【正文】 在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。這種事情我真不是沒見過?！　　　∥易罱@兩年經?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。各項手續(xù)基本上到這里就結束了?！　　　≠|量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。這個企業(yè)也不說什么?！　　　∠馈⑷朔篮凸芫€驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業(yè)，那得算是真理啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。不多說了。盡我的理解講那么一點吧。嘿嘿。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。唉，又來一個“做通”工作。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。但在我的個人職業(yè)經驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我只對客觀效果予以評價。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。這是一個很瘋狂的概念。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證?！　　　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。暗地里啥招數(shù)都用得出來。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。這個也是建設部門的生財主道啊。收人錢手軟，云云。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。這得寫死我啊。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。施工圖審查單位還必須對審查結果負責?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?！　∫驗槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊編制。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。另外我們的消費者也沒這種意識。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。嘿嘿。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化?！　　　槭裁次乙@么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題?！　　　≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。也是看起來很簡單。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么干?！　　　〕鞘?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這絕對應該是必須的程序。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的?？偲矫鎸彶殡A段　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。搞得不好的話，實在是害死人啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。這就是客觀規(guī)律?！　〔贿^這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?！　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。這個是環(huán)境保護部門管著的。那是真管得不錯。程序是這么一步步走過來的。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。但在我看來，安監(jiān)把質監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。這個企業(yè)的老板氣得吐血?！　　　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經適應了這個游戲規(guī)則?！　　　∫虼?，我們經?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。后來窮得不行，被迫下海至今。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業(yè)，不是房地產，而是工業(yè)。只要看看現(xiàn)在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。戶型選擇完全是市場化的東西。