【正文】 工程部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報(bào)修的客戶、生活人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。G、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進(jìn)行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。D、每月檢查清理地下室集水井。 日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報(bào)修2個途徑匯集而來。E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。房屋的日常養(yǎng)護(hù)有兩個方面：一是各生活室臨時發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。（6）每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運(yùn)行狀況。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（3）定期對化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通，防止阻塞。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。（三）對存在問題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé)，力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。⑹ 建立消防檔案，填寫公安機(jī)關(guān)各種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。⑶ 堅(jiān)持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。 所有保安人員都必須通過嚴(yán)格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用（骨干隊(duì)伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。實(shí)現(xiàn)“群防群治”的目的 視“安全”為“命脈”，結(jié)合海上名門的實(shí)際情況，切實(shí)把“人防”、“物防”與“技防”有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)絡(luò)溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好海上名門內(nèi)的各項(xiàng)安全防范工作。每月定期清理、檢查雨水井、污水井，發(fā)現(xiàn)不通，及時處理。建立嚴(yán)格的抽檢制度，獎罰分明。入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合，采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。對不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，并將實(shí)施結(jié)果直接向業(yè)主公布。投訴處理率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%承諾指標(biāo)＞98%測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)100%＞98%保證措施實(shí)行24小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。（四）火災(zāi)年發(fā)生率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＜%承諾指標(biāo)＜%測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜%保證措施實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每半年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。提倡“全員保潔，人過地凈”?！?維修服務(wù)回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施維修實(shí)行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。工程技術(shù)管理海上名門建設(shè)竣工資料：報(bào)建資料、海上名門紅線圖、規(guī)劃圖、總平面竣工圖、建筑物竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、煤氣等）、構(gòu)筑物竣工圖、公共設(shè)施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖（水、電、電話、煤氣、消防、有線電視、智能化系統(tǒng)配線、排雨排污等）、綠化工程竣工圖等海上名門改造變更資料：各類改造竣工圖、裝修及驗(yàn)收資料（裝修申請表、責(zé)任書、裝修圖、施工隊(duì)資料、驗(yàn)收資料等）、海上名門改造計(jì)劃房屋及公共設(shè)施維修（維護(hù)）：房屋重大維修資料、公共設(shè)施重大維修資料、日常維修資料（申請記錄、回訪記錄、維修派工單等）、大修改造計(jì)劃、故障事故報(bào)告、公共設(shè)施巡檢記錄等設(shè)備資料：設(shè)備管理（維修保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)備臺帳及更新記錄、工程驗(yàn)收資料等）、設(shè)備技術(shù)（設(shè)備使用說明書、圖紙）、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)資料（通訊、水電、智能化系統(tǒng)、消防等）科技圖書及資料：各類技術(shù)手冊、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、 產(chǎn)品樣本和資料、其他技術(shù)信息和資料等經(jīng)營財(cái)務(wù)經(jīng)營管理資料：房產(chǎn)面積資料、經(jīng)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合同管理資料：物業(yè)委托管理合同、購房合同、垃圾清運(yùn)合同、消殺合同、采購合同、工程維修合同及其他經(jīng)營合同，合同更改、評審記錄財(cái)務(wù)管理：各類會計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等人事勞資人事：員工花名冊、資質(zhì)證明資料、員工體檢表、考核表、工傷保險資料、各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表等勞資：員工工資、考勤、各類休假、獎金發(fā)放記錄、各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表等培訓(xùn)：培訓(xùn)計(jì)劃、員工培訓(xùn)記錄、培訓(xùn)考核記錄等規(guī)章制度及往來文件 管理及運(yùn)作規(guī)章制度 政府、主管部門頒發(fā)的法律法規(guī)文件 物業(yè)管理公司文件 其他外來文件 本管理處發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文質(zhì)量管理文件質(zhì)量體系文件：質(zhì)量手冊、運(yùn)作程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書質(zhì)量管理資料及記錄：內(nèi)部質(zhì)量審核資料、管理評審資料、糾正和預(yù)防措施報(bào)告、其他記錄及資料檔案管理資料檔案銷毀報(bào)告及清單 檔案接管、移交記錄其他第八節(jié) 各類經(jīng)營管理服務(wù)指標(biāo)的承諾一、管理經(jīng)營指標(biāo)承諾及擬采取的措施（一）管理服務(wù)費(fèi)收取率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)測定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額100%＞98%保證措施加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費(fèi)意識。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說明書，規(guī)定應(yīng)按部門分類，以內(nèi)容分類，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，分柜保存。對于海上名門的工程技術(shù)、小區(qū)管理、經(jīng)營財(cái)務(wù)、人事管理、規(guī)章制度及往來文件、質(zhì)量管理文件檔案資料及其他檔案，進(jìn)行分類編號、科學(xué)建檔，具體內(nèi)容見附表。年計(jì)，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費(fèi)用綜合測算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費(fèi)用?。?）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人（三）海上名門前期開辦物資（見附表二）。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評價，并歸檔管理。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。做好登記造冊，完善交接簽收認(rèn)可工作，分清責(zé)任，對于各類設(shè)備設(shè)施，結(jié)合設(shè)備檔案，認(rèn)真核對，辦好接收手續(xù)。通過加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。在崗位設(shè)置上，充分考慮到海上名門規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足海上名門的實(shí)際需求，降低管理成本。海上名門的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對東苑半島等管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，對小區(qū)綠化進(jìn)行改造，并精心管理，精心修造，把海上名門塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的高檔社區(qū)。二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。具有珍惜機(jī)會、全情投入的激情。數(shù)年來，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、精湛的智能化管理技術(shù)，贏得了上海市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和關(guān)注。%。從作息時間到工作實(shí)績，從保潔、保安、維修工到收費(fèi)員，做到任務(wù)明確，獎懲分明。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶服務(wù)，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)，凝聚了物業(yè)人多年的心血，吸收了南通市同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，管理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到南通市先進(jìn)水平，是我們對事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。物業(yè)接管海上名門以后，首先將對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，具體方案是；對社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場所、場地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點(diǎn)清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個干凈整潔的環(huán)境。加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能力。管理的指導(dǎo)思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。三、激勵機(jī)制（一）激勵機(jī)制示意圖激勵機(jī)制獎懲體系報(bào)酬體系溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系（二）激勵機(jī)制說明公司激勵機(jī)制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報(bào)酬及獎懲體系。 第二部分 工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃。（2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《新員工公共培訓(xùn)科目》。限于篇幅，我們僅將海上名門管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度海上名門精神文明建設(shè)公約海上名門樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定海上名門裝修管理規(guī)定海上名門裝修管理公約海上名門裝修人員管理規(guī)定海上名門物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定海上名門治安管理規(guī)定海上名門清潔衛(wèi)生管理規(guī)定海上名門園林綠化管理規(guī)定海上名門消防管理規(guī)定1海上名門交通車輛、停車場管理規(guī)定1海上名門環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定1海上名門供水、供電、供氣管理規(guī)定1海上名門臨時用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)描述保安隊(duì)長崗位職責(zé)描述管理員崗位職責(zé)描述保安員崗位職責(zé)描述車管員崗位職責(zé)描述清潔員崗位職責(zé)描述維修工崗位職責(zé)描述綠化工崗位職責(zé)描述炊事員崗位職責(zé)描述三、內(nèi)部行政管理制度員工守則員工培訓(xùn)制度員工錄用制度勞動合同管理規(guī)定請銷假制度崗位考勤制度工作制度員工考核制度獎懲制度辦公用品管理制度1員工宿舍管理規(guī)定1員工食堂管理規(guī)定1管理處回訪制度1接待來訪投訴工作制度1檔案管理制度1電腦管理制度1安全操作制度1防火安全檢查制度四、工作流程海上名門管理處整體運(yùn)作流程社區(qū)文化活動實(shí)施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗(yàn)收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制服務(wù)物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程1治安事件處理工作流程1環(huán)境管理工作流程1消防應(yīng)急處理流程1培訓(xùn)工作流程五、員工工作崗位考核及獎懲獎勵辦法公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報(bào)價書及經(jīng)費(fèi)收支測算一、投 標(biāo) 報(bào) 價 書項(xiàng)目名稱海上名門物業(yè)所在地海門市物業(yè)總建筑面積物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小高層物業(yè)管理費(fèi)：多層物業(yè)管理費(fèi)：別墅物業(yè)管理費(fèi)：商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：會所年物業(yè)管理費(fèi)：80萬元/年前期開辦費(fèi)： 開辦費(fèi)總額602302元二、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則“以收定支”原則海上名門在制訂物業(yè)管理收費(fèi)時考慮到業(yè)主的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均照南通市的收費(fèi)指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計(jì)劃使用，合理開支。月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機(jī)電設(shè)備技術(shù)人員工資技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均4000元/人在原來檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)實(shí)施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保存、查找和利用。三、檔案的運(yùn)用員工因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。（六）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%承諾指標(biāo)＞95%測定依據(jù)滿意戶數(shù)/入住總戶數(shù)100%＞95%保證措施實(shí)行開放管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。（八）道路、車場完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)道路、車場完好面積/道路、車場總面積100%≥98%保 證措 施制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期巡視和維護(hù)。對業(yè)主反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違章總戶數(shù)100%=100%保 證措 施有章必循，有法必依。實(shí)行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合海上名門的保安管理模式。根據(jù)海上名門的特點(diǎn)，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好海上名門的安全防范管理工作：⑴ 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天二十四小時對海上名門各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入海上名門，預(yù)防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕海上名門內(nèi)的一切推銷活動。注重消防管理，維護(hù)消防安全 一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重