【正文】 ............................................................... 86 第五節(jié) 工業(yè)用地基準地價修正體系 ................................................................ 92 第六節(jié) 基準地價修正體系應(yīng)用 ........................................................................ 96 第五章 江夏區(qū)土地定級與基準地價更新項目成果 ................................................ 98 第一節(jié) 成果特點 ................................................................................................ 98 第二節(jié) 成果意義 ................................................................................................ 99 第三節(jié) 成果應(yīng)用 .............................................................................................. 104 第四節(jié) 成果應(yīng)用建議 ...................................................................................... 106 第五節(jié) 工作體會及工作建議 .......................................................................... 108 第一章 概述 1 第一章 概述 第一節(jié) 江夏區(qū)概況 武漢市江夏區(qū)處長江中游南岸，江漢平原向鄂東南山坡的過渡地帶，是武漢市的一個市轄郊區(qū) 。32180。按照海拔高程和地理條件，全區(qū)大致分為兩種類型：一是沿長江邊向東部內(nèi)伸，屬水網(wǎng)平坦平原區(qū)，海拔高程在 20— 30 米左右；二是沿京廣鐵路和紙 (坊 )豹公路兩側(cè)分別向東西傾斜，屬崗狀平原區(qū)，海拔高程 23— 60 米之部。夏季以西南風(fēng)為主，冬季以北風(fēng)為主 ，平均風(fēng)速 米 /秒。晉太元三年 (公元 378 年 )，沙羨縣劃入汝南縣。二 00 二年末，全區(qū)總計 萬人，其中市鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口為 萬人。城區(qū)全年供 水量為 920 萬噸，近期可滿足工業(yè)用水及城鎮(zhèn)居民生活用水需要 ,自來水普及率為 100%。一、二、 三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 1995 年的 :: 進一步調(diào)整為 2020 年的 18:47:35。 紙坊建成區(qū)面積為 平方公里。 我國土地使用制度改革的核心內(nèi)容是變無償、無限期使用為有償、有限期使用土地，因此，建立科學(xué)的基準地價體系，顯得尤為重要。其實質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者，由使用者支付地租的租賃行為。一方面，合理的土地定級成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益提供依據(jù)。各組的職責(zé)如下： 領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 全面指導(dǎo)建立城鎮(zhèn)地價體系工作。 召開專家組會議確定土地定級因素因子及其權(quán)重體系。 基準地價評估、標定地價監(jiān)測點資料處理及錄入建庫。 第二章 江夏區(qū)土地定級 10 第二章 江夏區(qū)土地定級 第一節(jié) 土地定級概述 一、土地定級的基本理論 土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級別差異。 4．土地收益級差原則 城鎮(zhèn)土地級別的高低應(yīng)與對應(yīng)級別的土地收益或土地價格相一致。 第二章 江夏區(qū)土地定級 13 圖 21 土地定級工作流程圖 第二節(jié) 土地定級因素因子體系的建立 一、 土地定級因素選取 （一）定級因素選取原則 影響土地級別的因素有很多，在選擇土地定級因素時，既要考慮經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益，同時要因地制宜地選取對土地級別起主導(dǎo)作用，能反映土地質(zhì)量差異的因素。 所選因素應(yīng)體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟效益。因此，繁華程度是商業(yè)和住宅用地土地定級必選的因素之一。道路通達度是商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地定級必選的因素之一。 因此，公交便捷度影響對商業(yè)、住宅用地極為重要。因此，在土地定級中綠地覆蓋度是必須考慮的因素之一。同時由于土地的稀缺性，供需關(guān)系的變化，也影響到地價水平的第二章 江夏區(qū)土地定級 17 高低。 第二步，從第二輪起，各位專家必須參考上一輪打分平均值進行本輪次的打分。 名稱、位置、占地面積、商服網(wǎng)點數(shù)、用地效益、級別、商服完備率 3 排水狀況 排水狀況圖、 1﹕ 10000 地形圖 等級（好、較好、差） 4 供水狀況 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)全區(qū)供水管網(wǎng)現(xiàn)狀圖 等級（好、較好、差） 5 綠地覆蓋率 1﹕ 10000 地形圖、衛(wèi)片影像圖 等級 6 人口密度 城區(qū)行政區(qū)劃圖、江夏區(qū)2020 年統(tǒng)計年鑒 名稱、人口密度 7 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 江夏區(qū)工業(yè)用地現(xiàn)狀圖 等級（大型工業(yè)區(qū)、中型工業(yè)區(qū)、 小型工業(yè)區(qū)、工業(yè)點） 8 醫(yī)院 江夏區(qū)城區(qū)圖、 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū) 交通旅游圖、1﹕ 10000 地形圖、醫(yī)院調(diào)查表 名稱、位置、病床數(shù)、等級（三級甲等、三級乙等、二級甲等；二級乙等） 9 火車站 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運量、年貨運量、運輸收入、職工人數(shù)、等級（特等、一等、二等） 第二章 江夏區(qū)土地定級 21 10 小學(xué) 江夏區(qū)小學(xué)分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數(shù)（人）、教師人數(shù)、所在區(qū)、性質(zhì)、類型 11 中學(xué) 江夏區(qū)中學(xué)分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數(shù)（人）、教師人數(shù)、所在區(qū)、性質(zhì)、類型 12 長途汽車站 車站調(diào)查表、江夏 區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運量 13 公交便捷度 1﹕ 10000 地形圖 站點名稱、公汽日流量、停靠路數(shù) 14 公園 公園調(diào)查表、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、等級（省 級、市級、區(qū)級） 15 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場調(diào)查表 名稱、位置、占地面積、等級、攤位數(shù)、營業(yè)額 第三節(jié) 因素因子指標計算 根據(jù)各種土地定級因素因子的影響特點、影響規(guī)律和量化方法，嚴格按著《規(guī)程》要求，計算因素因子的規(guī)模指數(shù)、作用分、功能分和作用半徑。在確定道路類型的基礎(chǔ)上，進行道路寬度、車流量、非機動車流量及車道數(shù)等指標，進行無量綱化，并綜合考慮江夏區(qū) 城 區(qū)實施的交通管制措施，計算道路道路作用指數(shù)。 （ 2） 公交站 點 服務(wù)半徑的確定 根據(jù)公交站點的均衡分布影響和江夏區(qū)城區(qū)公交站點的實際狀況，確定公交站點的服務(wù)半徑，結(jié)果見表 27。 表 216 排水狀況指標分析結(jié)果表 因子級別 排水狀況描述 功能分 一級 有排水管道或排水泵站，排水通暢 100 二級 無排水管道，屬自然排水 50 四、公用設(shè)施完善度 公用設(shè)施作用指數(shù)通過各類屬性指標綜合計算，指數(shù)與設(shè)施作用大小呈正比。結(jié)果見表 210。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關(guān)資料，我們選取占地面積和 年客流量 兩個指標作為衡量公園綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。再次，根據(jù)評價指標標準化結(jié)果和權(quán)重，對四個評價指標進行加權(quán)計算，得出各個醫(yī)院的作用指數(shù)，結(jié)果見表 215。 結(jié)果見表 218。其次，經(jīng)專家意見征詢，對 占地面積 、 企業(yè)數(shù)量 、 年產(chǎn)值和職工人數(shù)四 個評價指標分別賦予評價權(quán)重為： 、 、 。以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素因子的作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減。其對土地級別的影響僅與因素因子指標有關(guān)系。圖 2 2 2 26分別為綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級單元分值頻率直方圖，橫坐標為總分值，縱坐標為頻率，反映了某一總分值或總分值區(qū)間內(nèi)定級單元出現(xiàn)的頻率。江夏區(qū)土地級別劃分驗證采用兩種方法進行，一是利用土地市場交易價格資料，二是咨詢江夏區(qū)政府有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)與專家。工業(yè)用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 229。住宅用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 228。 表 226 江夏區(qū)市區(qū)各類土地級別總分值區(qū)間表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 綜合定級 [100,48] [30,47] [11,29] [0,10] 商業(yè)用地 [68,100] [52,67] [21,51] [7,20] [0,6] 住宅用地 [56,100] [33,55] [22,32] [0,21] 工業(yè)用地 [40,100] [28,39 [0,27] （三）初步土地級別圖 將定 級單元的作用總分值與土地級別的界限分值相匹配，確定定級單元的土地級別。計算式為： ?? ?? n ji ii fWP ?????????? （公式 2— 23） 式中： P— 單元總分值 n — 定級因素數(shù) Wi — 第 i因素權(quán)重 fi — 第 i因素分值 （五）定級網(wǎng)格單元作用分值頻率直方圖制作 首先由計算機分析計算出不同用途不同作用分值對應(yīng)的評價單元出現(xiàn)的頻率，由此繪制不同用途的頻率直方圖如下： 綜合用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 36 商業(yè)用地頻率直方 圖 住宅用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 37 工業(yè)用地頻率直方圖 二、土地級別劃分 （一）土地級別劃分原則 江夏區(qū)市區(qū)土地級別的劃分遵循如下原則： 土地級別高低與質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致； 各級土地之間的收益應(yīng)有明顯的差別； 土地級別之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大； 應(yīng)保持自然地塊與權(quán)屬單位的完整性； 級別邊界應(yīng)盡量采用具有地域突變特征的自然界線與人工界線。 （ 2）線狀因素因子 線狀因素因子主要是呈線狀分布的影響設(shè)施，其對土地級別的影響與點狀因素因子類似，既與設(shè)施有關(guān)，又與距設(shè)施的相對距離有關(guān)，如道路。 計算各因素因子單元分值時，我們考慮了城市障礙物對因素作用分的再次衰減。 在計算過程中，各街道辦事處的范圍和面積根據(jù)江夏區(qū)行政區(qū)劃圖量算。再次，根據(jù)評價指標標準化結(jié)果和權(quán)重，對兩個評價指標進行加權(quán)計算，得出各個 農(nóng)貿(mào)市場 的作用指數(shù)，結(jié)果見表 217。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關(guān)資料，我們選取職工人數(shù) 、 病床數(shù) 、 年營業(yè)額和專家人數(shù)（副教授以上）四個指標作為衡量醫(yī)院綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 結(jié)果見表 212。再次，根據(jù)評價指標標準化結(jié)果和權(quán)重，對四個評價指標進行加權(quán)計算，得出各個中學(xué)的作用指數(shù)，結(jié)果見表 29。 表 28 供氣狀況指標分析結(jié)果表 因子狀況 供氣狀況描述 功能分 一級 有供氣 100 二級 無 0 第二章 江夏區(qū)土地定級 24 （二）供電狀況 根據(jù)區(qū)電業(yè)局提供的供電線路分布、變壓器圖線分布，并考慮城區(qū)的用電現(xiàn)狀，征求區(qū)電業(yè)局專家意見將整個城區(qū)的供電狀況分為兩個級別，分析結(jié)果見表214。 表 26 道路通達度指標分析結(jié)果表 因子級別 本級道路長度 (m) 平均功能分 影響距離 (m) 一級 10038 100 1000 二級 17354 65 600 三級 28857 30 300 公交便捷度 （ 1）公交站點功能分計算 按公交站流量的大小依次劃分 3 個檔次，各檔次的公交功能分由下式計算： fi=100 Xi247。其與道路作用或車量大小呈正比，數(shù)值在 01 之間，最佳道路的作用指數(shù)等于 1。詳細情況見表 25。專家的總體權(quán)威程度、代表面，專家審定和推薦程序以及專家人數(shù)符合《規(guī)程》的要求。 從工業(yè)布局和現(xiàn)狀考慮，工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚狀況很大程度上影響著工業(yè)用地土地級別，是工業(yè)用地土地定級必須考慮的因素之一。主要指與日常生活密切相關(guān)的小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院門診部、公園、農(nóng)貿(mào)市場等公用設(shè)施的完備程度，是江夏區(qū)城區(qū)綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地土地定級應(yīng)考慮的因素之一。公交線路、公交站點多的地段，對商業(yè)集聚度有明顯的影響?，F(xiàn)代城市的住宅和辦公分離，對住宅用地來說，上下班交通的便利程度就顯得很重要，各種商業(yè)、文體等服務(wù)設(shè)施距離也是購房者的主要考慮因素，因此，道路交通對住宅用地極為重要。 商服中心外在表現(xiàn)為人口流動頻繁、經(jīng)濟交往活躍、人群居住密集。 在確定定級因素時，深入分析江夏區(qū)的自然條件和社會經(jīng)濟條件，因地制宜的選取影響各類用地定級因素。 四、定級技術(shù)路線 土地定級采用“以網(wǎng)格為基本定級單元，采用多因素綜合評價法確定基本定級單元作用總分值，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，依次劃分土地級別，利用市場交易樣點地價確定土地級別進行校核”的技術(shù)路線，進行綜合定級和分商業(yè)