【正文】 這種心理效益對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也就非常重要了。運(yùn)用這個(gè)理念的關(guān)鍵是要建立一支懂得資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍，并采用恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)策略實(shí)施相關(guān)的服務(wù)。還有的同學(xué)提出是不是管理理念越先進(jìn)越好？請(qǐng)李先生就如何理解居住物業(yè)管理的理念與大家分享一下自己的心得如何？ 李健輝先生：好的，現(xiàn)代管理非常強(qiáng)調(diào)理念的先進(jìn)性和適用性，先進(jìn)性表明了管理的科學(xué)性和本身的功能作用，而適用性則表明再先進(jìn)的管理理念也要結(jié)合管理實(shí)際即管理的具體環(huán)境。第四居住物業(yè)管理服務(wù)要規(guī)范化、人性化，讓業(yè)主感受到你的高質(zhì)量服務(wù)的客觀存在。對(duì)少數(shù)收入高、要求高的業(yè)主提出的特約服務(wù)要求也要在不違反規(guī)定的前提下盡可能的予以關(guān)注和滿足。所謂的“唯一性”是指物業(yè)管理采用“一個(gè)物業(yè)小區(qū)，一個(gè)物業(yè)公司”的壟斷管理服務(wù)體制。居住物業(yè)主要類型包括普通商品住房、花園洋房、商住房、公寓、別墅等。目前管理物業(yè)小區(qū)的物業(yè)公司、業(yè)主及其他主體之間的矛盾和糾紛有上升的趨勢(shì)。特別是認(rèn)識(shí)了物業(yè)分類管理的規(guī)律，還進(jìn)一步弄清了教材中的一些疑難問(wèn)題和課后的案例分析，對(duì)同學(xué)們的學(xué)習(xí)考試有幫助，對(duì)提高同學(xué)們的理論水平及實(shí)際工作能力也有幫助！好本次訪談就進(jìn)行到這里，同學(xué)們?cè)僖?jiàn)！ 案例2：居住物業(yè)管理應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題 主持人：大家好！下面我們討論的主題是有關(guān)居住物業(yè)管理理論和實(shí)踐方面的熱點(diǎn)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題一般是理論分析問(wèn)題，就是要結(jié)合案例進(jìn)一步分析某個(gè)問(wèn)題的理論依據(jù)；第三個(gè)問(wèn)題一般是根據(jù)所學(xué)知識(shí)結(jié)合案例進(jìn)行實(shí)際應(yīng)用的問(wèn)題。專業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)政府來(lái)說(shuō)意味著必然做好政策引導(dǎo)工作，在宏觀上調(diào)控好物業(yè)分類管理市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏和進(jìn)程，而不能阻礙分類管理的發(fā)展；專業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著必然適應(yīng)這一趨勢(shì)才能生存和發(fā)展。這個(gè)案例提出了三個(gè)討論問(wèn)題，供大家討論分析。物業(yè)管理主體的多樣性主要體現(xiàn)在物業(yè)管理主體的專業(yè)門(mén)類和不同性質(zhì)物業(yè)管理主體上。 ⊙第四是指導(dǎo)物業(yè)公司建立科學(xué)的治理結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商是不愿意搞物業(yè)管理的，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理不同，前者是生產(chǎn)領(lǐng)域，后者是經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域，聘請(qǐng)的專業(yè)物業(yè)管理公司，這樣比自行管理費(fèi)用更少。五是抓住工業(yè)企業(yè)改組整合的機(jī)會(huì)，進(jìn)入工業(yè)物業(yè)管理領(lǐng)域。因此將第二層面分類管理活動(dòng)納入物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范圍，而不納入物業(yè)分類管理范圍是科學(xué)合理的。 主持人：現(xiàn)實(shí)中物業(yè)分類管理又是從什么層面上講？ 黃教授：我們所講的物業(yè)分類管理是從狹義上理解的，主要是從第一個(gè)層面上講的，它是從物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)管理單位（如管理中心或管理處），整體管理某類物業(yè)類型時(shí)，需要以獨(dú)立的個(gè)別化管理方案進(jìn)行管理，從而在整體上系統(tǒng)地區(qū)別其他物業(yè)管理區(qū)域的管理活動(dòng)。 主持人：不同的物業(yè)在管理上有沒(méi)有相通的地方？ 黃教授：物業(yè)公司在不同類型物業(yè)區(qū)域提供的服務(wù)有很多相通的地方，如一般性公司服務(wù)項(xiàng)目：裝修管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保安、消防、車輛管理、清潔衛(wèi)生管理等公共管理服務(wù)項(xiàng)目，雖然不同物業(yè)有一些特點(diǎn)，但基本的方式方法是相通的，也就是說(shuō)分類管理是以公共管理服務(wù)為基礎(chǔ)的，同時(shí)考慮到不同物業(yè)類型的特點(diǎn)及不同物業(yè)區(qū)域的集體需求的差異性，而開(kāi)展的針對(duì)性的物業(yè)管理服務(wù)。由于不同的物業(yè)類型其特點(diǎn)和管理的標(biāo)準(zhǔn)要求不同，因而針對(duì)不同物業(yè)設(shè)計(jì)的管理方案也就各有不同，這就產(chǎn)生了分類細(xì)化物業(yè)管理的要求。由于物業(yè)即不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)很廣泛的概念，人們的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活的足跡所到的地方都以物業(yè)的存在為前提，沒(méi)有物業(yè)人們的活動(dòng)寸步難行！不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)普遍存在，正如主持人指出的商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、旅店、廣場(chǎng)等物業(yè)都是與人們的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。就各章出現(xiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題和案例分析題及大家關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)析。形成性考核的內(nèi)容是：（1）前期服務(wù)實(shí)習(xí)，即物業(yè)接管驗(yàn)收與收樓實(shí)務(wù)；（2）綜合服務(wù)實(shí)習(xí)，包括房屋裝修與維修管理、設(shè)備管理實(shí)操、智能化設(shè)施維護(hù)與管理、安全管理實(shí)務(wù)、綠化管理、清潔衛(wèi)生管理等。確保營(yíng)銷成功。既可以提高公寓的影響，又可以降低空置率?！盃I(yíng)銷經(jīng)理”，講的是公寓物業(yè)管理中的營(yíng)銷問(wèn)題。當(dāng)然個(gè)人認(rèn)為還要做好多工作，如分類管理觀念更新、分類管理向其他物業(yè)領(lǐng)域推進(jìn)、分類市場(chǎng)開(kāi)拓等都有空間。然后從案例材料中歸納反映事情的現(xiàn)象、原因、措施或方法等方面的要點(diǎn)，把握其中的規(guī)律。必須全部完成。 3．物業(yè)檔案資料的整理。 第十五章 物業(yè)管理處收費(fèi)管理實(shí)務(wù) 1．物業(yè)管理處成本分析和控制。 2．綠化的日常養(yǎng)護(hù)和管理。 。 第十一章 智能化設(shè)施維護(hù)與管理 1．智能化物業(yè)的基本知識(shí)。 第十章 設(shè)備管理實(shí)操 1. 設(shè)備基礎(chǔ)資料管理。 4．社區(qū)文化活動(dòng)的策劃與實(shí)施。 2．接管驗(yàn)收各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 考核組織 在實(shí)習(xí)過(guò)程中要做到： 早準(zhǔn)備； 重落實(shí)； 勤檢查； 及時(shí)解決問(wèn)題。 （2）采用分散式實(shí)習(xí)方式，由學(xué)生自主選擇實(shí)習(xí)場(chǎng)所。總共至少做四次實(shí)習(xí)。 一定要把能力培養(yǎng)擺到綜合實(shí)訓(xùn)中的重要位置。 （4）使學(xué)生看到自己的不足，產(chǎn)生危機(jī)感，從而重視學(xué)業(yè)。 2．物業(yè)管理實(shí)習(xí)的任務(wù)。 三、物業(yè)管理實(shí)習(xí)的地位和作用 1．物業(yè)管理實(shí)習(xí)的地位。 （5）機(jī)關(guān)原有公有住房經(jīng)出售后產(chǎn)權(quán)已歸個(gè)人所有，其物業(yè)管理應(yīng)逐步向住宅小區(qū)物業(yè)管理靠攏，對(duì)新建成的成片小區(qū)直接按物業(yè)管理模式運(yùn)轉(zhuǎn)。 （4）預(yù)防事故的發(fā)生。 (5)租賃期長(zhǎng)。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目 從功能與特點(diǎn)來(lái)看，會(huì)所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目可分為三類： 康體項(xiàng)目 休閑項(xiàng)目 娛樂(lè)項(xiàng)目 會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)有許多種模式，就其經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，目前流行的主要是會(huì)員制。 。 三、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理 商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的特點(diǎn) （1）建筑結(jié)構(gòu)新穎、別致。 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求 (1)消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作 (2)電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證 (3)日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境 (4)做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備 寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)分析 ①地區(qū)分析 ②吸收能力分析 ③區(qū)位分析 寫(xiě)字樓物業(yè)預(yù)算分析 ①寫(xiě)字樓物業(yè)可租面積的確定 。 （2）商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。 居住物業(yè)管理的特性 （1）唯一性 （2）綜合性 （3）專業(yè)性 （4）經(jīng)營(yíng)性與中介性 （5）服務(wù)性 四、居住物業(yè)管理理念 “寓于經(jīng)營(yíng)于管理之中、寓管理于服務(wù)之中、寓于服務(wù)于經(jīng)營(yíng)之中”的理念 “業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念 “專業(yè)管理”與“自我管理”相結(jié)合的理念 “使物業(yè)保值增值”的理念 “以人為本、滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需要”的服務(wù)理念 “人人平等”的理念 五、居住物業(yè)管理的目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo) 社會(huì)效益的目標(biāo) 環(huán)境效益的目標(biāo) 心理效益的目標(biāo) 六、居住物業(yè)管理的基本內(nèi)容 房屋管理 違章建筑的管理 環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理 綠化管理 公共秩序維護(hù)與治安管理 公用市政設(shè)施的維護(hù)管理 車輛交通管理 消防管理 物業(yè)租賃管理 收費(fèi)管理 1提供各種服務(wù) 12．居住關(guān)系的管理 七、居住物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 居住區(qū)內(nèi)開(kāi)展的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)，是以居民的需求為導(dǎo)向，以區(qū)內(nèi)公用配套服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)，可謂“巧婦難為無(wú)米之炊”。 主要有： 物業(yè)管理主體的多樣性 物業(yè)分類管理對(duì)象的特定性 物業(yè)分類管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)性 物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的雙重性 物業(yè)分類管理手段的先進(jìn)性 的動(dòng)因 （1）社會(huì)分工是物業(yè)分類管理的前提條件 （2）專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動(dòng)因 （3）市場(chǎng)需要是物業(yè)分類管理的客觀條件 （4）科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ) （5）專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是分類管理的宏觀保障 （6）現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動(dòng)分類管理 二、實(shí)行物業(yè)分類管理的必然性 物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面越來(lái)越寬 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要 不同物業(yè)的不同特點(diǎn)，管理的側(cè)重點(diǎn)不同 三、現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向 物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化 物業(yè)管理專業(yè)化與專門(mén)化 物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化 管理的社會(huì)化 四、物業(yè)分類管理的意義 有利于政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展 有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物管市場(chǎng)，開(kāi)拓業(yè)務(wù)空間 有利于促進(jìn)物管企業(yè)科學(xué)分工，促進(jìn)物管服務(wù)的專門(mén)化和社會(huì)化 五、物業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)及方法 國(guó)內(nèi)外主要分類方法 如前所述，物業(yè)分類是一個(gè)困難的事，在國(guó)內(nèi)外有不同的分類方法。 例如：清潔管理的制度建設(shè)方案 （參考答案要點(diǎn)：） 1．明確責(zé)任 處理日常垃圾專人負(fù)責(zé)、日產(chǎn)日清，定點(diǎn)傾倒、分類傾倒，定時(shí)收集、定時(shí)清運(yùn)，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責(zé)等。 營(yíng)銷環(huán)境分析：承租者需求、租賃者信譽(yù)、公寓物業(yè)基本情況、交通、生活便利性等。經(jīng)理告訴瓊，他們想提高公寓的影響，降低空置率。 然后從案例材料中歸納反映事情的現(xiàn)象、原因、等方面的要點(diǎn)把握其中的規(guī)律。物業(yè)分類管理因此而獲得了行業(yè)發(fā)展的政策空間。 （3）多項(xiàng)選擇題5個(gè)，每小題3分，共15分。 n 考試題目要全面，符合教學(xué)大綱要求，同時(shí)要做到體現(xiàn)重點(diǎn)，題量適度，難度適中，題量和難度的梯度應(yīng)按教學(xué)要求的不同層次安排。 《物業(yè)管理實(shí)Ⅱ》的學(xué)習(xí)方法 n 分析教材框架，弄清邏輯結(jié)構(gòu)； n 掌握知識(shí)要點(diǎn)，弄懂重點(diǎn)難點(diǎn)； n 重視實(shí)踐環(huán)節(jié)，多行案例分析； n 聯(lián)系工作實(shí)際，實(shí)操實(shí)習(xí)實(shí)踐； n 開(kāi)放學(xué)習(xí)方法，注意媒體資源。 n 上網(wǎng)學(xué)習(xí)是最起碼的要求 n 各種教學(xué)資源靈活運(yùn)用 n 文字教材 n 直播課堂 n VCD n IP課件 n 學(xué)會(huì)通過(guò)電話、電子郵件、網(wǎng)上討論、直播課堂、VBI、信函等與責(zé)任教師進(jìn)行聯(lián)系尋求學(xué)習(xí)支持。 n 學(xué)習(xí)本課程應(yīng)具備管理學(xué)基礎(chǔ)理論知識(shí)， n 同時(shí)作為物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)和主干課程又是物業(yè)管理專業(yè)是其它專業(yè)課種的基礎(chǔ)。物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）網(wǎng)上教學(xué)活動(dòng)文本（）黃安心：今晚是物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）網(wǎng)上教學(xué)活動(dòng)時(shí)間，歡迎惠顧！ 陳焱：怎樣才能學(xué)好這門(mén)科?西固科文 黃安心：學(xué)好教材，理論聯(lián)系實(shí)際，搞好實(shí)訓(xùn)，按老師指導(dǎo)的重點(diǎn)進(jìn)行復(fù)習(xí)， 楊瑋莉：怎么安排學(xué)習(xí)，才能學(xué)到位呢？ 黃安心：，也可以在網(wǎng)上聽(tīng)課，作業(yè)要做，復(fù)習(xí)資料資料要看。 n 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)Ⅰ》是《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》（Ⅰ）（Ⅱ）課程的基礎(chǔ)理論部分。 n 成立自主學(xué)習(xí)小組，開(kāi)展自主學(xué)習(xí)活動(dòng)。 三、考核說(shuō)明 n 作業(yè) n 實(shí)習(xí) n 分散自主學(xué)習(xí)情況 作業(yè) n 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)Ⅱ》配有4次形成性考核作業(yè)。不出難題、怪題。 （4）問(wèn)答題4個(gè)，每小題5分，共20分； （5）應(yīng)用題2個(gè)，每個(gè)15分，共30分。只有物業(yè)細(xì)分化管理上的成功，才能使物業(yè)管理行業(yè)有其作為行業(yè)的真正的地位。 最后是對(duì)案例所反映的問(wèn)題的性質(zhì)、特征或特點(diǎn)、可能的發(fā)展趨勢(shì)等作出自己的評(píng)價(jià)。 問(wèn)題： 瓊應(yīng)使用哪些類型的媒體達(dá)到管理者的兩個(gè)目標(biāo)？ 寫(xiě)一個(gè)簡(jiǎn)要的營(yíng)銷提綱，使瓊提高公寓的影響和知名度。 營(yíng)銷進(jìn)程的規(guī)劃：詳細(xì)寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、目標(biāo)、任務(wù)、工作內(nèi)容及進(jìn)度、措施與方法、注意事項(xiàng)等 營(yíng)銷預(yù)算：經(jīng)費(fèi)來(lái)源及支出用途項(xiàng)目與數(shù)額。 2．規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)區(qū)域環(huán)境保潔的通用標(biāo)準(zhǔn)是“五無(wú)”，即無(wú)裸露垃圾，無(wú)垃圾死角，無(wú)明顯積塵積垢，無(wú)蚊蠅蟲(chóng)孳生地，無(wú)“臟亂差”頑疾。 、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。在硬件設(shè)施齊備的前提下，一般的配套服務(wù)類型有： 日常生活類 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 金融類 經(jīng)營(yíng)中介服務(wù) 八、居住物業(yè)的管理的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及要求 第三章 商務(wù)物業(yè)管理 一、商務(wù)物業(yè)管理概述 二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理 三、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理 四、會(huì)所物業(yè)管理 一、商務(wù)物業(yè)管理概述 商務(wù)物業(yè) 是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè)，如寫(xiě)字樓、商業(yè)場(chǎng)所、會(huì)所等，是對(duì)其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。 （3）商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。 。 （2）設(shè)施齊全。 商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題 ①加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。 會(huì)員制是指由會(huì)所組織的一個(gè)團(tuán)體，對(duì)新加入者有選擇權(quán)，成員必須交納會(huì)費(fèi)，該團(tuán)體必須向其成員提供娛樂(lè)、健身、社交等永久性的設(shè)施。 二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理 引致需求 n 對(duì)工業(yè)物業(yè)的需求在很大程度上受市場(chǎng)對(duì)工業(yè)產(chǎn)品的需求的決定，工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過(guò)來(lái)，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是引致需求。 四、物流配送中心管理 、發(fā)展 物流配送中心物業(yè)管理的完善與發(fā)展 積極創(chuàng)建適應(yīng)配送中心物業(yè)管理發(fā)展的政策環(huán)境 充分利用現(xiàn)有資源，通過(guò)技術(shù)改造發(fā)展現(xiàn)代物流配送中心 積極轉(zhuǎn)變物流配送中心物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制 重視配送先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用 重視物流配送專門(mén)人才的培養(yǎng) 物流配送中心物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì) 是實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目的： 信息管理網(wǎng)絡(luò)化： 商品分揀自動(dòng)化： 商品儲(chǔ)存立體化： 商品配送共同化： 第五章 特種物業(yè)管理 一、特種物業(yè)管理概述 二、政府物業(yè)管理 三、酒店物業(yè)管理 四、服務(wù)性公寓物業(yè)管理 五、會(huì)議展覽物業(yè)管理 六、文衛(wèi)體物業(yè)管理 一、特種物業(yè)管理概述 1．特種物業(yè)的含義 2．特種物業(yè)的類別 3．特種物業(yè)管理的特點(diǎn) 特種物業(yè)的含義 特種物業(yè)是指除住宅小區(qū)物業(yè)、公共商業(yè)樓宇物業(yè)、高層辦公樓宇物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以外，有必要運(yùn)用物業(yè)管理的方法實(shí)施管理的物業(yè)。 三、酒店物業(yè)管理 1．酒店的含義及酒店業(yè)的特點(diǎn) 2．酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的模式 酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的模式 業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)管理 租賃經(jīng)營(yíng)管理 委托經(jīng)營(yíng)管理 聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng) 四、服務(wù)性公寓物業(yè)管理 1．服務(wù)性公寓的含義及特點(diǎn) 2．服務(wù)性公寓管理的內(nèi)容 3．服務(wù)性公寓服務(wù)要求 服務(wù)性公寓物業(yè)的特點(diǎn)：