【正文】 表 228 住宅用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 樣點均價 (元 /㎡ ) 386 320 275 180 （ 3）工業(yè)用地級別檢驗 選擇對工業(yè)用地樣點資料來驗證商業(yè)用地級別劃分的合理性。在深圳凱立德計算機系統(tǒng)技術(shù)有限公司開發(fā)的《土地定級與基準地價動態(tài)更新系統(tǒng)》中自動生成土地級別圖，綜合定級與分類定級級別圖如下： 圖 27 綜合定級初步土地級別圖 圖 28 商業(yè)用地初步土地級別圖 圖 29 住宅用地初步土地級別圖 圖 210 工業(yè)用地初步土地級別圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 39 （三）土地級別檢驗 采用多因素綜合評價法初步確定的土地級別，全面反映了土地質(zhì)量的空間差異，但由于受評價方法、資料的真實 性、工作人員的業(yè)務(wù)水平等影響，所劃分的級別是否合理，還需進行驗證。 （二）土地級別初步劃分 土地級別的劃分是根據(jù)土地單元的總分值，采用頻率直方圖法，確定各土地級別的分值區(qū)間，從而確定各土地 單元歸屬的土地級別。 （ 3）面狀因素因子 面狀因素因子呈片狀均勻分 布，具有全域覆蓋性質(zhì)。江夏區(qū)定級范圍內(nèi)有鐵路線通過，它們對整個城市的各因素因子的作用分衰減造成了影響。按照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》，根據(jù)江夏區(qū)城鎮(zhèn)狀況及規(guī)劃的要求，江夏區(qū)常住人口密度并沒有超過其最佳人口密度，故在計算江夏區(qū)人口密度作用分值時，無須考慮其城 鎮(zhèn)最佳人口密度，人口密度作用分計算公式為： ? ? ? ?DDDDiDi XXXXe m i nm a xm i n /10 0 ???? ????? （公式 2— 19） 式中： Die — i 區(qū)域或單元人口密度作用分 DiX — i區(qū)域或單元人口密度指標值 DXmin — 人口密度指標的最小值 DXmax — 人口密度指標的最大值 表 220 常住 人口密度指標分析結(jié)果表 第二章 江夏區(qū)土地定級 29 區(qū)片編號 人口密度（人 /k ㎡） 因子級別 功能 分 6 32455 一級 100 10 29731 2 23459 二級 36 7 14007 11 13868 1 12238 3 9489 5 6884 4 6208 9 3363 三級 8 8 2902 12 872 七、產(chǎn)業(yè)集聚效益 江夏區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚度綜合考慮規(guī)模等級、年產(chǎn)值、占地面積等指標，我們選取 占地面積 、 企業(yè)數(shù)量 、 年產(chǎn)值和職工人數(shù)四 個指標作為衡量各產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 表 217 農(nóng)貿(mào)市場作用指數(shù)表 農(nóng)貿(mào)市場名稱 攤位個數(shù) 占地面積 (平方米 ) 作用指數(shù) 城東大市場 235 16675 1 城西大市場 105 5336 城北大市場 85 5336 中心港市場 90 4669 江夏市場 70 4002 城南大市場 70 3335 根據(jù)各 農(nóng)貿(mào)市場 的作用指數(shù)，將 6個 農(nóng)貿(mào)市場 劃分為 2 個等級，按照公式 2— 16 和公式 2— 17 計算每級 農(nóng)貿(mào)市場 的功能分，經(jīng)分析并結(jié)合專家意見，確定各級 農(nóng)貿(mào)市場 服務(wù)半徑分別為： 2500 米和 1100 米。其次，經(jīng)專家意見征詢，對 職工人數(shù) 、 病床數(shù) 、 年營業(yè)額和門診人數(shù)四個評價指標分別賦予評價權(quán)重為： 、 、 。 表 212 小學(xué)指標分析結(jié)果表 因子級別 數(shù)量 作用指數(shù) 功能分 服務(wù)半徑（米） 一級 3 100 1500 二級 3 55 1400 （三）公園 定級范圍 內(nèi)收集到 2個公園 有關(guān)資 料 。 表 29 中學(xué)作用指數(shù)表 學(xué)校名稱 占地面 積(平方米 ) 在校學(xué)生數(shù) 在校職工數(shù) 班級數(shù) 作用指數(shù) 區(qū)第四中學(xué) 2267 148 45 區(qū)第二中學(xué) 26682 1528 151 31 區(qū)第三中學(xué) 58000 1284 113 26 區(qū)第五中學(xué) 30092 1101 83 22 區(qū)第一中學(xué) 42525 1079 37 22 根據(jù)各 中學(xué) 的作用指數(shù)，將 5 所 中學(xué) 劃分為 2 個等級， 按照公式 2— 16 和公式 2— 17 計算每級中學(xué)的功能分 ，經(jīng)分析并結(jié)合專家意見，確定各等級 中學(xué) 服務(wù)半徑分別為： 1800 米和 1450 米 。 表 214 供電狀況指標分析結(jié)果表 因子狀況 供電狀況描述 功能分 一級 電力設(shè)施鋪設(shè)密集，周邊有較多或較大容量的變 電站 100 二級 電力線鋪設(shè)基本完善 90 （ 三）排水狀況 根據(jù)市政公司提供的排水泵站分布圖，并考慮城區(qū)的排水管道分布、管徑、排水容量等因素，將整個城區(qū)的排水狀況劃分為兩個級別，分析結(jié)果見表 216。 Xmax ?????????? （公式 2— 13） 式中： fi —— i公交站點功能分； 第二章 江夏區(qū)土地定級 23 Xi —— i公交站點車流量值； Xmax —— 最大公交站點車流量值。其余類型依次遞減。 表 25 定級資料匯總表 序號 名稱 圖形數(shù)據(jù) 屬性數(shù)據(jù) 1 道路通達度 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)現(xiàn)狀道路等級圖、江夏區(qū) 2020年道路交通流量模擬圖 名稱、寬度、長度、年車流量、性質(zhì) 2 商服中心 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)城區(qū)商服中心分布圖、江夏區(qū)商服中心 確定方案。 定級打分過程 第一步，專家第一輪打 分根據(jù)江夏區(qū)土地定級因素說明和打分說明，在不協(xié)商的情況下按江夏區(qū)土地定級因素因子打分表獨立進行，同一層次各項分值之和為 100 分，各項分值大小順序與重要性順序保持一致。 城市規(guī)劃影響度 土地價格不完全由土地投入所決定，城市規(guī)劃決定土地的未來用途、利用方式和限制條件。 4．環(huán)境條件 （１）綠地覆蓋度 綠地覆蓋度通過綠地覆蓋率來反映的，隨著人們生活水平的不斷提高，人們對環(huán)境的要求越來 越高，而綠地覆蓋率是衡量環(huán)境好壞的重要指標。 江夏區(qū)公交線網(wǎng)中，大型客流集散點大多是一些商業(yè)中心、交通樞紐以及公交換乘樞紐。工業(yè)用地選址考慮的最大效益問題即是原材料地和銷售地與工廠之間以及生產(chǎn)過程中的運輸問題，因此，道路也是土地定級中的 主要影響因子。內(nèi)在表現(xiàn)為處在該地段的商業(yè)、服務(wù)業(yè)產(chǎn)生的良好經(jīng)濟效益，往往通過土地獲取高額的收益和利潤。 。 第二章 江夏區(qū)土地定級 12 五、定級流程 1．依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，結(jié)合 江夏區(qū)實際特點，選取能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會和自然等因素，作為影響土地級別的定級因素； 2．聘請專家確定土地綜合定級和分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的分類定級的定級因素體系及權(quán)重體系； 3．根據(jù)定級因素特點編制資料調(diào)查表格，進行定級資料調(diào)查； 4．按照各定級因素的分布變化規(guī)律，計算各因素的規(guī)模指數(shù)、功能分、作用分和作用半徑； 5．劃分基本定級單元，根據(jù)因素對土地級別的影響方式和影響范圍計算基本定級單元因素影響作用分值； 6．各個因素作用分值加權(quán)求和計算基本定級單元總作用分值，按總作用分值的分布情況，初步劃分土 地級別； 7．利用市場交易樣點地價確定土地級別進行校核； 8．征詢專家意見，調(diào)整級別界限；編繪土地級別圖，撰寫土地定級報告，完成定級工作。 3．地域分異原則 城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。在城鎮(zhèn)，由于土地區(qū)位的不同，能產(chǎn)生不同的使用價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟收益會有顯著差異，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟收益也會相差很大。 第一章 概述 9 移交建立城鎮(zhèn)地價體系工作成果。 標定地價監(jiān)測點資料調(diào)查采集 (三 )、內(nèi)業(yè)處理階段 土地定級資料處理及錄入建庫。 成立建立城鎮(zhèn)地價體系領(lǐng)導(dǎo)小組、專家組和工作組。 八、工作組織 為了確保江夏城區(qū)土地定級及基準地價更新工作的順利進行，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組、專家組和工作組。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級密切相關(guān)、互為影響。國家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權(quán)讓度給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。合理調(diào)控土地市場，促進正常交易，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、進行土地估價及征收土地稅費，制訂土地利用計劃、土地利用總體規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟杠桿作用提供依據(jù)，也為江夏區(qū)推行土地招標拍賣、整理儲備、實行基準地價公示制度和基準地價平衡與評估制度奠定基礎(chǔ)。東與五里界鎮(zhèn)接壤，西與鄭店鎮(zhèn)相鄰，南與寧港鄉(xiāng)毗鄰，北與大橋鎮(zhèn)交界，北距武漢市 30 公里。國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整改善。原大橋鎮(zhèn)地下管井水廠，目前只有一只井供水，日產(chǎn)量 3000 M3，僅作補充。 三、行政區(qū)劃、人口 全區(qū)轄 5個街道辦事處和 7個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ， 337 個村民委員會、 3433 個村民小組。 二、歷史沿革 江夏區(qū)歷史悠久，早在漢高祖六年 (公元前 201 年 )，置江夏郡，設(shè)沙羨縣，治涂口 (今金口 )，為建縣之始。雨量充沛，年平均降雨量 毫米，光照充足，氣候溫和，平均氣溫 ，無霜期長，嚴寒酷暑時間短。 全縣南北狹長微傾，東、西、北依湖濱江，港漢切割呈樹狀，中部脊嶺坡地，孤山小脈。05至 30186。 武漢市江夏區(qū)城區(qū)土地定級與基準地價更新 技術(shù)報告 武漢市江夏區(qū)國土資源管理局 二 ○○ 四年八月 目 錄 第一章 概述 .................................................................................................................. 1 第一節(jié) 江夏區(qū)概況 .............................................................................................. 1 第二節(jié) 江夏城區(qū)土地定級及基準地價更新 工作概況 ...................................... 4 第二章 江夏區(qū)土地定級 ............................................................................................ 10 第一節(jié) 土地定級概述 ........................................................................................ 10 第二節(jié) 土地定級因素因子體系的建立 ............................................................ 13 第三節(jié) 因素因子指標計算 ................................................................................ 21 第四節(jié) 土地級別評定 ........................................................................................ 29 第三章 江夏區(qū)城區(qū)基準地 價更新 ............................................................................ 44 第一節(jié) 江夏區(qū)城區(qū)基準地價評估概述 ............................................................ 44 第二節(jié) 資料調(diào)查與整理 .................................................................................... 47 第三節(jié) 基準地價的求取 .................................................................................... 66 第四章 江夏區(qū)基準地價修正體系 ............................................................................ 73 第一節(jié) 基準地價修正體系概述 ........................................................................ 73 第二節(jié) 基準地價修正體系的建立 .................................................................... 73 第三節(jié) 商業(yè)用地基準地價修正體系 ................................................................ 78 第四節(jié) 住宅用地基準地價修正體系 .