【正文】 國有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無償劃撥，國家另有規(guī)定的除外。承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。因承租人過錯(cuò)造成房屋及其附屬設(shè)施損壞的，由承租人修復(fù)或賠償。公有房屋管理中涉及異產(chǎn)毗連的，其使用管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2．使用管理公有房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的用途，確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。（2）應(yīng)提交證件：租賃雙方的身份證明或法律資格證明、房地產(chǎn)交易合同登記申請表、房屋所有權(quán)證、國土證、房屋租賃合同 （3）程序 ①租賃雙方持第二條規(guī)定的有關(guān)證件，到房屋租賃管理辦公室登記 ②租賃工作人員對證件進(jìn)行審查,對租賃合同進(jìn)行監(jiān)證，審查初步通過后予以簽署初審意見 ④在初審?fù)ㄟ^的基礎(chǔ)上進(jìn)行二交審查，簽署二審意見 ④租賃雙方交納規(guī)定稅費(fèi)后，發(fā)給承租人《房屋租賃登記證》 ⑤在手續(xù)齊全，審查無誤的情況下，三天內(nèi)辦完 4．代管制度(三)私房繼承1．私房繼承的條件（1）被繼承人死亡 （2）被繼承人留有有效的遺囑，將房產(chǎn)贈與繼承人（3）或者被繼承人沒有留有遺囑，但有明確的定繼承人之一 .2．私房繼承的方式（1）法定繼承（2）遺囑繼承（3）遺贈和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議二．城市公房管理（一)城市公房城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。全民所有制單位買賣的非住宅房屋，還應(yīng)提供局級主管部門的批準(zhǔn)文件；集體所有制單位買賣非住房屋的還應(yīng)提供局級主管部門的批準(zhǔn)文件；集體所有制單位買賣非住宅房屋的還應(yīng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件；（1）受理登記申請。制作程序包括繕證、配圖、校對三個(gè)階段。新建房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)提出申請；集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請；因房屋買賣、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請；權(quán)利人發(fā)生變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請；設(shè)定房屋他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請；因房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止等須注銷登記的，權(quán)利人自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。依數(shù)量（個(gè)人所有的私房和數(shù)人共有的私房）；依用途（住宅用房和非住宅用私房）私房管理指政府房產(chǎn)管理部門對私有房屋的產(chǎn)權(quán)登記、買賣、租賃、代管、修繕等的審查、批準(zhǔn)和監(jiān)督等?！锻恋氐怯泴徟怼肥峭恋氐怯洐C(jī)關(guān)進(jìn)行注冊登記的惟一依據(jù)。（3）權(quán)屬審核：是土地登記機(jī)關(guān)對申請人提交的證明文件資料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，再由縣級以上人民政府根據(jù)土地登記機(jī)關(guān)的審核意見，決定對申請登記的土地權(quán)利和權(quán)利變動事項(xiàng)，是否準(zhǔn)予登記的法律程序。2，地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序（1）土地登記申請土地登記申請是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動當(dāng)事人按照規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)申請其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動事項(xiàng)，請求在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為?？梢猿滞恋貦?quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。二．初始登記：指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。（6）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。（2）初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及其他有關(guān)證明文件。”最高人民法院的這一司法解釋，也含有登記對抗主義的意思，認(rèn)為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。”此處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記“轉(zhuǎn)讓無效”的規(guī)定，顯得越來越嚴(yán)厲，反映出強(qiáng)烈的國家干預(yù)主義色彩?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。第6條規(guī)定：“依法變更土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。第三，不利于維護(hù)既有的財(cái)產(chǎn)秩序。二十世紀(jì)后，法律的發(fā)展進(jìn)入了社會化階段，法律不僅要保護(hù)個(gè)人的利益，而且更加強(qiáng)調(diào)要保護(hù)社會利益，個(gè)人權(quán)利的法律精神就代之以法律社會化的精神，即從個(gè)人本位向社會本位的發(fā)展，這種價(jià)值觀念以德國民法典為代表。物權(quán)變動未采取一定的形式暴露于外，而是深藏于主體的觀念中，他人無法識別。實(shí)質(zhì)上屬于登記要件主義范疇，只是登記方式上略有不同而已。未經(jīng)登記，則對房地產(chǎn)交易的受讓方來說只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。（三）管理功能。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作?！钡诙?jié)”城市異產(chǎn)房屋相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： （1）所有人或使用對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施、煤氣暖氣管道設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。地界不清的，應(yīng)在主管機(jī)關(guān)主持下，參照歷史和現(xiàn)實(shí)情況，協(xié)商確定。 ③相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康。 防險(xiǎn)相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：①要求相鄰他方保持適當(dāng)距離。土地的所有權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)保護(hù)其土地上空或地下的管線和設(shè)施。4．房地產(chǎn)相鄰權(quán)的范圍根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，我國現(xiàn)實(shí)生活中主要有十個(gè)方面的房地產(chǎn)相鄰權(quán)： （1）通行、通道相鄰權(quán)關(guān)于相鄰?fù)ㄐ袡?quán)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：①相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須以確有必要為前提。例如，在相鄰一方所有的建筑物范圍內(nèi)的歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人不得加以堵塞，以免妨礙相鄰他方的生產(chǎn)、生活。條的規(guī)定：民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的物權(quán)成為合法有效的物權(quán)。當(dāng)法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。所有權(quán)并非一個(gè)不變的概念，而是相對于爭論中的特定法律程序變化的。3．確立完善的物權(quán)制度才能最終解決住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題物權(quán)法定原則是羅馬法以來各國法律均予以遵守的原則。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。如果把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨(dú)所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。（注：崔建遠(yuǎn)等著：《中國房地法研究》，中國法制出版社，1995年3在考察某一事物時(shí)，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)行。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時(shí)請求分割共有物，至少在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有這種權(quán)利。這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)成單獨(dú)所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。④因土地的滅失面導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。（2）土地使用權(quán)終止原因土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。④年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。③以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：●國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；●城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；●國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；●法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。征用是一種土地所有權(quán)發(fā)生變化的行為，而不是土地使用權(quán)的類型。②取得的土地使用權(quán)是有期限的。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時(shí)，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。房屋的共同共有人對房屋享有平等的權(quán)利，對共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個(gè)別共有人獨(dú)享房屋所有權(quán)。④房屋變價(jià)分割。①直接分割房屋，形成房屋的區(qū)分所有。占有權(quán)既是指有實(shí)際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以所有權(quán)人的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。(2)房屋共有不等于房屋公有。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償2．在我國，房屋所有權(quán)的形式主要表現(xiàn)為以下幾種形態(tài)：①國家房屋所有權(quán)，又稱為公房所有權(quán)，即國家對房屋擁有的所有權(quán)；②法人所擁有的房屋所有權(quán)。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。應(yīng)注意者，由于我國土地只歸國家或集體所有，且其所有權(quán)不能流通，因此房屋與土地的關(guān)系主要體現(xiàn)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系。房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力，并可以排除他人對于其財(cái)產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。房屋所有權(quán)是占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 房屋的使用權(quán)是對房屋的實(shí)際利用權(quán)力。主要指非國有單位的法人通過投資、購買或自建房屋而形成的房屋所有權(quán)；③自然人所擁有的房屋所有權(quán)。(3)房屋共有人對共有房屋權(quán)利的行使具有相互制約性。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個(gè)方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對共有房屋進(jìn)行管理、修繕等支出的費(fèi)用；二是行使所有權(quán)時(shí)不得損害其他共有人的利益。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋，按份共有人可對房屋按份額直接進(jìn)行分割。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí)，可把房屋出售，賣得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個(gè)別共有人處分共有房屋的行為無效。二、土地使用權(quán) (一)土地使用權(quán)的概念、內(nèi)容和特征概念：民事主體依法取得土地的實(shí)際經(jīng)營和利用權(quán)。②經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。(二)土地使用權(quán)的取得、變更和終止1．土地使用權(quán)的取得對于土地使用權(quán)的取得主要方式是：原始取得（劃撥和有償出讓）和繼受取得（有償轉(zhuǎn)讓）。（3）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán) ①內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。⑤“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)終止的原因及其后果，可以分為下列四種：①因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地滅失是指因地震、海平面升高、火山爆發(fā)、泥石流等自然災(zāi)害而造成的土地性質(zhì)改變或地貌的改變，如海平面升高面導(dǎo)致某些地區(qū)被海水淹沒。單獨(dú)所有權(quán)說，能從我國住房改革的價(jià)值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。（2）租賃權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。購房人所付標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款，包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。共有權(quán)說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購房人出售時(shí)才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國住房制度由計(jì)劃模式向市場模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。月第一版，第159頁。（4）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。雖然我國民法未明文規(guī)定之，但學(xué)說則一致承認(rèn)它，并主張?jiān)趯淼奈餀?quán)法里予以規(guī)定。（注：瑞安著：《民法導(dǎo)論》，PTY有限公司，法律書籍公司，當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個(gè)部分時(shí)，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)。我國經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。在我國現(xiàn)行法律對住房部分產(chǎn)權(quán)無明文規(guī)定的情況下，國家有關(guān)住房制度改革的政策應(yīng)當(dāng)被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產(chǎn)權(quán)亦應(yīng)受到法律保護(hù)，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。這對于使用通道的一方而言，是對其權(quán)利的合理延伸；而對所有人而言，則是對其所有權(quán)的必要限制。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權(quán)。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時(shí)占用權(quán)的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時(shí)占用，前者則是較長時(shí)期甚至是永久占用。這是預(yù)防危險(xiǎn)發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求。 環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益； ②相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為