì)劃例文物業(yè)公司公共秩序維護(hù)部年第一季度工作計(jì)劃根據(jù)公司的要求，為了進(jìn)一步改善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的條件，為使用人提供安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，特制定如下工作計(jì)劃：一、任務(wù)與要求（一）搞好調(diào)研工作。我們真誠(chéng)期待您的光臨！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　物業(yè)服務(wù)公司　 　　　　　物業(yè)管理處　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　　月　　　日二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位工作計(jì)劃的擬寫(xiě)（一）計(jì)劃的概念計(jì)劃是指物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，為完成某項(xiàng)任務(wù)或采取某種行動(dòng)之前而事先擬訂目標(biāo)、要求及其相應(yīng)的方法、步驟、措施、時(shí)限等所形成的文字資料。物業(yè)管理通知例文入住通知書(shū)尊敬的先生（女士）：您好！歡迎您入住本小區(qū)，為了您能順利地辦理入住手續(xù)，現(xiàn)將辦理入住手續(xù)的有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明如下： ： 年 月 日至 年 月 日。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過(guò)司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。自然解聘是指物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后不再被續(xù)聘。其主要內(nèi)容包括：①裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；②裝飾裝修工程的實(shí)施期限；③允許施工的時(shí)間；④廢棄物的清運(yùn)與處置；⑤房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；⑥禁止行為和注意事項(xiàng)；⑦管理服務(wù)費(fèi)用；⑧違約責(zé)任及其他需約定的事項(xiàng)。，適當(dāng)延長(zhǎng)服務(wù)時(shí)間，方便業(yè)主入住。二、入住前業(yè)務(wù)工作準(zhǔn)備（一）根據(jù)政府《房屋面積測(cè)繪結(jié)算表》編制、統(tǒng)計(jì)每位客戶(hù)應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他代收代繳費(fèi)用表；（二）按規(guī)定建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)；（三）完成相關(guān)文件如入伙工作方案、收樓須知、房屋驗(yàn)收單、業(yè)主臨時(shí)公約、住戶(hù)手冊(cè)、裝修責(zé)任書(shū)、安全防火責(zé)任書(shū)、住戶(hù)登記表等的編寫(xiě)、印制、裝訂工作；（四）各類(lèi)文件資料分類(lèi)袋裝，連同準(zhǔn)備交接的配套物品如鑰匙、IC卡等按戶(hù)袋裝；（五）再次檢查公共區(qū)域及設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況；（六）再次檢查客戶(hù)的房屋內(nèi)部保潔情況；（七）有計(jì)劃地組織各級(jí)人員進(jìn)行入住業(yè)務(wù)培訓(xùn)；（八）入住現(xiàn)場(chǎng)物資配備及場(chǎng)景布置（辦公物品、綠色植物的擺放；接待人員的位置；入口、出口及行走路線(xiàn)等），確定應(yīng)急機(jī)制。（五）物業(yè)接管移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)擬接管的物業(yè)按規(guī)范驗(yàn)收之后，即可依照《前期物業(yè)管理合同》或《物業(yè)委托服務(wù)合同》與發(fā)展商（建設(shè)單位）進(jìn)行物業(yè)的接管移交。（17）信報(bào)箱：安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。（8）樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌：安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。（17）其他配套設(shè)施要求齊全、完好、型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。（9）有線(xiàn)電視已開(kāi)通，收視良好。（三）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)新建房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)： （1）主體結(jié)構(gòu)①外墻不得滲水；②屋面排水暢通，無(wú)積水，不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴(yán)密不滲漏。（4）各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。（3）建筑執(zhí)照。（三）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的聯(lián)系一般來(lái)說(shuō)，竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗(yàn)收屬于前期物業(yè)管理的范疇。第二節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收一、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收（一）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的含義是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。（三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)；，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象；，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導(dǎo)作用。（2）主要工作內(nèi)容①參與隱蔽工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；②參與單項(xiàng)工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；③參與分期驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；④參與全部工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議。（二）物業(yè)管理早期介入的意義（1）方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定；（2）方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間；（3）易保證維修質(zhì)量；（4）方便后期改建改造。該指標(biāo)即直接反映經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)營(yíng)管理水平，也直接表明其管理服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)還體現(xiàn)了承租人的配合與支持狀況。四、衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)（一）租賃房屋總量租賃房屋總量就是指投入出租經(jīng)營(yíng)的房屋數(shù)量，可以用面積指標(biāo)或價(jià)值指標(biāo)來(lái)反映。（二）房屋租賃不同類(lèi)型糾紛的處理。至此，整個(gè)租賃工作宣告完成。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計(jì)算月租金額了，計(jì)算方法一般如下：月租金額＝（租金基數(shù)＋調(diào)劑因素）計(jì)租面積＋附屬房單位租金計(jì)租面積＋設(shè)備租金三、物業(yè)租金的意義（一）調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系（二）保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行（三）租金的調(diào)整是我國(guó)住房體制改革的重要內(nèi)容第四節(jié) 物業(yè)租賃管理一、房屋租賃管理的一般程序（一）房屋租賃合同的登記備案制度根據(jù)建設(shè)部第43號(hào)發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。租金基數(shù)的核定主要有以下3種方法：等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，參考各地房屋的區(qū)域特點(diǎn)，結(jié)合起來(lái)劃分、計(jì)算實(shí)際等級(jí)。這部分費(fèi)用是房屋出租經(jīng)營(yíng)中必須的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)報(bào)酬支出，是房租的必要組成部分。、附屬物的增減等，也可變更合同。比如合同期滿(mǎn)或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)等。（四）房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃不允許私下進(jìn)行交易，租賃合同訂立后，雙方當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。不履行或不適當(dāng)履行租賃合同條款，都將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計(jì)要求和建筑形式，按照設(shè)計(jì)要求和房屋性能來(lái)使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。具體說(shuō)就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。其中住宅租賃最為常見(jiàn)，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多，并已形成專(zhuān)業(yè)化管理。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的定義及形式（一）物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃包括國(guó)有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類(lèi)。3．部門(mén)職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢(xún)部、銷(xiāo)售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。（四）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。（五）環(huán)衛(wèi)和園林部門(mén)（六）公安局或派出所等部門(mén)四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。三、政府管理部門(mén)的關(guān)系（一）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)1．組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比。（二）業(yè)主委員會(huì)的注冊(cè)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。資質(zhì)等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)升級(jí)。（4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。（5）建立了專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理與使用制度。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅80萬(wàn)m2，高層住宅40萬(wàn)m2，獨(dú)立式住宅（別墅）6萬(wàn)m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅200萬(wàn)m2，高層住宅100萬(wàn)m2，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。（3）在取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)《臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)》。二、物業(yè)管理人員必須具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能三、物業(yè)管理人員應(yīng)具有較高的個(gè)人素質(zhì)，樹(shù)立良好的個(gè)人形象，良好的心理素質(zhì)第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)能力要求：通過(guò)本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，使學(xué)生們掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主應(yīng)具有的權(quán)利與義務(wù)；熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)和條件；了解和掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各部門(mén)之間的關(guān)系；掌握業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的條件及職權(quán)。這樣，一方面方便了業(yè)主和使用人，另一方面提高了綜合管理效益。文體娛樂(lè)：開(kāi)設(shè)小型健身房、俱樂(lè)部、閱覽室、展覽室、老年活動(dòng)室、青少年活動(dòng)室等，以利于各類(lèi)人員的健身娛樂(lè)活動(dòng)。（1）本質(zhì)不同（2）服務(wù)對(duì)象不同（3）效用性不同（4）價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式不同（三）物業(yè)管理的特點(diǎn)第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容一、物業(yè)的基本管理建筑管理：包含各類(lèi)、各種用途的房屋以及物業(yè)保健檔案的設(shè)立。重點(diǎn)與難點(diǎn)：物業(yè)的特征；物業(yè)管理概念、原則；物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。其次，物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值、增值。對(duì)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng)，根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》（建城【1993】784號(hào)，）城市綠地率2000年以后應(yīng)不少于25％，到2010年應(yīng)不少于30％。第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用一、物業(yè)管理的基本原則（一）業(yè)主主導(dǎo)原則業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。（八）依法行事原則二、物業(yè)管理的作用、舒適、文明、和諧的工作和生產(chǎn)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的保值增值，完善城市功能，促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放第四節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀與展望一、近期我國(guó)物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批程序大致如下：（1）申請(qǐng)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣級(jí)以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，提供所需的各項(xiàng)材料。（2）具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，80％以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。（2）具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，60％以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。（2）具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，50％以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。（二）資質(zhì)等級(jí)管理：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。第二?jié) 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持股票權(quán)1/2以上通過(guò)。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來(lái)決定，即以每一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。工商行政主管部門(mén)，每年度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審，對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者有權(quán)依法進(jìn)行批評(píng)、教育、處罰，直至吊銷(xiāo)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)和支持。其主要職能包括：（一）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。（九）促進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際行業(yè)交流和合作。三、制定物業(yè)管理制度的原則合法性、實(shí)用性、規(guī)范性、市場(chǎng)性、協(xié)調(diào)性第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授第四章 物業(yè)管理合同在物業(yè)法規(guī)課程中滲透第五章 物業(yè)租賃管理能力要求：通過(guò)本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營(yíng)租能力，努力提高物業(yè)的出租率。（2）不定期租賃。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營(yíng)。（四）保證租賃關(guān)系正常化的原則租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的利益，也關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。（三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù)由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達(dá)成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來(lái)才告成立。（三）房屋租賃合同必須采用書(shū)面形式租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書(shū)面合同。四、房屋租賃合同的構(gòu)成（一）當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住所；（二）租賃物業(yè)的描述；（三）租賃物業(yè)的用途；（四）租賃期限；（五）租金及支付方式；（六）房屋的修繕責(zé)任；（七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定；（八）變更和解除合同的條件；（九）違約責(zé)任；（十）當(dāng)事人約定的其他條款。2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛(ài)護(hù)所承租房屋。第三節(jié) 物業(yè)租賃價(jià)格一、房屋租賃租金的構(gòu)成（一）折舊費(fèi)房屋在長(zhǎng)期使用的過(guò)程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價(jià)值會(huì)逐漸減少，這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，這就是折舊費(fèi)。（八）房產(chǎn)稅租金中的房產(chǎn)稅計(jì)算要按照國(guó)家規(guī)定