【正文】 基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。 營銷重點(diǎn)包括情境分析、問題與機(jī)會分析、目標(biāo)與宗旨、營銷計劃的主要策略和手段等。迎合消費(fèi)者；② 選項范圍。 物業(yè)品牌化品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明，是值得市場信任的標(biāo)志，是提高租金價格和物業(yè)管理費(fèi)價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)?？键c(diǎn)10. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價有三項主要指標(biāo)：服務(wù)滿意度；物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；物業(yè)品牌化。寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主需要從租金中支付經(jīng)營費(fèi)用；采用“凈租”方式時，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為租戶直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費(fèi)用。 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修通過出租單元的面積規(guī)劃和計劃，幫助租戶確定最佳的承租面積?！　　　　　　　　　】键c(diǎn)6. 寫字樓租金的確定與調(diào)整租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。計算各項評估指標(biāo)等。租賃合同的履行等。這是物業(yè)的市場定位。 常規(guī)目標(biāo)寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位于一體，互相滲透。248。 定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值和與之對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成，標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。 248。 物業(yè)管理績效評價的概念物業(yè)管理績效評價是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項目）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判活動?？键c(diǎn)4. 財務(wù)報告的會計報表一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。 考點(diǎn)3. 財務(wù)管理的內(nèi)容248。例1：從財務(wù)管理的角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件是資金的(　c　)?！　　　　　　　〈绑w底端窗體頂端第九章 財務(wù)管理與績效評價一、本章易考點(diǎn)1. 企業(yè)財務(wù)管理的對象；2. 財務(wù)管理目標(biāo)有總體目標(biāo)和具體目標(biāo)，其具體包括哪些內(nèi)容；3. 財務(wù)管理的內(nèi)容和手段，也可作為命題點(diǎn)來考核；4. 根據(jù)不同的分類依據(jù)，財務(wù)報告可分為不同的種類，這些類型需要掌握；5. 財務(wù)報告分析的主要方法有比率分析法和比較分析法，應(yīng)有所了解；6. 物業(yè)管理績效評價的類型，應(yīng)重點(diǎn)掌握；7. 物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)構(gòu)成，這些指標(biāo)類型容易出現(xiàn)考題；8. 物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)和評價的主要方法需要有所了解。① 財產(chǎn)保險：狹義的財產(chǎn)保險包括的主要險種為火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。射幸合同是相對于交換合同而言的。 風(fēng)險控制所采取的手段措施(1)回避；（2）自擔(dān)或保留；(3)預(yù)防與抑制；(4)轉(zhuǎn)移。邀請招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。物業(yè)管理就是一項長期性的工作，這種長期性決定了物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性。指要使所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相同的條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的資料、提出的投標(biāo)條件和投標(biāo)書編制要求都是統(tǒng)一的。要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域；② 委托服務(wù)事項；③ 雙方的權(quán)利義務(wù)；④ 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)；⑤ 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用；⑥ 專項維修基金的管理和使用；⑦ 物業(yè)管理用房；⑧ 物業(yè)經(jīng)營管理；⑨ 委托服務(wù)期限；⑩ 違約責(zé)任；? 其他事項。 成本控制的程序 成本的控制一般由五個步驟組成：確定控制標(biāo)準(zhǔn)；執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)；分析相關(guān)差異；糾正成本偏差；進(jìn)行考核獎罰。例6：物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為(　a　)。 彈性預(yù)算彈性預(yù)算就是根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個不同水平的費(fèi)用預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預(yù)算，從而編制成費(fèi)用彈性預(yù)算表。例4：下列保險費(fèi)中，可以列入物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用的有(　bcd　)。 清潔衛(wèi)生費(fèi)估算①清潔工具購置費(fèi)(fl)(元／fl）(元/年）；②勞保用品費(fèi)(f2)(元/年）；③清潔機(jī)械材料費(fèi)(f3)(元/年）。每月每平方米人工費(fèi)的測算公式為：人工費(fèi)=（月基本工資十社會保險費(fèi)十各項福利費(fèi)十加班費(fèi)十服裝費(fèi)十工服洗滌費(fèi))/s =(fl+f2+f3+f4+f5+f6)/s（元／)248。福利費(fèi)包括以下三項：福利基金、工會基金、教育經(jīng)費(fèi)。例3：將物業(yè)管理服務(wù)成本分為固定成本、變動成本和半固定成本的劃分方法是按照(　b　)劃分的。成本項目按定額計算，再匯總出物業(yè)管理成本。248。指企業(yè)職工的工資總額；③職工福利費(fèi)。包括公司經(jīng)費(fèi)；勞動保險費(fèi)；董事會費(fèi)；房產(chǎn)稅、車船使用稅等稅金；無形資產(chǎn)攤銷。 成本的概念物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。(5)經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。(3)有保障承租人居住安全和對房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)?！　　　　　　　　　】键c(diǎn)七： 出租人的權(quán)利與義務(wù)248。6) 房屋的修繕責(zé)任。248。例4：租賃管理的核心是（ b ）。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。248。248。按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃不同劃分物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力。5) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。② 租賃計劃：是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。 市場價格的特點(diǎn)① 房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大；② 房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；③ 現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。③ 吸納量，指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。⑥ 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。⑨ 平均建設(shè)周期，指同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目自開工到竣工交付所占用的時間長度。248。 248。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。248。 理論價格：真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價值。 使用價值：一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（13個）考點(diǎn)一：收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的)、倉庫（用于出租的）等?？键c(diǎn)九： 投資回收與投資回報房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分?？键c(diǎn)六： 利息和利率利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。 準(zhǔn)備金準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存人的用于支付未來費(fèi)用的資金。 潛在毛租金收入248。例7：零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括(　bcde　)分析。 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響1) 根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平2) 根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向3) 根據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī)考點(diǎn)六：房地產(chǎn)投資區(qū)位的含義區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 房地產(chǎn)投資之弊1) 流動性差2) 投資數(shù)額巨大3) 投資回收期較長4) 需要專門的知識和經(jīng)驗例4：關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（ c ）。 政策影響性248。 壽命周期長房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命：經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。 房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資；房地產(chǎn)置業(yè)投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。 常規(guī)性工作日常維修和維護(hù)；未來維修和維護(hù)；設(shè)施設(shè)備管理；物業(yè)保險管理；現(xiàn)金流和成本管理（包括對指出的分配、費(fèi)用和成本、租金、服務(wù)費(fèi)的控制和管理）。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。 工業(yè)物業(yè)248。建筑規(guī)模在1萬～3萬平方米之間，服務(wù)人口l0萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元人民幣之間。我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)。窗體頂端第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述一、本章易考點(diǎn)1. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵；2. 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，其中收益性物業(yè)的類型容易考；3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三大類型（管理型、專業(yè)型、綜合型），注意區(qū)分各種類型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的不同側(cè)重點(diǎn)；4. 物業(yè)經(jīng)營管理分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次，各層次之間的相互關(guān)系；5. 物業(yè)經(jīng)營管理中戰(zhàn)略性工作的類型、常規(guī)性工作的類型。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。(4)居住區(qū)商場。 酒店和休閑娛樂設(shè)施酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：(1)服務(wù)對象不同(2)地理位置不同(3)服務(wù)內(nèi)容不同(4)建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同例4：下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動管理對象的是(　c　)。例5：綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備的能力是( c )。例7：對于居住物業(yè)，物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容是( c )。例10：下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作的是(　c　)。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。248。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。 專業(yè)管理依賴性248。a．房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平b．房地產(chǎn)投資回收期較長c．房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和經(jīng)驗d．房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大考點(diǎn)五：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險248。例6：下列選項中不屬于區(qū)位因素的是（ d ）?！　?　 　 　　　　 　　窗體底端窗體頂端第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、本章易考點(diǎn)1. 現(xiàn)金流量的概念、內(nèi)容、現(xiàn)金流量圖的繪制基本規(guī)則；2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量、收益性物業(yè)的現(xiàn)金流量；3. 資金時間價值、單利及復(fù)利、實際利率與名義利率，容易出現(xiàn)計算題；4. 投資回收與投資回報的概念及區(qū)別；5. 盈利能力指標(biāo)及清償能力指標(biāo)分別包含哪些指標(biāo)。 空置和收租損失248。248。利率是經(jīng)過一個計息周期后的增值率。投資回收是指投資者對其所投人資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。248。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件?？键c(diǎn)八：收益性物業(yè)的實際價格和名義價格實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 應(yīng)價:是竟買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格248。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：(1)金融業(yè)的發(fā)展；(2)信息、通信技術(shù)水平的提高；(3)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；(4)人文環(huán)境的變化；(5)自然環(huán)境的變化；(6)政治制度的變遷。 供給指標(biāo)① 存量，報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。⑦ 城市家庭可支配收入。④ 吸納率，指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，有季度吸納率、年年吸納率等。例2：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)不包括（ d ）。考點(diǎn)五：房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容① 宏觀因素分析② 市場供求分析③ 相關(guān)因素分析考點(diǎn)六： 物業(yè)經(jīng)營管理規(guī)劃與計劃規(guī)劃是制訂計劃并將其以文字、繪圖表示的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。③ 財務(wù)收支計劃：通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)。例1：房屋租賃關(guān)系在法律上是一種(　c　)關(guān)系。2) 自動延期租賃。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。 其他劃分方式1) 按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。 出租代理模式。例3：業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，這種物業(yè)租賃管理模式稱為(　c　)模式。 考點(diǎn)五：租金確定與調(diào)整對于不同類型的經(jīng)營性物業(yè)，租金確定和調(diào)整方法的共同之處主要有：(1)租金的計算單位和所包含的內(nèi)容租金常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。 房屋租賃合同的法律特征房屋租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、要式合同、繼續(xù)性合同。租賃合同中必須明確列出各自的修繕責(zé)任，出租住宅用房的自然損壞，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)；合同約定由出租人修繕的情形，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 出租人的權(quán)利：(1)有按期收取租金的權(quán)利。(4)有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。248。248。(2)財務(wù)費(fèi)用。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費(fèi)；④折舊費(fèi)。 按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分(1)固定成本。(3)計劃成本?！　　　　　　　】键c(diǎn)三：成本估算的目的物業(yè)服務(wù)成本估算，既可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報價，更可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。④加班費(fèi)(f4)(元/月）。 辦公費(fèi)估算①交通費(fèi)(fl)